Droits de mutation : informations et montants
En règle générale, des droits de mutation sont exigibles en cas de changement de propriétaire d’un bien immobilier. Les dispositions applicables en la matière diffèrent selon les cantons. Tour d’horizon et réponses aux questions les plus importantes avec Comparis.
20.06.2022
iStock / SAWEK KAWILA
1. Qu’est-ce que les droits de mutation ?
Lors d’un transfert de propriété en Suisse, la plupart des cantons et des communes prélèvent des droits de mutation, aussi appelés impôt sur les mutations. Ils sont exigibles lors de l’inscription au registre foncier. Les règles précises relatives au transfert de propriété sont fixées par les cantons ou les communes.
Dans certains cantons, l’impôt sur les mutations a le caractère d’une contribution mixte. Contrairement à un émolument administratif ordinaire, la contribution mixte est une redevance supérieure au montant nécessaire pour couvrir les coûts de l’activité de l’administration. Sur le plan juridique, la différence par rapport aux coûts réels a le caractère d’un impôt.
2. Qui est redevable des droits de mutation ?
Généralement, c’est la partie acquéreuse qui paie les droits de mutation, mais certains cantons n’appliquent pas la même règle. À Bâle-Campagne et Obwald, ces droits sont répartis à parts égales entre la partie acquéreuse et la partie venderesse.
3. Comment les droits de mutation sont-ils calculés ?
Les droits de mutation sont généralement fonction du prix de vente. Il n’y a pas de prix effectif ou ce prix ne correspond pas au moins à la valeur vénale ? Les autorités fiscales peuvent alors prendre en compte la valeur vénale ou la valeur officielle comme base. C’est sur la base de cette valeur que sont calculés les droits applicables.
Droits de mutation en cas de vente à perte
Les droits de mutation frappent le transfert de propriété. Contrairement à l’impôt sur les gains immobiliers, les droits de mutation sont à payer indépendamment du bénéfice réalisé ou des pertes éventuelles.
Exemple de calcul de l’impôt sur les mutations
Dans le canton de Lucerne, le taux de l’impôt sur les mutations s’élève à 1,5 %. Si vous achetez un bien immobilier 1 million de francs, le montant des droits de mutation exigible est alors de 15 000 francs.
L’impôt sur les mutations se calcule selon la formule suivante :
Prix d’achat × taux d’imposition = impôt sur les mutations
Dans l’exemple ci-dessus, l’impôt sur les mutations se calcule comme suit :
1 000 000 CHF × 0,015 = 15 000 CHF
4. Quel est le montant des droits de mutation dans les différents cantons ?
Les différences sont considérables entre les cantons. Les cantons d’Argovie, de Glaris, de Schaffhouse, du Tessin, d’Uri, de Zoug et de Zurich ne perçoivent pas d’impôt sur les mutations, mais seulement une taxe, qui se situe à hauteur de 1 et 13 ‰. Dans le canton de Schwytz, la mutation de propriété est exonérée de taxes et d’impôts.
Vous trouverez un aperçu des réglementations cantonales relatives à l’impôt sur les mutations dans le tableau ci-dessous.
| Canton | Taux d’imposition | Compléments d’information | Qui paie ? |
|---|---|---|---|
| Argovie | – | – | – |
| Appenzell Rhodes-Extérieures | Max. 2,0 % | Les communes peuvent fixer un taux inférieur. | Par accord contractuel |
| Appenzell Rhodes-Intérieures | 1,0 % | – | Partie acquéreuse |
| Bâle-Campagne | 2,5 % | – | Partie venderesse et partie acquéreuse, à parts égales |
| Bâle-Ville | 3,0 % | – | En général la partie acquéreuse |
| Berne | 1,8 % | Lorsqu’il est inférieur à 100 CHF, l’impôt n’est pas perçu. | En général la partie acquéreuse |
| Fribourg | 1,5 % | Les communes peuvent prélever des contributions supplémentaires. | Partie acquéreuse |
| Genf | 3,0 % | – | Partie acquéreuse |
| Glaris | – | – | – |
| Grisons | Max. 2,0 % | Les communes définissent le taux d’imposition. | Partie acquéreuse, accords contractuels divergents possibles |
| Jura | 2,1 % | Min. 30 francs | Partie acquéreuse |
| Lucerne | 1,5 % | – | Partie acquéreuse |
| Neuchâtel | 3,3 % | – | Partie acquéreuse |
| Nidwald | 1,0 % | – | Partie acquéreuse |
| Obwald | 1,5 % | – | Partie venderesse et partie acquéreuse, à parts égales |
| Schaffhouse | – | – | – |
| Schwytz | – | – | – |
| Soleure | 2,2 % | – | Partie acquéreuse |
| Saint-Gall | 1 % | – | Partie acquéreuse |
| Tessin | – | – | – |
| Thurgovie | 1,0 % | – | Partie acquéreuse |
| Uri | – | – | – |
| Vaud | 2,2 % | Max. 1,1 % de majoration par la commune | Partie acquéreuse |
| Valais | 1,0 - 1,5 % | En fonction de la valeur du bien | Partie acquéreuse |
| Zoug | – | – | – |
| Zurich | – | – | – |
5. Existe-t-il des cas d’exonération des droits de mutation ?
En fonction des cantons, certains transferts de propriété bénéficient d’exonérations ou d’allègements fiscaux. Vous trouverez les dispositions en vigueur dans les lois fiscales cantonales.
Ainsi, dans le cas où un bien immobilier nouvellement acquis vous sert de résidence principale dans le canton de Berne, vous pouvez bénéficier d’une exonération de l’impôt sur les mutations des 800 000 premiers francs. Autres exemples d’exonérations possibles à l’assujettissement :
Transformation d’une propriété commune en copropriété
Acquisitions de remplacement (achat d’un autre bien immobilier élu domicile)
Successions et donations en ligne ascendante et descendante
Transfert de propriété entre époux ou enfants
Transfert de propriété dans le cadre d’une liquidation de régime
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