Acheter un bien immobilier en Suisse : votre parcours vers l’accession à la propriété en sept étapes
Pour beaucoup, l’achat d’un bien immobilier est l’une des plus grandes décisions de leur vie. Cette page vous accompagne de la question du financement à l’emménagement dans votre logement en propriété. Chaque étape vous indique la décision que vous devez prendre, ce qui peut mal tourner et les chiffres auxquels vous devez prêter attention.
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Étape 1 : Est-il intéressant pour vous d’acheter un logement en propriété ?
Avant de consulter des annonces, clarifiez deux questions. Pouvez-vous accéder à la propriété ? Et est-ce que l’achat vous revient moins cher que la location ? Pour acheter, vous avez besoin d’au moins un apport personnel de 20 %. À cela s’ajoutent des frais récurrents de 3-5 % de la valeur du bien immobilier par an. Sont inclus les intérêts, l’amortissement, l’entretien, les charges, les assurances et les impôts. Vous saurez alors si l’achat est intéressant pour vous.
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Geben Sie Kaufpreis, Eigenmittel und Bruttoeinkommen ein. Sie erhalten die maximale Belehnung, den Hypothekarbetrag und ob die Tragbarkeit erfüllt ist.
Étape 2 : Financement
Trois paramètres déterminent le montant que vous pouvez consacrer à l'achat d'un bien immobilier. L'hypothèque couvre généralement 80 % au maximum de la valeur du bien immobilier. Vous payez au moins dix pour cent avec votre propre argent, qui ne provient pas de la caisse de pension. Et les coûts ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut, sur la base d'un taux d'intérêt théorique de 5 %. Au final, vous connaissez votre prix d'achat maximal.
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Étape 3 : recherche
Lors de la recherche, vous choisissez d’abord le lieu de domicile. C’est lui qui détermine les frais d’achat immobilier et les impôts courants. L’ impôt immobilier dépend également du canton : sept cantons n’en perçoivent pas. Le type de bien immobilier. Il détermine ce que vous devez vérifier et les coûts ultérieurs qui en découlent. Le marché est rapide : en 2025, les appartements en copropriété étaient en moyenne 84 jours inserée, dans les agglomérations environ 60.
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Étape 4 : examiner le bien immobilier et en estimer le prix
Vous avez trouvé un bien immobilier qui vous plaît ? Examinez le bien immobilier de manière approfondie avant de faire une offre. Une check-list vous y aidera. Demandez l’ extrait du registre foncier. Il indique les servitudes et les charges foncières. Faites expertiser la substance du bâtiment faire contrôler par une spécialiste ou un spécialiste et demandez également le CECB, le certificat énergétique cantonal des bâtiments.
Ne vous rendez pas à la visite sans liste.
Téléchargez la check-list de contrôle pour votre appartement ou votre maison et cochez sur place ce qui compte. Comparez également le prix demandé avec les prix dans le voisinage.
Étape 5: obtenir le financement, faire une offre et signer le contrat
Il s’agit maintenant de l’hypothèque et du contrat de vente. Tout d’abord, vous choisissez le modèle. Une hypothèque à taux fixe a le même taux d’intérêt pendant toute la durée de l’hypothèque. Avec une Hypothèque Saron le taux d’intérêt change chaque trimestre. Comparez plusieurs offres, car le taux d’intérêt n’est généralement fixé qu’au moment de la conclusion du contrat. Négocier vaut la peine.
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Étape 6 : authentification, transfert de propriété et remise
Le contrat de vente doit être authentifié par acte notarié . Mais vous ne devenez propriétaire qu’avec l’inscription au registre foncier. Avec la réquisition d’inscription au registre foncier, les droits de mutation sont dus. En règle générale, c’est la partie acheteuse qui les paie. Sept cantons ne perçoivent qu’une taxe en lieu et place de l’impôt, notamment Zurich, Zoug et l’Argovie. Pensez également aux assurances : les contrats existants vous sont automatiquement transférés, et vous pouvez les refuser dans un délai de 30 jours.
Déménagement, nettoyage et autres travaux avant l’emménagement.
Demandez jusqu’à cinq offres par l’intermédiaire du service de déménagement Comparis. Les travaux de peinture et la pose de revêtements de sol sont nettement plus faciles et moins chers à réaliser avant l’emménagement qu’après.
Étape 7 : vivre dans son propre logement
En tant que propriétaire, vous avez deux échéances récurrentes. La première est la déclaration d’impôts. Vous déduisez les frais d’entretien visant à maintenir la valeur du bien. Vous avez le choix entre les coûts effectifs et un forfait. Le forfait s’élève à 10% de la valeur locative pour les propriétés de dix ans ou moins et à 20% pour les plus anciennes. Avec la valeur locative, cette déduction sera supprimée à partir de 2029. Les investissements augmentant la valeur du bien ne comptent qu’au moment de la vente. La deuxième échéance est celle de la fin de votre hypothèque à taux fixe. Occupez-vous-en environ un an à l’avance. La plupart du temps, le délai de préavis est de trois à six mois.
Prolonger une hypothèque
Si votre hypothèque arrive à échéance, comparez les offres suffisamment tôt. Jusqu’à environ 12 mois avant l’échéance de nombreux établissements ne facturent pas de surcoût. Pour des travaux de peinture, vous trouverez une entreprise adaptée en passant par Comparis.
