Vente immobilière forcée aux enchères : une bonne affaire ?
Si le propriétaire d’un logement ne peut plus en assumer les frais, le bien risque d’être vendu aux enchères. Points importants sur l’adjudication d’une maison.
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Pour beaucoup, le rêve de devenir propriétaire reste inaccessible compte tenu des prix de vente élevés. Participer à une vente forcée aux enchères publiques peut être un moyen d’acquérir un bien à un prix avantageux. Tout ce qu’il faut savoir sur les saisies immobilières.
1. Comment en arrive-t-on à la vente forcée d’un bien immobilier ?
Lorsque la personne propriétaire d’un bien immobilier n’est financièrement plus en mesure d’honorer le remboursement de son hypothèque, elle risque la vente forcée aux enchères publiques du bien. Ces procédures sont relativement rares. Avant d’en arriver là, les banques essaient de trouver d’autres solutions. Les courtiers en hypothèques de métier peuvent également aider à trouver une hypothèque moins chère. En dernier ressort, lorsque tous les autres recours sont épuisés, le bien est saisi pour être mis aux enchères.
2. Comment se déroule la vente forcée d’un bien immobilier ?
La valeur du bien est estimée. L’appel d’offres officiel est ensuite publié dans le journal officiel local et sur les sites Internet des offices des faillites et des poursuites. La date de la vente forcée de l’objet y est également indiquée. Les personnes intéressées peuvent participer sans inscription. Leur présence physique n’est pas obligatoire. Les offres peuvent être soumises par l’intermédiaire de représentants. Il est également possible de faire des offres écrites. La durée des enchères en cas de vente forcée en Suisse est généralement de 30 minutes. Le bien est attribué au plus offrant.
Bon à savoir : dans le cas de ventes aux enchères sur liquidation judiciaire, il n’y a généralement pas de prix minimal. L’offre de départ n’est donc soumise à aucun seuil, ni à aucun plafond. Il en va autrement pour les ventes aux enchères des offices des poursuites, où une offre de départ est définie. Généralement, les banques participent aux enchères jusqu’à ce que leurs créances soient entièrement couvertes.
3. Vente aux enchères forcées : quelles implications pour le vendeur ?
Jusqu’à la date de la vente aux enchères, le propriétaire peut éviter la perte de son bien en s’acquittant de l’intégralité de ses dettes. Toutefois, cette règle n’est valable qu’en cas de vente aux enchères dans le cadre du droit des poursuites. Lors d’une vente aux enchères a lieu en vertu du droit de la faillite, tous les biens du débiteur passent sous le marteau. Dans ce cas, la vente forcée ne peut être évitée que si le débiteur règle toutes les créances déclarées, et donc pas seulement les dettes grevant le bien immobilier. Le produit de la vente aux enchères sert à rembourser les dettes et à couvrir les frais. L’excédent revient au débiteur. En revanche, si le produit de la vente forcée ne suffit pas à rembourser toutes les dettes, celles-ci sont réglées conformément à leur rang. Les dettes impayées subsistent, sauf dans le cas d’une procédure de poursuite par voie de faillite. Des agents immobiliers professionnels peuvent aider les vendeurs à obtenir un prix de vente conforme au marché.
4. Que doivent savoir les soumissionnaires et, in fine, les acheteurs ?
Obtenir des informations : demandez toutes les informations sur le bien, et notamment les conditions d’enchère, les états des charges, l’inscription au registre foncier et les servitudes telles que les droits de passage ou d’usufruit.
Visite du bien immobilier : une vente aux enchères n’offre aucune garantie ni aucun droit en cas de vice. Si vous avez un doute, emmenez un·e expert·e qui vous indiquera les points faibles et les défauts de construction. Dans le même temps, vous pouvez faire estimer la valeur du bien immobilier.
Préparer le financement : fixez un rendez-vous avec la banque et demandez au prêteur de confirmer par écrit le montant maximal que vous pourriez emprunter.
Préparer la stratégie : gardez votre détermination et respectez votre stratégie. Dans le cas d’une mise aux enchères, le mot prononcé est définitif. Si vous obtenez l’adjudication, la refuser peut coûter cher, jusqu’à plusieurs dizaines de milliers de francs. Sans compter que l’office des faillites ou des poursuites compétent peut également fixer une nouvelle date pour la réitération de la vente aux enchères, et les frais qui en découlent sont à votre charge. Si l’enchère la plus élevée lors de la seconde séance est inférieure à votre enchère de la première séance, vous devez payer la différence.
Conseil : avant d’y participer activement, assistez à une vente aux enchères. Ainsi, vous pourrez vous en faire une idée et vous familiariser avec les processus.
5. Quels sont les frais pour l’acheteur ?
La personne dont l’offre est retenue, l’adjudicataire, doit verser un acompte immédiatement après la vente aux enchères. Elle représente généralement 10 à 20 % de la valeur immobilière estimée. Après l’acompte et une signature sur le procès-verbal d’enchères, vous recevez la clé de votre nouveau bien immobilier. Dès votre inscription au registre foncier, vous êtes officiellement le nouveau propriétaire.
L’acheteur doit également tenir compte des coûts suivants :
Frais d’administration
Frais du transfert de propriété
Coûts des radiations et modifications à opérer au registre foncier et sur les titres de gage en ce qui concerne les créances garanties par gage immobilier et les servitudes , paiement des redevances courantes de droit public pour l’eau, l’électricité, les services d’évacuation
Autres dettes garanties par hypothèque légale qui n’étaient pas encore exigibles au moment de la vente (p. ex. impôts fonciers)
Droits d’inscription au registre foncier calculés sur le prix de l’adjudication
Droits de mutation (selon dispositions cantonales)
6. Les ventes aux enchères sont-elles intéressantes ?
Lorsqu’ils sont vendus aux enchères, les biens immobiliers sont souvent cédés en dessous de leur valeur marchande. Mais les bonnes affaires ne sont en aucun cas garanties. Dans les zones résidentielles et métropolitaines convoitées, la demande est élevée et les personnes intéressées font rapidement grimper les prix.
Les chances d’obtenir un bien immobilier en dessous de sa valeur marchande sont plus élevées lors des ventes aux enchères des offices des faillites. En règle générale, les poursuites par voie de faillite ne connaissent pas de prix minimal. Ce n’est pas le cas des procédures d’adjudication d’objets saisis, où une offre de départ est fixée.
7. Quelle différence entre vente aux enchères forcée et procédure d’appel d’offres ?
Les appels d’offres ont peu en commun avec les ventes forcées aux enchères publiques puisqu’il s’agit d’une procédure où les enchères sont secrètes. Le vendeur met en adjudication le bien, souvent à un prix bas. Les vendeurs à la recherche de conseils peuvent faire appel à l’expertise d’agents immobiliers professionnels. Les personnes intéressées soumettent une offre sans engagement. Les soumissionnaires ayant présenté les offres les plus élevées reçoivent des informations complémentaires et sont invités à soumettre une seconde offre, cette fois contraignante. L’adjudication est faite au plus offrant.
Les vendeurs ont recours à la procédure d’appel d’offres pour maximiser leur bénéfice, en particulier lorsque le bien immobilier qui en est l’objet est un immeuble de placement, une maison ou un appartement situé dans une zone où l’offre immobilière est limitée ou un bien « coup de cœur ».