Droits de mutation en Suisse : coûts liés aux droits de mutation dans les cantons
En règle générale, des droits de mutation sont exigibles en cas de changement de propriétaire d’un bien immobilier. Les dispositions applicables en la matière diffèrent selon les cantons. Comparis répond aux questions les plus importantes et présente les droits de mutation des cantons.
12.10.2026
iStock / SAWEK KAWILA
1. Qu’est-ce que les droits de mutation ?
En Suisse, la plupart des cantons et des communes prélèvent des transferts de propriété de biens immobiliers droits de mutation. Ceux-ci sont dus lors de la réquisition d’inscription au registre foncier. Les règles précises relatives au transfert de propriété sont fixées par les cantons ou les communes.
Dans certains cantons, l’impôt sur les mutations a le caractère d’une contribution mixte. Contrairement à un émolument administratif ordinaire, la contribution mixte est une redevance supérieure au montant nécessaire pour couvrir les coûts de l’activité de l’administration. Sur le plan juridique, la différence par rapport aux coûts réels a le caractère d’un impôt.
2. Qui est redevable des droits de mutation ?
Généralement, c’est la partie acquéreuse qui paie les droits de mutation. Certains cantons appliquent d’autres règles. Dans le canton de Bâle-Campagne il est prévu un répartition à parts égales entre la partie acquéreuse et la partie venderesse est fixée. Dans Obwald et Appenzell Rhodes-Extérieures la répartition à parts égales s’applique, sauf convention contraire entre les parties. À Bâle-Ville c’est la partie venderesse qui paie si la partie acquéreuse habite elle-même le bien.
3. Comment les droits de mutation sont-ils calculés ?
Les droits de mutation sont généralement fonction du prix de vente. Il n’y a pas de prix effectif ou ce prix ne correspond pas au moins à la valeur vénale ? Les autorités fiscales peuvent alors prendre en compte la valeur vénale ou la valeur officielle comme base C’est sur la base de cette valeur que sont calculés les droits applicables.
Droits de mutation en cas de vente à perte
Les droits de mutation frappent le transfert de propriété. Contrairement à l’impôt sur les gains immobiliers les droits de mutation sont indépendamment du bénéfice réalisé ou des pertes éventuelles à payer.
Exemple de calcul des droits de mutation
Dans le canton de Lucerne, le taux des droits de mutation s’élève à 1,5 %. Si vous achetez un bien immobilier 1 million de francs, le montant des droits de mutation exigible est alors de 15 000 francs.
Les droits de mutation se calculent selon la formule suivante :
Prix d’achat × taux d’imposition = droits de mutation
Dans l’exemple ci-dessus, les droits de mutation se calculent comme suit :
1 000 000 CHF × 0,015 = 15 000 CHF
4. Quel est le montant des droits de mutation dans les différents cantons ?
Les différences sont considérables entre les cantons. Les cantons Argovie, Glaris, Schaffhouse, Schwytz, Tessin, Uri, Zoug et Zurich ne perçoivent pas de droits de mutation, mais seulement uniquement des frais. La plupart du temps, elle est comprise entre 1 et 13 pour mille.
