Financer un bien locatif : informations sur les hypothèques pour les investissements
Les biens locatifs sont une alternative intéressante aux placements traditionnels. Mais comment les finance-t-on ? Quels sont les défis en la matière ? Comparis répond aux questions essentielles sur les biens de rendement.
18.08.2025
iStock / Grand Warszawski
1. Qu’est-ce qu’un bien locatif ?
Les biens locatifs sont des biens immobiliers que vous achetez principalement à titre d’investissement. L’objectif de l’achat d’un bien locatif est de réaliser un bénéfice financier grâce aux revenus locatifs et aux plus-values potentielles.
En règle générale, ces biens immobiliers ne sont pas occupés par leur propriétaire, mais loués. Les biens locatifs typiques sont les immeubles d’habitation ou les immeubles commerciaux.
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Sur Comparis, vous trouverez des biens locatifs des plus grandes plateformes immobilières de Suisse.
2. Comment financer un bien locatif en Suisse ?
Le financement d’un bien locatif fonctionne en principe comme celui d’un logement en propriété. Cependant, les exigences pour l’hypothèque sont plus strictes. En règle générale, pour acheter un bien locatif, vous devez remplir les conditions de financement suivantes :
Vous devez être en mesure de payer de votre poche 25 % de la valeur du bien (fonds propres). À titre de comparaison, pour l’achat d’un logement en propriété, vous avez besoin de 20 % de fonds propres.
Vous ne pouvez pas mobiliser vos avoirs de prévoyance pour constituer vos fonds propres. Une exception s’applique si vous occupez vous-même un appartement de l’immeuble que vous achetez. Dans ce cas, vous pouvez utiliser des fonds de prévoyance pour financer cette partie.
Vous devez amortir l’hypothèque à 65 % dans un délai de 10 ans.
Bon à savoir
Outre les banques, les caisses de pension, les compagnies d’assurance et les fondations de placement peuvent être envisagées comme partenaires financiers. Les conditions des hypothèques varient d’un prestataire à l’autre, parfois considérablement. Notre partenaire hypothécaire HypoPlus vous aide à trouver la solution de financement adaptée à vos besoins.
Calculer la capacité financière pour un bien locatif
Contrairement à un logement en propriété, le revenu ne joue aucun rôle dans le calcul de la capacité financière pour un bien locatif. C’est l’excédent locatif qui est déterminant pour la faisabilité. En bref, vos revenus locatifs doivent couvrir l’ensemble des coûts imputés (intérêts hypothécaires, amortissement, entretien et frais accessoires).
La capacité financière est considérée comme satisfaite si l’excédent locatif est positif. De plus, vous avez besoin d’une réserve suffisante pour que le financement du bien immobilier reste autonome, même en cas de vacance ou de fluctuations des taux d’intérêt.
Le tableau suivant montre le calcul de la capacité financière pour un bien locatif. Hypothèses :
Vous achetez un immeuble d’habitation de cinq appartements pour deux millions de francs (valeur vénale).
Vous disposez de fonds propres de 500 000 francs (25 % de la valeur vénale).
Vous contractez une hypothèque d’une valeur de 1,5 million de francs (75 % de la valeur vénale).
Vous louez les appartements 2500 francs par mois chacun.
| Poste | Coûts/revenus annuels | Explication |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 150 000 CHF | 5 appartements à 2500 CHF par mois |
| Intérêt comptable de 5 % sur l’hypothèque | – 75 000 CHF | 5 % de 1,5 millions de CHF |
| Amortissement | - 20 000 CHF | Amortissement de l’hypothèque de 75 % (1,5 million de CHF) à 65 % (1,3 million de CHF) en 10 ans |
| Charges (1 % de la valeur vénale) | - 20 000 CHF | |
| Revenus locatifs moins les coûts annuels de l’hypothèque | + 35 000 CHF | L’excédent locatif est positif = le financement est supportable |
Dans l’exemple de calcul, vous disposez d’un excédent locatif annuel suffisamment important (35 000 francs). L’autofinancement du bien immobilier est donc assuré.
3. Rendement brut d’un bien locatif : à combien doit-il s’élever ?
Le rendement brut est un indicateur important pour évaluer dans un premier temps la rentabilité d’un bien immobilier. Il donne une vue d’ensemble de la rentabilité d’un bien. Les frais d’exploitation courants ne sont toutefois pas pris en compte.
Le rendement brut met en rapport les revenus locatifs annuels avec le prix d’achat. La formule est la suivante: revenus locatifs / prix d’achat × 100.
Dans l’exemple de calcul précédent, le rendement brut est de 7,5 % (150 000 francs / 2 millions de francs × 100). En règle générale, le rendement brut doit être d’au moins 4 à 5 %.
Qu’est-ce qu’un bon rendement brut ?
