Valeur locative : définition et calcul

1. Qu’est-ce que la valeur locative ?

En Suisse, depuis 1934, toute personne qui possède un logement en propriété et qui l’habite est imposable sur la valeur locative de ce logement, qui est imposée comme un revenu fictif. Cet impôt est dû à l’échelon fédéral et cantonal.

La valeur est fonction du loyer que vous, en tant que propriétaire, percevriez en louant ce bien immobilier. Elle est fixée à l’échelon cantonal et s’applique aussi bien aux propriétaires de maison individuelle qu’aux propriétaires par étage.

2. Pourquoi la valeur locative existe-t-elle ?

Les propriétaires de maisons ou d’appartements ne payant pas de loyer, ils peuvent épargner. En outre, ils déduisent de leurs impôts les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien, ce qui leur confère un avantage fiscal.

La valeur locative compense cet avantage et doit assurer plus d’équité fiscale.

Cependant, cette réglementation est politiquement controversée. De nombreux propriétaires estiment que l’impôt sur la valeur locative est injuste car il est prélevé sur un revenu fictif.

3. Impôts : comment calculer la valeur locative ?

Le calcul de la valeur locative est réglé au niveau cantonal. Dans la plupart des cantons, elle correspond à environ 70 % de la valeur locative du bien sur le marché.

Dans cet aperçu du Département fédéral des finances (DFF), vous trouverez la base de calcul pour votre canton. En cas de questions, adressez-vous directement à l’autorité cantonale compétente.

Ces facteurs peuvent affecter la valeur locative en fonction du canton (liste non exhaustive) :

• Valeur locative du bien sur le marché

• Valeur vénale du bien immobilier

• Valeur pour l’impôt sur la fortune

• Valeur d’assurance

• Valeur cadastrale

• Surface habitable

• Surface utile nette

• Année de construction

• Emplacement et environnement

• Loyers pratiqués localement

• Situation individuelle au regard du logement

• Niveau d’équipement

4. Est-ce que je peux ajuster la valeur locative ?

Vos besoins en matière de logement changent, si bien que certaines pièces sont inoccupées ? Dans ce cas, vous pouvez éventuellement demander une révision à la baisse de la valeur locative. Dans la pratique, ce recours est possible, par exemple, lors du départ d’un enfant ou en cas de divorce.

Cependant, si les pièces libérées sont utilisées – par exemple comme chambre d’amis ou atelier –, une réduction de la valeur locative n’est pas possible. Enfin, les logements de vacances n’ouvrent pas droit à une telle réduction.

5. Qu’en est-il des logements de vacances et des logements vacants ?

Les appartements de vacances et les maisons de vacances entrent également dans le calcul de votre impôt. Toute personne qui loue un bien immobilier doit par ailleurs déclarer le produit locatif, imposable au titre des revenus. Vous pouvez toutefois faire baisser la valeur locative pour cette période.

Même en cas de logement vide et d’inoccupation, l’obligation fiscale continue à s’appliquer. Exception : le bien ne peut pas être utilisé en raison de circonstances extérieures objectives. Sont également exclues les propriétés dont il est prouvé qu’elles ne peuvent pas être louées ou vendues.

6. Quelles conditions s’appliquent aux biens immobiliers loués ?

De nombreux propriétaires louent leur bien immobilier et perçoivent ainsi des revenus locatifs annuels. Il ne s’agit pas d’une imposition fictive, mais d’une imposition de fait : tous les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Sont imposés les revenus locatifs nets. Il s’agit des revenus locatifs générés déduction faite des coûts pouvant être retranchés, dont font partie les frais d’entretien, les intérêts hypothécaires ou les frais administratifs de tiers.

Où dois-je déclarer les revenus locatifs ?

Si vous louez une maison ou un appartement, vous devez déclarer les revenus locatifs qui en résultent dans le canton dans lequel se trouve le bien. Le montant de l’impôt dépend du taux d’imposition du canton et de la commune.

7. La valeur locative va-t-elle être supprimée ?

Il n’est actuellement pas prévu de la supprimer. Les tentatives d’abolition ou de changement de système ont toujours existé. Qu’elles aient émané du Conseil fédéral, du Conseil national, du Conseil des États ou d’initiatives populaires, toutes ces interventions ont jusqu’à présent échoué. 

Le Conseil national et le Conseil des États continuent de s’engager en faveur d’un changement de système de la valeur locative, mais adoptent des approches différentes.