Vous trouverez dans le tableau un aperçu des réglementations cantonales relatives aux droits de mutation en un coup d’œil :
| Canton | Taux des droits de mutation immobiliers | Compléments d’information | Qui paie ? |
|---|---|---|---|
| Argovie | – | Pas de droits de mutation, uniquement émolument du registre foncier 4 % | – |
| Appenzell Rhodes-Extérieures | max. 2,0 % | Les communes peuvent fixer un taux inférieur. | à convenir, sinon moitié-moitié |
| Appenzell Rhodes-Intérieures | 1,0 % | – | Partie acquéreuse |
| Bâle-Campagne | 2,5 % | – | à parts égales entre la partie venderesse et la partie acquéreuse |
| Bâle-Ville | 3,0 % | en cas d’occupation par le propriétaire (6 ans) 1,5 %, dû par la vendeuse ou le vendeur | Partie acquéreuse, en cas d’occupation par le propriétaire, partie venderesse |
| Berne | 1,8 % | moins de 100 CHF : pas de perception ; résidence principale : les 800 000 premiers CHF sont exonérés | Partie acquéreuse |
| Fribourg | 1,5 % | Les communes peuvent percevoir un supplément allant jusqu’à 100 % de l’impôt cantonal | Partie acquéreuse |
| Genève | 3,0 % | Résidence principale : impôt réduit de 20 924 CHF (jusqu’à un prix d’achat inférieur à 1 394 928 CHF) | Partie acquéreuse |
| Glaris | – | pas de droit de mutation, uniquement un émolument du registre foncier de 3,5 ‰ | – |
| Grisons | max. 2,0 % | Les communes fixent le taux d’imposition. | Partie acquéreuse, accords contractuels divergents possibles |
| Jura | 2,5 % jusqu’à 1 million de francs, 3,2 % sur le montant excédentaire | min. 30 CHF | Partie acquéreuse |
| Lucerne | 1,5 % | – | Partie acquéreuse |
| Neuchâtel | 3,3 % | 2,2 % pour la résidence principale | Partie acquéreuse, sauf convention contraire |
| Nidwald | 1,0 % | – | Partie acquéreuse |
| Obwald | 1,5 % | – | à parts égales entre la partie venderesse et la partie acquéreuse, sauf convention contraire |
| Schaffhouse | – | pas de droits de mutation, uniquement émolument du registre foncier 6 ‰ | – |
| Schwytz | – | pas de droits de mutation, uniquement une taxe de 45 CHF par tranche de 50 000 CHF entamée | – |
| Soleure | 2,2 % | exonéré en cas d’occupation permanente par le propriétaire | Partie acquéreuse |
| Saint-Gall | 1,0 % | – | Partie acquéreuse |
| Tessin | – | pas de droits de mutation, mais émolument d’inscription de 11 ‰ (13 ‰ à partir de 2 millions de francs) ; l’AFC l’évalue à 7/8 comme droits de mutation | – |
| Thurgovie | 1,0 % | – | Partie acquéreuse |
| Uri | – | pas de droits de mutation, uniquement émoluments du registre foncier 2 ‰ | – |
| Vaud | 2,2 % | max. 1,1 % de majoration par la commune | partie acquéreuse |
| Valais | 1,0–1,5 % | en fonction de la valeur du bien ; les communes peuvent percevoir un supplément allant jusqu’à 50 % | partie acquéreuse |
| Zoug | – | pas de droits de mutation, uniquement un émolument du registre foncier en fonction de la charge de travail | – |
| Zurich | – | pas de droits de mutation, uniquement émolument du registre foncier de 1 ‰ | – |
5. Existe-t-il des cas d’exonération des droits de mutation ?
En fonction des cantons, certains transferts de propriété sont exonérés ou bénéficient d’allègements fiscaux. Vous trouverez les dispositions en vigueur Vous trouverez les dispositions en vigueur dans les lois fiscales cantonales.
Ainsi, dans le cas où un bien immobilier nouvellement acquis vous sert de résidence principale dans le canton de Berne, vous pouvez bénéficier d’une exonération des droits de mutation pour les premiers 800’000 francs. Dans le canton de Soleure et Bâle-Campagne les acheteuses et les acheteurs ne paient pas de droits de mutation s’ils occupent eux-mêmes le bien immobilier de manière permanente. Neuchâtel et Genève accordent un taux inférieur ou une déduction pour la résidence principale, Fribourg pour le premier logement. Autres exemples d’ exonérations possibles à l’assujettissement:
Transformation d’une propriété commune en copropriété
Acquisitions de remplacement (achat d’un autre bien immobilier en tant que domicile)
Successions et donations en ligne ascendante et descendante
Transferts de propriété entre époux ou enfants
Transferts de propriété dans le cadre d’une liquidation de régime
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Cet article a été créé pour la première fois le 20.06.2022