Le principe général est le suivant :
Moins de 3 % : faible rendement brut (généralement acceptable uniquement dans l’attente d’une augmentation de valeur)
3 à 4 % : rendement brut moyen (rendement classique dans les emplacements prisés)
4 à 5 % : bon rendement brut (correspond à l’exigence minimale habituelle de nombreuses institutions financières)
Plus de 5 % : très bon rendement brut, mais comporte souvent un risque accru (par exemple, un emplacement moins bon ou un besoin de rénovation)
Bon à savoir : ne prenez pas votre décision d’investissement uniquement sur la base du rendement brut. Tenez également compte du rendement net, de l’ évaluation de l’emplacement et d’une marge pour le risque de vacance.
4. Taux d’intérêt de référence pour les baux
Pour les propriétaires d’objets de rendement, le taux d’intérêt de référence joue un rôle décisif : s’il augmente, vous pouvez augmenter le loyer. S’il baisse, vous devez réduire le loyer à la demande des locataires.
Le taux d’intérêt de référence est important pour les biens locatifs, car il influence la planification des revenus locatifs. Vous envisagez d’acheter un bien locatif ? Dans ce cas, vous devriez suivre l’évolution du taux d’intérêt de référence et l’intégrer dans votre plan de financement.
Le taux de référence est le taux d’intérêt moyen de toutes les hypothèques en Suisse. L’Office fédéral du logement le communique tous les trois mois. Actuellement, le taux d’intérêt de référence est de 1,5 % (valable depuis le 2 juin 2025).
5. Quels sont les avantages d’un bien locatif ?
Un bien locatif offre certains avantages financiers (liste non exhaustive) :
Revenus supplémentaires : les revenus locatifs génèrent un revenu supplémentaire régulier.
Protection contre l’inflation : d’une manière générale, les biens immobiliers et les revenus locatifs offrent une certaine protection contre l’inflation. La raison en est que les biens immobiliers ne perdent généralement pas de valeur en cas d’inflation.
Valorisation : selon le principe de l’offre et de la demande, les prix de l’immobilier augmentent lorsque les logements proposés sur le marché sont moins nombreux que ceux recherchés.
Placement stable : l’immobilier est soumis à des fluctuations de valeur moins importantes que les actions. Les placements dans l’immobilier sont donc considérés comme relativement sûrs et résistants aux crises.
6. Quels sont les défis d’un bien locatif ?
Outre les avantages, les biens locatifs présentent également des défis à prendre en compte avant l’achat (liste non exhaustive) :
Risque de concentration : si vous investissez une grande partie de votre patrimoine dans un bien locatif, vous risquez de subir des pertes importantes en cas de perte de valeur du bien.
d’inoccupation : selon la région, l’emplacement et le niveau des loyers, il se peut que les biens immobiliers restent inoccupés. Cela réduit le rendement obtenu à coûts constants.
Entretien et rénovation : un bien immobilier nécessite d’être géré. Vous pouvez le faire vous-même ou confier cette tâche à une régie professionnelle moyennant paiement. Les biens immobiliers engendrent également des frais d’entretien et doivent être rénovés si nécessaire.
Risque de variation des taux d’intérêt : si les taux d’intérêt hypothécaires augmentent, vos frais courants augmentent également. Dans les cas extrêmes, cela peut mettre en danger la capacité financière du bien immobilier, en particulier en cas de taux d’endettement élevé.
7. Questions fréquentes sur le financement des biens locatifs
Sur Comparis, vous trouverez une multitude de biens de rendement tels que des immeubles d’habitation, des appartements en copropriété et des immeubles commerciaux.
Vous songez à acquérir un bien locatif ? Dans ce cas, prenez garde aux points suivants afin de vous assurer un rendement durable et une augmentation de valeur (liste non exhaustive) :
Emplacement : l’emplacement est un point déterminant pour le montant du loyer. Sont également pris en compte l’attractivité économique de la région, la desserte par les transports publics ou encore l’accès aux infrastructures éducatives. D’une façon générale, plus l’emplacement du bien est favorable, plus le prix d’achat sera élevé.
Droit du bail : le droit du bail cantonal influence l’attractivité des investissements immobiliers. Exemple : à Genève, vous ne pouvez pas augmenter les loyers à votre guise après une rénovation.
État du bâtiment : faites-vous une idée de l’état général du bâtiment. Vérifiez quels sont les travaux de rénovation et d’entretien à venir. Demandez à obtenir par écrit le détail des travaux de rénovation et de modernisation. Sollicitez également l’expertise d’un·e professionnel·le de l’immobilier.
Prix d’achat : le prix d’achat doit être raisonnable par rapport à l’emplacement, à l’état et aux revenus locatifs attendus.
Vous devez amortir l’hypothèque d’un bien locatif à 65 % de la valeur vénale du bien dans un délai de dix ans. Exemple : pour une hypothèque de 75 % de la valeur vénale, vous devez amortir 10 % en dix ans.
À titre de comparaison, pour un logement à usage propre, ce délai est de 15 ans.
Dans le cas des biens locatifs, les banques exigent généralement une majoration du taux d’intérêt standard. En effet, le risque est considéré comme plus élevé que pour un logement à usage propre. Dans cet article, vous obtenez un aperçu de l’évolution actuelle des taux hypothécaires.
Cet article a été créé pour la première fois le 03.03.2022
