Acheter un logement de vacances en Suisse : que faut-il savoir ?
Le financement d’une maison ou d’un appartement de vacances est soumis à des directives particulières. Comparis vous explique les 5 points essentiels.
19.04.2022
iStock / Marcus Lindstrom
1. Hypothèque d’une maison de vacances : quelles règles s’appliquent en Suisse ?
En règle générale, vous ne pouvez financer l’achat d’un appartement ou d’une maison de vacances qu’à hauteur de 50 à 70 % au moyen d’hypothèques. Autrement dit, vous avez besoin de 30 à 50 % de fonds propres. Les hypothèques destinées au financement d’un appartement ou d’une maison de vacances sont donc soumises à des conditions plus strictes que celles qui régissent le financement d’une résidence principale.
2. Qu’en est-il de l’amortissement ?
Par ailleurs, les règles en matière d’amortissement pour l’achat d’une résidence secondaire sont plus contraignantes que celles qui régissent l’achat d’une résidence principale. Selon le prestataire, vous devez amortir à hauteur d’au moins 35 à 50 % l’hypothèque d’un logement de vacances, dans un délai de 15 ans ou jusqu’à l’âge ordinaire de la retraite.
3. Puis-je utiliser mes avoirs de prévoyance pour financer l’achat d’une maison de vacances ?
Vous pouvez utiliser vos avoirs de prévoyance pour financer l’acquisition d’une résidence principale, mais pas pour financer l’achat d’une maison ou d’un appartement de vacances.
4. À quoi faut-il veiller lors de la construction d’un appartement ou d’une maison de vacances ?
En 2012, le peuple et les cantons ont adopté l’initiative « Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires ». Est donc désormais ancrée dans la Constitution fédérale, pour chaque commune, la limitation des résidences secondaires à 20 % de son parc total de logements. L’ordonnance du Conseil fédéral est entrée en vigueur en 2013.
Avant la construction de votre résidence secondaire, clarifiez les points suivants :
Le logement de vacances à construire répond-il à la définition d’une résidence secondaire ?
Les résidences secondaires sont des habitations qui ne sont pas utilisées de façon continue, à des fins professionnelles ou dans le cadre d’une formation. Elles ne sont pas non plus liées à des activités touristiques.
La commune dans laquelle la résidence secondaire doit être construite est-elle soumise à l’ordonnance sur les résidences secondaires du 22 août 2012 ?
Vous pouvez obtenir des informations complémentaires auprès des communes, de l’Office fédéral du développement territorial (ARE) ou auprès des autorités judiciaires.
5. À combien s’élèvent les frais d’entretien d’une maison ou d’un appartement de vacances ?
Une résidence secondaire induit d’autres frais en plus des intérêts hypothécaires. Les informations ci-après sont basées sur cet exemple :
3,5 pièces situé à 7165 Brigels (GR)
Construction neuve
Prix de vente : 900 000 CHF
Coût d’une résidence de vacances détaillé par poste :
Fonds de rénovation
Dans le cas d’un appartement de vacances, chaque propriétaire verse une participation annuelle fixe – comme c’est généralement le cas avec une propriété par étages – au fonds de rénovation, qui sert à financer les travaux engagés pour les parties communes du bâtiment (p. ex. le renouvellement de la toiture).
En règle générale, le montant total collecté annuellement correspond à 0,5 % de la valeur d’assurance. Par exemple, pour un immeuble d’une valeur d’assurance de 4,2 millions divisé en six quote-parts plus ou moins égales, chaque propriétaire devra verser environ 3500 CHF par an au fonds de rénovation.
Charges concernant les parties communes
Les charges communes (ex. conciergerie, entretien de l’ascenseur, etc.) sont en principe financées au moyen d’un autre fonds ou compte (fonds d’entretien). Là aussi, la participation de chaque propriétaire dépend de sa quote-part. Pour vous faire une idée, vous devez prendre environ 0,3 % du prix d’achat, soit 2700 CHF dans notre exemple.
En règle générale, la gestion conjointe du bâtiment et l’élaboration des comptes annuels sont confiés à une société fiduciaire. Là encore, vous devez rajouter 0,2 % du prix d’achat, soit environ 1800 francs.
Entretien des parties privatives
En plus des coûts susmentionnés, vous devrez également constituer des provisions pour les rénovations de votre propre logement.
En règle générale, vous devez prévoir environ 0,3 % de frais supplémentaires par an (sur la base du prix d’achat), ce qui équivaut à environ 2 700 CHF par an pour un prix d’achat de 900 000 CHF.
Impôts pour une maison ou un appartement de vacances
Dans le canton du lieu de vacances, la valeur locative est imposable. Dans le canton des Grisons, c’est l’Office chargé de l’évaluation immobilière qui calcule la valeur locative. Les frais d’entretien et les intérêts hypothécaires sont déductibles.
Mais en général, un reliquat demeure néanmoins à l’issue de cette opération. Il est ensuite imposé dans le canton où se situe la résidence secondaire au taux applicable dans le canton où le propriétaire possède sa résidence principale.
De nombreuses communes touristiques du Canton des Grisons perçoivent une taxe de séjour et de tourisme. Vous souhaitez utiliser votre appartement de vacances pour vous-même exclusivement ? Dans ce cas, vous payez en règle générale une taxe de séjour forfaitaire qui dépend de la taille de l’appartement et une taxe de tourisme pour les nuitées. Celles-ci peuvent s’élever à plus de 1000 francs pour un appartement de vacances de taille moyenne, selon la destination.
Liste des autres coûts
Voici la liste des coûts appliqués (en CHF) chaque année pour l’appartement de vacances qui a servi d’exemple :
| Fonds de rénovation | 3500 |
|---|---|
| Charges concernant les parties communes, gestion comprise | 4500 |
| Entretien des propres locaux | 2700 |
| Impôts* (cantonal/local) plus impôt supplémentaire basé sur la valeur locative (déduction faite des intérêts hypothécaires) et taxes | 1300 |
| Total | 12 000 |
* Estimation approximative, car étroitement liée à l’endettement, au lieu de résidence et à l’ensemble des revenus.
Au total, l’ensemble des coûts annuels s’élèvent à 12 000 francs dans notre exemple.
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Cet article a été créé pour la première fois le 21.06.2012