Contrat de vente immobilière : que doit-il contenir ?
Que vous envisagiez de vendre votre bien immobilier ou d’acquérir le logement de vos rêves, le contrat de vente est fondamental. Comparis vous explique ce qu’il faut savoir sur le sujet.
04.01.2024
iStock / gradyreese
1. Contrat de vente : que règle-t-il ?
Le contrat de vente d’un appartement ou d’une maison définit point par point les conditions, le prix et la date butoir à laquelle le bien doit avoir changé de main.
Une fois l’acte authentique établi par l’office notarial, la vendeuse ou le vendeur doit céder la propriété aux acquéreurs. De son côté la partie acquéreuse est tenue de payer le prix d’achat conformément aux conditions du contrat.
En règle générale, l’office notarial procède à l’inscription au registre foncier – par la signature de la partie venderesse. Important : sans cette étape, il n’y a pas de changement de propriétaire.
2. Quelle doit être l’étendue d’un contrat de vente ?
Liez l’autre partie au contrat à des engagements concrets et détaillés. Vous éviterez ainsi des dépenses imprévues lors de l’achat d’un bien. Utilisez des contrats structurés en bonne et due forme, avec des prix et délais clairement définis, ainsi que des documents de planification. Les constructions neuves ou rénovées doivent être obligatoirement accompagnées d’une description détaillée.
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3. Qui établit le contrat de vente ?
L’office notarial établit le contrat de vente selon la volonté des parties. Les parties à l’achat et à la vente doivent être informées des termes du contrat. Bien qu’il soit neutre, l’office notarial attire l’attention sur des dispositions qui favorisent trop fortement l’une ou l’autre des deux parties.
Vous avez des incertitudes ? En cas de doute, faites appel à un·e spécialiste (juriste, conseillère ou conseiller en construction, etc).
Conseil : avec l’autre partie contractante, clarifiez les points les plus importants du contrat avant de mandater l’office notarial. Vous éviterez ainsi tout malentendu et vous n’aurez pas à demander de changements conséquents lorsque l’ébauche du contrat sera disponible.
4. Un avant-contrat est-il nécessaire ?
Un avant-contrat fixe les intentions de la partie acquéreuse et la partie venderesse de manière juridiquement contraignante. En règle générale, toutes les dispositions contractuelles importantes y figurent déjà. Attention toutefois : seuls les avant-contrats authentiques sont valables. Et faire établir un acte authentique a un prix élevé.
Une solution moins chère consiste à établir un accord de réservation. Ce document fixe également par écrit l’intention d’achat ou de vente des parties contractantes potentielles. Différence par rapport à l’avant-contrat : Il n’y a pas d’acte authentique. D’un point de vue juridique, ces accords ne sont pas contraignants.
5. Quelles pièces font partie du contrat de vente d’un bien ?
Le contrat de vente doit être rédigé par écrit. Les parties contractantes, l’objet de la vente (bien immobilier) et le prix de vente doivent impérativement être mentionnés. En outre, les dispositions suivantes sont utiles dans le contrat :
Renseignements complets sur les parties au contrat
Désignation précise de l’immeuble (adresse, numéro de cadastre)
Données précises sur le prix
Conditions de paiement et échéances
Toutes les dates
Clarification des questions fiscales, notamment en ce qui concerne un éventuel impôt sur les gains immobiliers
État du bien au moment de la remise
Détails sur les installations et les caractéristiques du bâtiment tels que l’ascenseur, le chauffage, la façade, le toit, etc.
Précisions sur les travaux de rénovation à envisager, l’usure et les défauts
Pour les nouvelles constructions : détermination de la date de livraison
Acte constitutif, règlements de la propriété par étages
Toutes les charges et obligations inscrites au registre foncier
Contrats de bail
Contrats de superficie
Plans d’aménagement
Éventuelles clauses de sortie
Le cas échéant, cession des droits de garantie au maître d’ouvrage
Inventaire : si le logement est cédé avec un inventaire, vous devez consigner l’inventaire concerné par écrit dans le contrat d’achat. Ceci est particulièrement intéressant pour des raisons fiscales : les vendeuses et les vendeurs peuvent déduire l’inventaire du prix de vente et ainsi réduire un éventuel impôt sur les gains immobiliers.
Garantir des conditions de paiement équitables
Garantissez un plan de paiement équitable. En règle générale, pour les nouvelles constructions : en tant qu’acheteuse ou acheteur, vous ne payez – le cas échéant – qu’un acompte d’un montant modéré.
En revanche, si l’acompte s’élève à 30 % ou plus, la partie acheteuse est en quelque sorte le prêteur du projet de construction. Le plus avantageux est d’opter pour une transaction étape par étape : l’entreprise ne reçoit l’argent qu’après la fourniture de la prestation.
