Contrat de vente ou d'achat d'une maison : que doit-il contenir ?
Que vous envisagiez de vendre votre bien immobilier ou de réaliser le rêve de posséder votre propre maison, le contrat de vente est fondamental. Comparis explique ce à quoi il faut faire attention dans le contrat de vente.
19.12.2025
iStock / gradyreese
1. Vente ou achat d'une maison : que régit le contrat de vente ?
Le contrat de vente pour un appartement ou une maison régit les conditions, le prix et la date à laquelle le bien immobilier change de propriétaire.
Après l’authentification publique par le notaire, la vendeuse ou le vendeur doit transférer la propriété aux acheteurs. Les acheteurs sont à leur tour tenus de payer le prix d'achat conformément aux conditions contractuelles.
Le notaire procède généralement à l'inscription auprès du l’office du cadastre – avec la signature de la partie venderesse. Important : sans cette étape, aucun changement de propriétaire n'aura pas lieu.
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2. Qui rédige le contrat de vente d'un appartement ou d'une maison ?
Le notariat établit le contrat de vente. La notaire ou le notaire agit de manière neutre. Elle ou il signale également les dispositions qui favorisent ou désavantagent excessivement l'une des deux parties.
Des incertitudes subsistent ? En cas de doute, faites appel à une spécialiste ajouter, par exemple un juriste spécialisé en droit de la construction ou une conseillère en construction.
Notre conseil
Clarifiez avant de mandater le notaire les points contractuels les plus importants avec l’autre partie contractante. Ainsi, vous éviterez les malentendus et n’aurez pas à demander ultérieurement de modifications fondamentales du projet de contrat de vente.
3. Que doit contenir le contrat de vente de la maison ?
Le contrat de vente doit être rédigé par écrit. Il est obligatoire d’énumérer les parties contractantes, l’objet de la vente (bien-fonds) et le prix d’achat. En outre, les dispositions suivantes sont utiles dans le contrat :
Indications complètes sur les parties contractantes
Désignation exacte du bien-fonds (adresse, numéro de cadastre)
Indications précises sur le prix
Conditions de paiement et Échéances
Toutes les informations pertinentes
Dates
Règlement des questions fiscales, en particulier en ce qui concerne une éventuelle impôt sur les gains immobiliers
État de l’immeuble lors de la remise
Détails sur les installations et les composants du bâtiment comme l’ascenseur, le chauffage, la façade, le toit, etc.
Informations sur les frais de travaux de rénovation, d’usure et de défauts
Pour les nouvelles constructions : Détermination de la date de prise de possession
Acte constitutif, Règlements de la propriété par étages
Tous charges et obligations, qui sont inscrits dans le registre foncier sont enregistrés
Contrats de droit de superficie
Plans d’aménagement
Éventuellesclauses de sortie
Le cas échéant Cession des droits de garantie pour vices à la maîtrise d’ouvrage
Inventaire : Si la propriété résidentielle est vendue avec inventaire remis, vous devez consigner par écrit l’inventaire concerné dans le contrat d’achat. Cela en vaut particulièrement la peine pour des raisons fiscales : Les vendeuses et vendeurs peuvent déduire l’inventaire du prix de vente et ainsi réduire un éventuel impôt sur les gains immobiliers.
Liez l’autre partie contractante à des promesses concrètes et détaillées. Ainsi, vous évitez les coûts imprévus lors de l’achat d’une maison. Utilisez des contrats soigneusement formulés, des prix et des délais clairement définis, ainsi que des documents de planification. Dans le cas de nouvelles constructions ou de rénovations, une description détaillée du bâtiment en fait partie.
Modèle de contrat d’achat
L’élaboration du projet de contrat est à la charge du bureau notarial compétent. Cependant, il est judicieux de définir les principaux éléments du contrat (parties contractantes, prix d’achat, objet de la vente) au préalable.
Certains cantons proposent pour cela un formulaire spécial formulaire, par exemple dans le canton de Thurgovie, dans le canton de Schaffhouse ou dans le canton de Zurich. Dans ce formulaire, les acheteurs et les vendeurs peuvent déjà saisir les principaux éléments du contrat et, en envoyant le formulaire, demander l’établissement d’un contrat de vente.
4. Ai-je besoin d’un contrat préliminaire ?
Un contrat préliminaire consigne les intentions de l’acheteur et du vendeur de manière juridiquement contraignante. Sont généralement déjà répertoriées toutes les dispositions contractuelles importantes. Mais : Seuls les contrats préliminaires passés en la forme authentique sont valables. Et une authentification publique est associée à des coûts élevés.
Il est moins coûteux d’établir un accord de réservation. Celui-ci consigne également par écrit l’intention d’achat ou de vente des parties contractantes potentielles. La différence avec le contrat préliminaire : il n’y a aucune authentification publique. Juridiquement, de tels accords sont non contraignants.
5. À partir de quand le contrat est-il juridiquement valable ?
Pour qu’un achat ou une vente de maison soit juridiquement valable, une authentification publique du contrat de vente est nécessaire. Ce n’est que l’authentification par un notaire habilité qui oblige l’acheteu rà payer le prix d’achat et le vendeur à transférer la propriété à l’acheteur.
