Charges et frais d’entretien immobiliers : les coûts attendus
En comptant les frais d’acquisition, le coût d’un achat immobilier en Suisse dépasse souvent le prix de vente. Comparis fait le point.
27.02.2024
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1. Quels frais s’appliquent lors d’un achat immobilier ?
Les frais d’acquisition désignent des frais qui, à l’achat d’un bien immobilier, s’ajoutent à son prix de vente. En Suisse, ces frais comprennent :
Les droits de mutation
Les frais de notaire
Les émoluments du registre foncier
Les frais de cédule hypothécaire
À l’exception de la cédule hypothécaire, ces frais sont normalement partagés à parts égales entre acheteurs et vendeurs. Les droits de mutation sont en principe acquittés par la partie acheteuse.
Important : il est toutefois recommandé aux parties de consigner dans le contrat de vente les coûts supportés par chacune d’entre elles.
Achat immobilier en Suisse : jusqu’à 5 % de frais d’acquisition
Au total, les frais d’acquisition d’un logement peuvent atteindre 5 % du prix de vente. En tant qu’acheteuse ou acheteur, vous devez avoir ce montant de côté. En effet, il n’est pas possible de le financer avec des fonds tiers.
2. Changement de propriétaire : impôts et émoluments du canton
Dans certains cantons, des droits de mutation sont dus lors du changement de propriétaire d’un bien immobilier. Ces droits n’étant pas fixés par la Confédération, ils sont variables selon les cantons.
Dans certains cantons, vous payez un émolument en lieu et place d’un impôt. Il peut aussi s’agir de contributions mixtes, autrement dit d’une combinaison d’émoluments et d’impôts.
Dans le canton de Zoug, le montant des émoluments n’est pas déterminé par le prix d’achat. La partie acheteuse doit s’acquitter d’un montant forfaitaire de 180 francs de l’heure. Le temps passé dépend de la charge de travail nécessaire à l’accomplissement de toutes les tâches liées au registre foncier.
En 2008, l’électorat du canton de Schwyz a voté contre un droit de mutation. Il n’y a pas non plus d’émolument.
Certains cantons décident également des obligations fiscales des parties. Autrement dit, ils déterminent si les parties se répartissent les impôts entre elles ou non.
3. Achat immobilier en Suisse : les frais de notaire
Au titre de l’établissement de l’acte authentique de vente, vous payez des frais de notaire. Ces frais sont variables d’un canton à l’autre, parfois même d’un office notarial à l’autre.
La plupart du temps, ces coûts sont inférieurs à 1 % du prix de vente.
Achat immobilier : frais de notaire variables selon le type d’office notarial
Dans les cantons dotés d’un notariat officiel, les frais sont fixes. Dans les cantons disposant de notariats libres, les notaires déterminent eux-mêmes le montant des frais. Procurez-vous des offres à l’avance Dans la plupart des cas, les frais de notaire sont partagés entre les deux parties.
Exemples de frais de notaire
Les frais de notaire à Zurich s’élèvent à 0,1 % du prix de vente. À Berne, les frais de notaire varient selon le prix d’achat : pour un bien immobilier vendu au prix de 1 000 000 de francs, les frais de notaire applicables à Berne se situent entre 0,35 et 0,56 %.
4. Émoluments du registre foncier
L’ inscription au registre foncier donne lieu à l’application de frais. Ils sont généralement inférieurs à 1 % du prix de vente. Selon les cantons, ces coûts sont calculés sur la base :
du temps nécessaire à l’accomplissement des démarches
d’un taux unitaire qui dépend du prix d’achat
Normalement, les deux parties se partagent les frais du registre foncier à parts égales.
5. Les frais de cédule hypothécaire
Des taxes perçues au titre de l’établissement d’une cédule hypothécaire s’ajoutent à ce qui précède. Celles-ci sont fonction du montant du financement externe. Une hypothèque, par exemple, est considérée comme un financement externe.
Le coût de la cédule hypothécaire se situe le plus souvent dans une fourchette de 0,1 à 0,3 % de la dette hypothécaire. Si la partie acheteuse reprend une cédule hypothécaire préexistante, ces frais ne s’appliquent pas.
6. Coûts en cas de retrait anticipé de la caisse de pension
Vous financez une partie du bien immobilier au moyen d’un retrait anticipé de la caisse de pension ? Dans ce cas, vous devez payer un impôt sur les prestations en capital, calculé sur le montant de ce retrait.
D’autres frais peuvent s’appliquer, notamment au titre de l’inscription au registre foncier du retrait anticipé d’avoirs de la caisse de pension. C’est le cas, par exemple, dans le canton de Zurich. Cette inscription est souvent appelée « restriction du droit d’aliénation ».
Inscription du retrait anticipé
Si vous avez recours au retrait anticipé d’une caisse de pension pour financer le bien, l’institution de prévoyance le mentionne dans le registre foncier. Vous ne pouvez revendre le bien qu’à partir du moment où votre institution de prévoyance procède à la suppression de l’inscription. Cette suppression intervient sur demande dans les circonstances suivantes :
Vous remboursez le retrait anticipé.
Cinq ans avant l’âge ordinaire de la retraite.
Si le remboursement n’est pas possible avant la vente : sur présentation d’une promesse de paiement irrévocable.
Si vous faites transférer l’inscription sur une nouvelle résidence principale.
7. Quand les frais d’achat immobilier sont-ils exigibles ?
Les frais du processus d’achat sont facturés directement aux parties. Vous recevrez donc une facture de l’office notarial ou du registre foncier après votre passage chez le notaire.
Les droit de mutation sont dus en même temps que l’inscription au registre foncier. Vous devez les payer avant le transfert de propriété.
8. Quels frais d’achat immobilier sont déductibles des impôts ?
Les frais d’acquisition d’un bien immobilier ne sont pas déductibles des impôts.
En tant que propriétaire, vous pouvez toutefois déduire de vos impôts divers autres frais. Il s’agit notamment, selon le canton, des mesures de préservation de la valeur ou de certains frais d’entretien.
9. Frais d’acquisition immobilière : check-list
Renseignez-vous suffisamment tôt sur les frais applicables lors d’un achat immobilier dans votre canton. Vous éviterez ainsi toute mauvaise surprise quant à leur montant. Tirez parti des informations sur le système de notariat de votre canton.
Prévoyez exprès une réserve pour couvrir les frais liés à l’achat. Ceux-ci représentent environ 5 % du prix de vente.
Après l’acquisition du bien immobilier, des frais supplémentaires peuvent se faire jour – pour des travaux de rénovation par exemple. Prévoyez suffisamment d’argent pour y faire face si ces coûts ne sont pas couverts par l’hypothèque.
Économisez non seulement sur les frais d’acquisition. Faites aussi le point sur les offres d’hypothèque.
Cet article a été créé pour la première fois le 18.04.2018