6. Dois-je faire authentifier le contrat de vente ?
Pour qu’un achat ou une vente de maison soit juridiquement valable, le contrat de vente doit obligatoirement revêtir la forme authentique. Seule l’authentification par un office notarial habilité oblige la partie acheteuse à payer le prix d’achat et la partie venderesse à transférer la propriété à l’autre partie.
Comment se déroule l’authentification ?
Sont présents le jour J, la partie acheteuse, la partie venderesse, le ou la notaire.
L’identité des parties (acquéreuse et venderesse), l’objet de l’achat et le prix de vente doivent obligatoirement être authentifiés.
Le ou la notaire lit à voix haute le contrat. Les interruptions sont autorisées.
Après avoir clarifié toutes les questions, le notaire et les parties signent le contrat. La vente est alors scellée et légalement valable.
7. Quand intervient le paiement du prix de vente ?
Les parties contractantes peuvent en principe convenir individuellement des conditions de paiement et les consigner dans le contrat de vente. En tant qu’acheteuse ou acheteur, vous devez présenter au plus tard au moment de la signature du contrat de vente auprès du notaire une promesse de paiement irrévocable d’une banque. Ce document confirme que, dans les conditions convenues, le paiement du prix de vente convenu est effectivement réalisé.
En règle générale, le virement du prix de vente convenu n’a lieu qu’après l’authentification et l’inscription au registre foncier. Selon l’accord de paiement, le paiement n’a lieu qu’au moment de la remise du logement.
Important : tant que toutes les conditions d’une promesse de paiement ne sont pas remplies, le ou la notaire ne peut pas encore déclarer la transaction au registre foncier. Dans la plupart des cas, les parties conviennent d’une date pour la levée des réserves, en présence du/de la notaire. Si elles ne peuvent être levées, le contrat de vente devient caduc.
Versement d’un acompte sur un compte dédié
Souvent, les vendeuses et vendeurs exigent un acompte dès la conclusion d’un contrat de réservation. En tant qu’acheteuse ou acheteur, vous souhaitez accéder à cette demande ? Effectuez le versement sur un compte bloqué dédié. Si le projet d’achat du bien immobilier échoue, vous aurez ainsi la garantie d’zweckgebundenes Sperrkonto ein. Sollte der Kauf der Immobilie scheitern, sichern Sie sich als Käuferin oder Käufer problemlos accéder facilement au montant que vous aurez versé.
8. Est-il possible de se rétracter du contrat de vente ?
Tant que le contrat de vente n’a pas encore été authentifié, vous pouvez en principe vous retirer du processus d’achat ou de vente. Toutefois, si vous avez consenti à l’achat ou à la vente preuve à l’appui et que vous retardez inutilement la transaction, l’autre partie contractante est en droit de faire valoir d’éventuelles prétentions.
Si le contrat présente de graves lacunes, vous pouvez généralement refuser de signer sans frais supplémentaires. C’est le cas, par exemple, s’il manque des documents importants ou en cas de vice manifeste. Si le contrat de vente est signé par les deux parties et authentifié par un acte authentique, seules les clauses de sortie qui y sont stipulées sont applicables.
9. Contrat de vente : qui est responsable des vices ?
Pour les immeubles existants, la règle est généralement la suivante : la partie venderesse exclut la responsabilité pour vices dans le contrat de vente. La partie acquéreuse acquiert le bien dans l’état dans lequel il était lors de la visite.
La partie venderesse n’est responsable que si elle a frauduleusement dissimulé le vice. Mais il est difficile d’apporter une preuve. Un examen approfondi de la propriété avant l’achat est donc très important – si possible en présence d’un·e professionel·le du bâtiment.
Le code des obligations s’applique en principe aux nouvelles constructions. En conséquence, les artisans impliqués dans une construction sont soumis à une garantie allant jusqu’à cinq ans pour les vices. Si des vices sont délibérément dissimulés, ce délai est de dix ans.
Pour les constructions neuves, mieux vaut opter pour un contrat de vente régi par la norme SIA 118. Il s’agit d’une norme de la société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA). Elle garantit des conditions contractuelles aussi uniformes que possible pour les projets de construction, en tenant compte des intérêts respectifs.
10. Télécharger un modèle de contrat de vente
La préparation du projet de contrat incombe au service notarial compétent. Il est toutefois judicieux de définir au préalable les principaux points du contrat (parties au contrat, prix d’achat, objet de la vente).
Certains cantons proposent par exemple un formulaire spécifique à cet effet. Dans ce dernier, l’acheteur et le vendeur peuvent déjà saisir les principaux points du contrat. En soumettant le formulaire, ils initient la création d’un contrat de vente.
Formulaire d’informations pour l’achat Canton de Zurich
Formulaire d’informations pour l’achat Canton de Schaffhouse
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