6. Quand le prix d’achat est-il payé ?
Les conditions de paiement peuvent en principe être convenues individuellement et consignées dans le contrat de vente. En tant qu’acheteur, vous devez, au plus tard lors de la signature du contrat d’achat chez le notaire, présenter une promesse de paiement irrévocable d’une banque. Elle confirme que dans les conditions convenues, le paiement du prix d’achat convenu a effectivement été effectué.
Le transfert du prix d’achat convenu n’a généralement lieu qu’après l’authentification publique et après l’inscription au registre foncier. Selon l’accord de paiement le paiement n’est effectué qu’au moment de la remise de la maison.
Bon à savoir
Tant que toutes les conditions d’une promesse de paiement ne sont pas remplies, la notaire ou le notaire ne peut pas encore inscrire l’affaire auprès du registre foncier.
Acompte sur un compte dédié
Souvent, les vendeuses et vendeurs exigent déjà, lors de la conclusion d’un contrat de réservation un acompte. Souhaitez-vous y consentir en tant qu’acheteuse ou acheteur ? Versez le montant sur un compte bloqué dédié. Si l’achat du bien immobilier échoue, vous vous assurez en tant qu’acheteuse ou acheteur un accès aisé au montant que vous avez versé.
7. Contrat de vente immobilière : questions fréquentes
Lors de la rédaction du contrat de vente d’un bien immobilier, vous devez faire preuve d’une prudence particulière. De petites formulations peuvent avoir de grandes conséquences financières et juridiques. Notre check-list à télécharger vous donne un aperçu des points les plus importants qui doivent figurer dans le contrat d’achat.
Outre le contenu même du contrat d’achat, vous devez tenir compte des points suivants :
Le contrat de vente doit être authentifié par un notaire, pour être juridiquement valable.
Le projet de contrat devrait être disponible en temps utile avant le rendez-vous chez le notaire afin que vous puissiez l’examiner en toute tranquillité.
Les questions en suspens ou les demandes de modification doivent être clarifiées avant l’authentification notariale.
Il est important d’avoir un processus clair, afin que les paiements, la remise et les inscriptions soient coordonnés.
L’acheteur a besoin d’une promesse ferme pour le financement, avant de pouvoir signer le contrat.
Le bon financement
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En plus des points généraux lors de l’achat d’un bien immobilier, il y a des aspects spécifiques à la propriété par étages, que vous devez absolument régler dans le contrat d’achat. Il s’agit notamment de :
Part de propriété par étages avec valeur de quote-part : Cette quote-part détermine vos droits de vote et votre part des coûts.
Acte constitutif et plans de répartition : Ils définissent les limites entre les droits exclusifs, les parties communes et les droits d’utilisation exclusifs.
Règlement de propriété par étages, éventuellement règles d’utilisation et règlement intérieur.
Réglementation contractuelle pour le fonds de rénovation : état actuel et obligation de versement.
Répartition des coûts pour les parties communes (façade, toit, ascenseur, chauffage, etc.).
Droits d’utilisation exclusifs (p. ex. part de jardin, terrasse, place de parc extérieure).
Les frais de notaire pour l’authentification publique d’un achat de maison sont cantonales différents. En règle générale, vous pouvez vous attendre à des coûts compris entre 0,1 et 1% du prix d’achat.
Bon à savoir : Veuillez noter que lors de l’achat d’une maison, des frais d’achat supplémentaires surviennent, par exemple pour l’inscription au registre foncier ou les impôts.
Pour les biens immobiliers existants, la règle est la suivante : la partie vendeuse exclut la garantie des défauts dans le contrat de vente. La partie acheteuse acquiert le bien dans l’état où il se trouvait lors de la visite. Cela inclut également les vices cachés.
S’il n’est rien indiqué dans le contrat de vente, le Code des obligations s’applique (art. 197,art. 219 al. 3) : pendant cinq ans, la partie vendeuse est responsable des défauts et des dommages consécutifs.
Quand la vendeuse ou le vendeur est-il responsable ?
La partie vendeuse n’est responsable que si elle a frauduleusement dissimulé un défaut. Cependant, la preuve est difficile. Un examen approfondi du bien immobilier avant l’achat est donc très important – si possible en présence d’un expert en bâtiment.
Droits de garantie pour les nouvelles constructions
Pour les nouveaux bâtiments, c’est en principe le Code des obligations. En conséquence, les artisans qui sont impliqués dans un bâtiment sont responsables jusqu’à cinq ans pour les défauts couverts par la garantie. Si des défauts sont intentionnellement dissimulés, un délai de dix ans s’applique.
Pour les nouveaux bâtiments : contrat avec la norme SIA
Pour les nouveaux bâtiments, un contrat de vente selon la norme SIA 118 est recommandé. Il s’agit d’une norme de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA). Elle garantit autant que possible des conditions contractuelles uniformes pour les projets de construction, en tenant compte des intérêts des deux parties.
Tant que le contrat d’achat n’est pas encore authentifié publiquement,vous pouvez en principe vous retirer de l’achat ou de la vente. Cependant, si vous avez accepté l’achat ou la vente de manière démontrable et que vous retardez inutilement la transaction, l’autre partie contractante peut faire valoir d’éventuels frais faire valoir.
Si le contrat présente de graves vices vous pouvez signature en règle générale sans frais supplémentaires refuser. Cela s’applique par exemple lorsque des documents importants manquent ou en cas de tromperie. Si le contrat de vente est signé par les deux parties et authentifié en la forme authentique, seules les clauses de sortie.
Cet article a été créé pour la première fois le 21.08.2023
