Communauté héréditaire : hériter d'un bien immobilier et le vendre
Il est facile de partager les espèces ou les titres entre plusieurs héritières et héritiers, mais pour les biens indivisibles comme les biens immobiliers, ce n’est pas si simple. Comparis vous informe sur les points essentiels.
12.07.2023
iStock / U. J. Alexander
1. Qu’est-ce qu’une communauté héréditaire/hoirie ?
Une communauté héréditaire, aussi appelée hoirie, se forme automatiquement en Suisse lorsqu'un héritage revient à plusieurs personnes. Le pacte successoral ou le testament ainsi que le droit de successionstipulent qui fait partie de la communauté héréditaire.
L’objectif de l’hoirie est le partage de l’héritage. Une fois le partage effectué, l’hoirie est dissoute. Un représentant professionnel des héritiers et des héritières aide à répartir l'héritage de manière rapide et équitable.
Les formes d’hoirie
Il existe trois régimes de communauté héréditaire :
| Communauté prolongée | Lorsque les membres de la communauté héréditaire sont en désaccord sur les démarches relatives à un bien hérité, ils peuvent reporter le partage successoral à une date ultérieure. |
|---|---|
| Communauté réduite | On parle de communauté réduite lorsque des cohéritiers ou cohéritières ont quitté la communauté héréditaire, par exemple après avoir perçu leur part de la succession. |
| Indivision entre les héritiers | Ici, comme dans le cas de la communauté héréditaire prolongée, le partage successoral est reporté à une date ultérieure. La différence réside dans le fait que les membres de la communauté héréditaire constituent ce qu'on appelle une indivision, dans laquelle ils représentent ensemble leurs ** intérêts économiques dans le patrimoine ** (art. 336 et suivants du CC). |
Si les héritiers demandent leur part
Un bien immobilier fait partie intégrante d'une succession et une partie de la communauté héréditaire exige le paiement de sa part ? Dans ce cas, la vente du bien est souvent la meilleure solution d'un point de vue financier et familial.
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2. Quelles sont les particularités d'une communauté héréditaire ?
Voici les principales caractéristiques des communautés héréditaires :
Elles répondent solidairement.Le principe de responsabilité solidaire s'applique pendant la durée de l’hoirie. Cela concerne notamment le paiement des taux hypothécaires ou des frais d'entretien. Si un héritier ou une héritière ne paie pas, les autres doivent intervenir, de manière illimitée et avec la totalité de leur patrimoine personnel.
Les décisions doivent être unanimes, et prises d'un commun accord.Ce principe d’unanimité s'applique pendant toute la durée de la succession. Les membres doivent, en tout point, trouver un consensus. La vente d’un bien immobilier légué doit donc être approuvée par chaque héritier et héritière.
3. Comment dissoudre une communauté héréditaire ?
En Suisse, elle peut être dissoute de trois manières :
| Liquidation de la succession | Lorsque la masse successorale est entièrement partagée, la communauté héréditaire est dissoute. Pour cela, tous les membres doivent établir un contrat de liquidation, qui règle le partage. |
|---|---|
| Paiement des cohéritiers | Si tous les héritiers sont d'accord, l’hoirie peut aussi être dissoute par le versement des parts aux cohéritiers. Un héritage versé ne fait plus partie de l’hoirie. |
| Vente | Une vente à un tiers met fin à l’hoirie. Les héritiers et héritières se partagent le prix de vente conformément aux droits de succession légaux. |
Bon à savoir : chaque membre de l’hoirie a le droit de ne pas accepter l’héritage. Un délai de trois mois suite au décès du testateur est à respecter. Si vous devenez héritier, des droits de succession peuvent s’appliquer.
Vous trouverez davantage d’informations à ce sujet dans l’article Vous avez hérité d’un bien immobilier ? Que faire ?
4. À qui appartient le bien immobilier dans une hoirie ?
Un bien immobilier appartient à tous les membres de l’hoirie. Cela signifie également que l’héritage ne peut pas revenir à une seule et même personne. Mais des conflits peuvent rapidement surgir entre les héritiers et héritières concernant la suite des démarches relatives au bien immobilier. Une vente immobilière bien organisée préserve généralement la paix au sein de la famille.
5. Comment résoudre un désaccord au sein de la communauté héréditaire ?
Lorsqu’un bien immobilier est en jeu, les communautés héréditaires sont confrontées à des décisions difficiles. Il est possible que seule une partie de la communauté héréditaire veuille vendre la maison.
Même en cas d'accord sur la vente, de nombreuses questions doivent être clarifiées. Qui s’occupe de quoi ? À quel moment faut-il vendre le bien ? Est-il intéressant d’attendre pour augmenter la valeur du bien ?
Avec une planification minutieuse, vous augmentez vos chances de trouver une approche qui convienne à toutes les personnes impliquées.
Les avantages de la vente d’un bien par un agent immobilier
Si la communauté héréditaire s’accorde sur la vente du bien, il peut être judicieux de la confier à une agence immobilière. Les agents immobiliers connaissent le marché. De plus, ils sont à l’aise dans les négociations et maîtrisent les procédures administratives.
Dernière option : la contestation de partage successoral
En tant qu'héritière ou héritier, vous pouvez à tout moment demander le partage successoral. Le partage s'effectue alors normalement d'un commun accord par la conclusion d'un contrat écrit de partage successoral ou par le partage des biens légués.
En cas de désaccord, vous pouvez intenter une contestation de partage successoral et ainsi faire valoir votre droit au partage. Avant la contestation proprement dite, vous devez d'abord déposer une demande en médiation. Si aucune solution à l'amiable n'est trouvée, vous pouvez saisir le tribunal.
Bon à savoir : les contestations de partage successoral sont coûteuses. En cas d'héritage à six chiffres, les frais judiciaires peuvent rapidement s’élever à plusieurs dizaines de milliers de francs. Le tribunal peut répartir les coûts occasionnés entre les héritiers. Une solution extrajudiciaire est donc généralement moins chère et plus efficace.
Quand la vente aux enchères forcées d’un bien immobilier est-elle possible ?
Parfois, les communautés héréditaires ne parviennent pas à trouver d'accord, malgré des tentatives de médiation. Il revient alors au tribunal d’organiser une vente aux enchères forcées du bien.
Elle peut se faire entre les héritiers et héritières ou sur le marché.
Dans les deux cas, la procédure comporte quelques risques.
Dans une vente aux enchères entre les héritiers, ils risquent de faire grimper le prix mutuellement.
Dans le cas d'une vente aux enchères sur le marché libre, le bien immobilier pourrait être vendu à un prix fortement inférieur à sa valeur.
6. Quelles sont les taxes en cas de vente immobilière par la communauté héréditaire ?
Les communautés héréditaires ne sont pas une entité imposable. Autrement dit, chaque héritier et chaque héritière doit déclarer sa part de la succession dans sa propre déclaration fiscale.
En cas de vente d'un bien immobilier, les taxes suivantes peuvent s'appliquer :
Comme c’est l’acheteur qui paie les droits de mutation dans la plupart des cantons, c’est surtout l’impôt sur les gains immobiliers qui est important pour les communautés héréditaires.Le montant de ces impôts dépend du bénéfice réalisé, du type d'utilisation, de la durée de possession et dul’emplacement géographique du bien immobilier. Tenez bien compte du montant de cet impôt lors du partage de l’héritage.
Retrouvez des informations complémentaires sur la fiscalité dans le cadre d’une vente immobilière dans l’article Vente immobilière : quels impôts s’appliquent.
Cet article a été créé pour la première fois le 26.08.2019
