Vendre sa maison pour en acheter une autre : par où commencer ?
Dois-je vendre mon bien avant d’en acheter un autre ou l’inverse ? Les deux stratégies présentent des avantages et des inconvénients. Comparis répond aux questions qui se posent.
04.10.2022
iStock / PavelIvanov
1. Stratégie 1 : commencer par vendre son bien immobilier
Avec cette stratégie, vous optez pour un processus de vente axé sur la sécurité. Le principe est simple : vous liquidez votre bien immobilier pour récupérer vos fonds propres et vous en achetez un nouveau.
De nombreux propriétaires préfèrent cette variante pour des raisons de sécurité de financement et de taux d’endettement.
Les avantages et inconvénients en bref :
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Avec la vente de votre bien, vous libérez des fonds propres que vous pouvez réinjecter dans un nouvel achat immobilier. Financement sécurisé du nouveau bien immobilier par la vente de l’ancien. Avantage financier tiré de la vente en cas de future baisse des prix de vente. Pas de double charge : il n’y a de charge hypothécaire que sur un seul bien immobilier. Vous êtes en bonne position pour négocier lors de la vente car généralement, la pression est moindre. |
Vous risquez de manquer des offres attrayantes sur le marché immobilier actuel. Préjudice financier à la vente en cas de future hausse des prix de vente. Vous devez trouver un hébergement provisoire pour la période qui suit la vente et précède l’achat. En règle générale, cela signifie :
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Commencer par vendre nécessite de trouver une solution intermédiaire
Si vous commencer par vendre votre bien immobilier, vous aurez besoin d’une solution intermédiaire appropriée jusqu’à ce que vous achetiez un nouveau bien immobilier. Il peut s’agir par exemple d’un appartement en location assorti d’une durée minimale de location courte.
Conseil : mieux vaut chercher un nouveau logement immédiatement après la vente. Ainsi, vous pourrez mieux évaluer à quel moment vous êtes susceptible de procéder à un nouvel achat et quelle solution intermédiaire vous convient.
La cession-bail comme deuxième option
Autre possibilité : vous restez dans la maison ou l’appartement en tant que locataire après la vente. On parle alors d’une cession-bail. Cependant, la partie acheteuse doit accepter cette demande.
En tant que partie vendeuse, vous pouvez par exemple négocier une durée minimale de location de douze mois et la consigner dans le contrat de vente. Le hic : vous obtiendrez probablement moins d’offres d’achat en raison de cette exigence. De plus, vous n’avez que peu de temps pour trouver un nouveau logement.
L’impôt sur les gains immobiliers est reporté
Si vous vendez un bien immobilier et que vous réalisez un bénéfice, vous devez en principe payer l’impôt sur les gains immobiliers. Toutefois, si vous rachetez un bien pour y habiter dans un délai de deux ans, l’impôt sur les gains immobiliers est reporté.
Autrement dit, si vous vendez d’abord votre appartement ou votre maison, que vous réalisez un gain sur la vente et que vous n’achetez un nouveau bien qu’après plus de deux ans, vous devez payer un impôt sur les gains immobiliers.
En revanche, si vous rachetez un logement dans le délai de deux ans, vous n’avez d’abord pas à payer cet impôt. Ce n’est qu’en cas de vente ultérieure de votre nouveau bien (non suivie d’un achat) que l’impôt sur les gains immobiliers sera exigible.
2. Stratégie 2 : commencer par acheter un nouveau bien avant de revendre l’autre
Avec cette stratégie, vous optez pour la manière flexible et sans contrainte de temps d’acheter un nouveau logement. La vente du bien immobilier que vous quittez n’est, pour commencer, n’est pas au premier plan. Pour que cette stratégie réussisse, vous avez besoin de fonds propres suffisants ou d’un crédit-relais accordé par une banque.
Les avantages et inconvénients en bref :
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Vous êtes libre de rechercher le bien immobilier de vos rêves et d’acheter au moment qui vous convient. Avantage financier tiré de la vente en cas de future hausse des prix de vente. Aucune solution intermédiaire de location n’est nécessaire, car vous pouvez déménager directement dans votre propriété nouvellement achetée. Vous n’avez à déménager qu’une seule fois, lorsque vous emménagez dans votre nouveau logement. Le cas échéant, avantage sur le prix de revente de votre bien en cas de hausse des prix de l’immobilier. Vous restez dans un premier temps propriétaire du bien que vous souhaitez revendre, avec tous les droits et obligations que cela implique. |
Vous avez besoin de fonds propres supplémentaires pour l’achat. Les fonds provenant du bien immobilier que vous quittez restent bloqués. Les banques imposent des exigences élevées en matière de liquidités et de revenus : vérifiez auprès de la vôtre si vous pouvez contracter une seconde hypothèque. Vous subissez une double charge financière, notamment pour ce qui concerne les intérêts hypothécaires, l’entretien immobilier et les impôts. Vous devez procéder à l’entretien et à la maintenance de deux biens immobiliers. Préjudice financier à la vente en cas de future baisse des prix de vente. La charge financière pourrait vous mettre sous pression de vendre rapidement le bien immobilier que vous souhaitez quitter. Forte pression de vendre rapidement risquant de faire baisser le prix de vente. |
Commencer par acheter un nouveau bien nécessite plus de fonds propres
Disposez-vous du revenu adéquat et de fonds propres suffisants pour l’achat d’un deuxième bien immobilier ? Si c’est le cas, vous pouvez vous permettre de repousser la vente et d’acquérir le bien de vos rêves.
