Achat immobilier : coûts, déroulement et conseils relatifs à l’acte authentique
Pour être valable, un contrat portant sur l’achat d’une maison doit revêtir la forme authentique. Comparis vous explique comment se déroule l’authentification et quels sont les coûts qui vous incombent.
29.10.2025
iStock / Ridofranz
1. En quoi consiste l’authentification d’un contrat de vente ?
En Suisse, tout contrat de vente d’un bien immobilier doit revêtir la forme authentique (art. 216, al. 1, CO). Lors de l’authentification, un fonctionnaire habilité par l’État, généralement un notaire, certifie le contrat. Le contrat de vente d’ une maison devient alors juridiquement valable.
Par cette démarche, vous vous engagez, en tant qu’acheteuse ou acheteur, à acquérir le bien immobilier conformément aux conditions contractuelles et à payer le prix de vente convenu. En contrepartie, la partie venderesse a l’obligation de transférer la propriété à la partie acquéreuse conformément au contrat.
2. Première étape : comment mettre en place le financement de la maison ?
Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves ? Prenez contact avec la vendeuse ou le vendeur. Convenez d’un rendez-vous pour une visite et discutez de la suite des opérations.
En règle générale, la partie venderesse vous demandera une confirmation de financement. Dès que vous recevez cet accord de financement d’un prestataire hypothécaire et que vous en acceptez les conditions, vous pouvez soumettre une offre d’achat à la partie venderesse. Cela témoigne de votre intention sérieuse d’acquérir le bien.
Hypothèque : il vaut la peine de comparer les taux d’intérêt
Vous recherchez le financement adéquat pour votre achat immobilier ? Dans ce cas, vous devez absolument comparer différentes offres. Les taux d’intérêt peuvent varier fortement selon la durée et le prestataire choisis.
3. Qui établit le contrat de vente ?
Si vous obtenez une promesse de financement, il y a de bonnes chances pour que l’achat immobilier soit mené à bien. Informez-vous au préalable sur les normes contractuelles usuelles lors de l’achat d’une maison. En cas de doute, discutez de la suite des opérations avec une ou un spécialiste.
Si les deux parties contractantes sont d’accord sur les principes, la partie venderesse se charge en règle générale de la rédaction d’un projet de contrat de vente. Cette tâche est généralement confiée à un notaire. Idéalement, le projet de contrat contient déjà des dispositions contractuelles détaillées.
Avant l’authentification proprement dite, l’acheteur et le vendeur reçoivent le projet pour examen. Des modifications sont encore possibles à ce stade et le projet n’est pas juridiquement valable.
Bon à savoir : contrat de réservation
Souvent, un contrat de réservation est mis en place avant l’élaboration du projet. En règle générale, les contrats de réservation ne prennent pas la forme authentique pour des raisons de coûts. Dans ce cas, les accords sont juridiquement nuls.
Projet de contrat de vente : qu’est-ce que la « promesse de paiement irrévocable » ?
Pour l’établissement hypothécaire, le projet de contrat de vente sert de base au contrat bancaire. Si vous signez ces contrats en tant qu’acheteuse ou acheteur, le prêteur hypothécaire fait généralement la « promesse de paiement irrévocable » nécessaire à l’achat.
Avec cette promesse de paiement, les parties contractantes et le notaire reçoivent une confirmation valide. Cela permet de garantir que le prix d’achat sera effectivement versé lors de la conclusion du contrat et de veiller à ce que les conditions qui ont été convenues soient exécutées.
4. Comment se déroule l’authentification de l’acte ?
Vous êtes d’accord avec le projet de contrat et les vendeurs aussi ? Y a-t-il une « promesse de paiement irrévocable » d’un prêteur hypothécaire ? Dans ce cas, l’acte authentique peut être rédigé à la date convenue.
Sont présents lors de l’authentification :
la partie acquéreuse
la partie venderesse
et le notaire compétent
Doivent obligatoirement être authentifiés :
les parties (acquéreuse et venderesse)
l’objet de l’achat
le prix d’achat
Le ou la notaire lit à voix haute le contrat dans les termes exacts. En cas d’ambiguïté, les acheteurs et les vendeurs peuvent l’interrompre et poser des questions à tout moment.
Pour un financement réussi, vous devez en règle générale conclure un contrat de gage avec votre institut de crédit. Un contrat de gage est un accord juridique par lequel le bien immobilier acquis sert de garantie (gage) pour l’hypothèque. Le contrat ainsi que le contrat de vente doivent revêtir la forme authentique. Sur la base de ce contrat, vous, en tant que nouvelle ou nouveau propriétaire, faites inscrire la cédule hypothécaire au registre foncier.
La banque reçoit une confirmation de l’office du registre foncier après l’enregistrement de la cédule hypothécaire. En conséquence, la banque valide généralement le prêt et le paiement est effectué.
5. Quand l’achat est-il légalement valable ?
Une fois toutes les questions résolues, la partie acquéreuse, la partie venderesse et la ou le notaire signent le contrat. Il existe généralement quatre originaux du contrat : un pour vous, un pour la partie venderesse, un pour l’office notarial et un pour l’office du registre foncier.
L’achat est alors légalement valable. Vous êtes dans l’obligation de procéder au paiement du prix de vente conformément aux conditions du contrat. Pour sa part, la vendeuse ou le vendeur a l’obligation de vous faire transférer la propriété conformément aux conditions contractuelles.
Bon à savoir
Ce n’est qu’à l’inscription au registre foncier après l’authentification de l’acte que vous devenez propriétaire du bien immobilier. Il est possible que le transfert de propriété n’ait pas lieu malgré le contrat de vente authentique.
Si la partie acquéreuse ou la partie venderesse ne remplit pas ses obligations, l’autre partie contractante a droit, conformément au code des obligations, à des dommages et intérêts.
6. Acte authentique : coûts
Les frais de notaire pour la forme authentique d’un acte d’achat immobilier varient d’un canton à l’autre. En règle générale, il faut compter entre 0,1 et 1 % du prix de vente.
Exemple : vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 1 000 000 francs et devez payer 0,5 % de frais de notaire ? Cela représente 5000 francs.
Bon à savoir : notez que lors de l’achat d’une maison, des frais d’achat supplémentaires sont facturés, par exemple pour l’inscription au registre foncier ou les impôts.
7. Où puis-je faire authentifier le contrat de vente ?
Vous êtes à la recherche de l’autorité compétente pour l’achat d’une maison dans votre canton ? Cliquez sur le canton de votre choix dans la liste :
8. Acte authentique du contrat de vente : questions fréquentes
Oui, il est indispensable de recourir à un notaire lorsqu’on achète un bien immobilier en Suisse. Pour que le transfert de propriété soit valable, le contrat de vente doit revêtir la forme authentique.
Non, la vente d’une maison sans notaire n’est pas possible. Sans acte authentique, le contrat de vente n’est pas valable d’un point de vue juridique.
En général, l’acheteuse ou l’acheteur et la vendeuse ou le vendeur se partagent les frais de notaire en Suisse. Cependant, il peut y avoir des différences selon le canton. Au Tessin, par exemple, les frais de notaire sont entièrement à la charge des acheteurs.
Cet article a été créé pour la première fois le 26.09.2018