Cas exceptionnels lors de l’achat d’un bien immobilier
Dans ces cas, l’achat d’un bien immobilier est quelque peu différent.
Forme de propriété, parts de financement et règles applicables en cas de séparation : Accéder à la propriété en concubinage.
Ratio de financement externe plus strict, pas de capital de prévoyance et taux d’intérêt plus élevés : Financer une résidence secondaire – appartement ou maison de vacances.
La possibilité d’acheter dépend de votre nationalité, de votre titre de séjour et du type de bien immobilier : Acheter un bien immobilier en tant qu’étranger.
Dans le cas d’une construction neuve, le financement passe par un crédit de construction, qui n’est converti en hypothèque qu’une fois la construction achevée. Pour en savoir plus sur les coûts et les variantes : Maisons préfabriquées.
Quiconque hérite d’un bien immobilier décide d’abord de le reprendre ou de le vendre : Bien immobilier hérité. Si plusieurs personnes sont appelées à la succession, l’unanimité s’impose : Hoirie et biens immobiliers.
Reprise par l’une des parties, vente ou détention conjointe : Logement en propriété en cas de divorce.
D’autres règles de nantissement et de capacité financière s’appliquent aux biens loués : Financer un investissement locatif.
Un accès avantageux mais avec un risque accru, car vous avez peu de possibilités d’examiner le bien : Bien immobilier bon marché lors d’une vente aux enchères forcée.
Vendre un bien immobilier ou simplement à la recherche d’un logement en location ?
Questions fréquentes sur l’achat immobilier
La pratique courante sur le marché est d’au moins 20% du prix de vente. Sur ce montant, au moins 10% du prix de vente doivent provenir de fonds qui ne sont pas issus de l’avoir du 2e pilier, c’est-à-dire, par exemple, d’économies, de l’avoir du pilier 3a, d’un avancement d’hoirie ou d’une donation. Si le prix d’achat est supérieur à l’estimation de la banque, la différence doit en outre être intégralement financée par de tels fonds.
La banque table sur un taux d’intérêt calculé conforme au marché de 4,5 à 5%, sur des frais annexes et des frais d’entretien d’environ 1% de la valeur du bien immobilier par an, ainsi que sur l’amortissement. Le total ne doit pas dépasser environ un tiers de votre revenu brut. Ces taux d’intérêt relèvent de la pratique du secteur et ne sont pas imposés par la loi; ils peuvent donc varier légèrement d’une banque à l’autre.
Cela dépend fortement du canton. Les frais accessoires d’acquisition comprennent les droits de mutation, les frais de notaire, les émoluments du registre foncier et la constitution de la cédule hypothécaire. Pour un bien immobilier d’une valeur de 1,15 million de francs, ces coûts s’élèvent à environ 20 700 francs dans le canton de Berne et à environ 2 875 francs dans le canton de Zurich. Vérifiez toujours les coûts pour le canton concerné.
La partie du ratio de financement externe supérieure aux deux tiers de la valeur de nantissement, c’est-à-dire l’hypothèque de second rang, doit être amortie linéairement dans un délai maximum de 15 ans. La partie allant jusqu’aux deux tiers n’a pas besoin d’être amortisée. De nombreuses banques exigent en outre l’amortissement complet de la deuxième hypothèque jusqu’au départ à la retraite, mais il s’agit là de la politique de crédit de chaque banque.
En règle générale, non. Un contrat de réservation qui vous oblige à acheter est un avant-contrat. Il doit revêtir la forme authentique. En l’absence d’acte authentique, il n’est pas valable et vous pouvez réclamer le remboursement du paiement. Cependant, la partie venderesse peut déduire les frais justifiables, tels que les frais de notaire dus au titre de la rédaction du projet de contrat. En revanche, si vous avez fait authentifier la promesse de vente, une rétractation est généralement impossible ou coûteuse. Versez toujours un acompte de réservation sur un compte bloqué. Pour en savoir plus, lisez l’article sur le contrat de réservation.
Avec l’inscription au registre foncier, et non avec la signature de l’acte authentique du contrat de vente. Entre les deux se situent l’inscription au registre foncier et le paiement du prix de vente. Le moment du transfert des avantages et des risques, c’est-à-dire à partir de quand vous assumez le risque, est régi par le contrat de vente et, dans la pratique, il coïncide généralement avec la prise de possession.
À compter du 1er janvier 2029, la valeur locative des logements en propriété occupés par leurs propriétaires sera supprimée. Dans le même temps, la déduction pour entretien et, dans une large mesure, la déduction des intérêts passifs pour les occupants-propriétaires seront également supprimées. Il existe désormais une déduction temporaire pour les accédants à la propriété pour la première fois. Le système actuel s’applique jusqu’à la période fiscale 2028 incluse.
Demandez le règlement, le règlement d’administration et d’utilisation, l’acte constitutif avec les quotes-parts, les procès-verbaux des assemblées des propriétaires des dernières années, les comptes annuels, l’état du fonds de rénovation et une attestation de l’administration concernant les contributions impayées. La copropriété peut faire inscrire un droit de gage sur la part pour les arriérés de cotisations des trois dernières années, et cela concerne également les nouveaux propriétaires.