Exigences élevées en matière de fonds propres et de revenus
Les banques imposent des exigences strictes en matière de liquidités et de revenus dans le cadre de cette stratégie. En fonction de votre situation, il ne sera donc pas toujours facile d’obtenir un financement supplémentaire. Il est préférable de parler à votre banque et de demander quelles options de financement sont disponibles.
L’option du crédit-relais
Vous n’avez pas les fonds propres mais vous souhaitez tout de même acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement avant de vendre votre bien immobilier ? Les banques proposent le crédit-relais ou prêt-relais.
Il s’agit de prêts limités dans le temps pouvant atteindre 90 % de la valeur de votre bien à l’instant T. Les taux d’intérêt et les échéances peuvent varier d’une banque à l’autre. En règle générale, la capacité de remboursement de l’emprunteur a également une influence sur les conditions. Actuellement, les crédits-relais sur deux ans ont des taux d’intérêt compris entre 4 et 7 %.
En règle générale, il est judicieux de vendre rapidement l’ancien bien après l’achat du nouveau et ainsi de maintenir la phase de transition courte.
3. Stratégie 3 : louer le bien immobilier existant
Vous souhaitez acquérir une nouvelle propriété mais ne souhaitez pas (encore) vendre l’autre ? Dans ce cas, la location est une option intéressante. Elle vous procure les mêmes avantages et inconvénients qu’avec la stratégie 2 à une différence près : le bien immobilier que vous quittez ne reste pas vide et vous percevez un revenu locatif.
Les avantages et inconvénients en bref :
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Vous n’avez pas le stress de la vente. Vous percevez un revenu mensuel issu des loyers. Vous n’avez besoin de déménager qu’une seule fois, à savoir de votre ancien bien immobilier à celui que vous venez d’acheter. Avantage financier tiré de la vente en cas de future hausse des prix de vente. Vous restez dans un premier temps propriétaire du bien que vous quittez, avec tous les droits et obligations que cela implique. |
Trouver des locataires et gérer une propriété peut être fastidieux. Double imposition : vous devez déclarer les revenus locatifs en tant que revenus. À cela s’ajoute l’imposition de la valeur locative du nouveau bien immobilier. Préjudice financier à la vente en cas de future baisse des prix de vente. Vous avez besoin de fonds propres supplémentaires pour l’achat du nouveau bien immobilier. Les banques imposent des exigences élevées en matière de liquidités et de revenus. Vérifiez auprès de votre banque si vous pouvez contracter une seconde hypothèque. |
Devenez bailleresse ou bailleur
Si vous avez de l’expérience dans la gestion immobilière, vous saurez estimer les dépenses et les revenus et peser les avantages et les inconvénients.
Vous n’avez pas les connaissances nécessaires sur la gestion et la location immobilière ? Dans ce cas, vous pouvez soit les acquérir, soit confier la gestion de la propriété à une personne compétente.
4. Conclusion : comment prendre sa décision ?
La réponse, c’est qu’il n’y a pas de bonne ou de mauvaise stratégie. Parmi les facteurs à mettre dans la balance comptent notamment vos possibilités de financement, votre situation familiale, vos conditions de logement et vos préférences personnelles.
Conseil de Comparis : il est toujours intéressant de jeter un coup d’œil sur le marché immobilier. En effet, si les prix de l’immobilier dans la région concernée augmentent ou baissent de manière significative en peu de temps, le choix de la mauvaise stratégie peut vous être fatal.
En règle générale, la hausse des prix (forte demande) tend à justifier la deuxième stratégie : commencer par acheter un nouveau bien avant de vendre le sien. En cas de baisse des prix (faible demande), il est généralement préférable de vendre son bien immobilier au plus vite.
Faire évaluer son bien
Vous souhaitez en savoir plus sur les possibilités qui s’offrent à vous ? Gratuitement en quelques minutes, Comparis vous permet d’estimer votre bien immobilier.
Cet article a été créé pour la première fois le 07.05.2019
