Valeur locative : définition et calcul
Vous habitez un bien qui vous appartient ? Vous êtes alors imposable sur la valeur locative de votre logement, qui compte comme un revenu fictif. Comparis passe en revue les points qui requièrent votre attention.
26.08.2025
iStock / AndreyPopov
1. Qu’est-ce que la valeur locative ?
Depuis 1934, la règle suivante s’applique en Suisse : toute personne qui possède un logement en propriété et qui l’habite est imposable sur la valeur locative de ce logement, qui compte comme un revenu fictif. Cet impôt est prélevé à l’échelon fédéral et cantonal.
La valeur est fonction du loyer que vous, en tant que propriétaire, percevriez en louant votre bien immobilier. Elle est fixée à l’échelon cantonal et s’applique aussi bien aux propriétaires de maison individuelle qu’aux propriétaires par étage.
Autrement dit : vous payez des impôts sur le revenu, même si vous ne percevez aucun revenu de votre logement en propriété.
2. Pourquoi la valeur locative existe-t-elle ?
Les propriétaires de maisons ou d’appartements ne payant pas de loyer, ils peuvent épargner. En outre, ils peuvent déduire de leurs impôts les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien, ce qui les avantage sur le plan fiscal.
Faire des économies d’impôts grâce aux hypothèques
Quoi qu’il arrive, vous êtes imposable sur la valeur locative. En revanche, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires des impôts. Pour des raisons fiscales, il peut donc être intéressant de souscrire une hypothèque.
La valeur locative compense cet avantage et vise à renforcer la justice fiscale. Cette réglementation est toutefois controversée sur le plan politique. De nombreux propriétaires estiment que l’impôt sur la valeur locative est injuste, car il est prélevé sur un revenu fictif.
3. La valeur locative va-t-elle être supprimée en Suisse ?
Le Conseil national et le Conseil des États débattent depuis plusieurs années de la suppression de la valeur locative. Lors de la session d’hiver 2024, il a finalement été décidé de la supprimer. Le 28 septembre 2025 , la population suisse se prononcera sur cette décision.
Quelles seraient les conséquences d’une suppression de la valeur locative pour les propriétaires ?
Si la valeur locative est supprimée, en tant que propriétaire immobilier, vous n’aurez plus à payer d’impôt sur le revenu fictif de votre logement occupé par son propriétaire.
En contrepartie, vous ne pourrez plus déduire des impôts les intérêts hypothécaires et les rénovations qui préservent la valeur de votre bien. Cette suppression profiterait avant tout aux propriétaires qui ont remboursé leur bien immobilier en grande partie ou en totalité. En revanche, les propriétaires immobiliers ayant une dette hypothécaire élevée ne tireraient que peu d’avantages, voire aucun, de la suppression de la valeur locative.
4. Comment la valeur locative est-elle calculée ?
Le calcul de la valeur locative est réglé au niveau cantonal. Dans la plupart des cantons, elle correspond à environ 60 à 70 % de la valeur locative du marché.
Le Département fédéral des finances (DFF) publie la base de calcul pour votre canton. En cas de questions, adressez-vous directement à l’autorité cantonale compétente.
Ces facteurs peuvent influencer la valeur locative selon le canton (liste non exhaustive) :
Valeur locative du marché
Valeur vénale du bien
Impôt sur la fortune
Valeur d’assurance
Valeur cadastrale
Surface habitable
Surface utile nette
Année de construction
Emplacement et environnement
Loyers pratiqués dans la région
Situation individuelle au regard du logement
Niveau d’équipement
Exemple : calculer la valeur locative à Zurich
Dans le canton de Zurich, la valeur locative est calculée différemment selon le type de bien : pour les maisons individuelles, elle s’élève à 3,5 % de la valeur fiscale du patrimoine et pour les appartements, à 4,25 %.
La valeur fiscale du patrimoine se compose de la valeur du bâti* et de la valeur du terrain**.
Dans le cas d’une maison individuelle construite il y a 20 ans, voici à quoi pourrait ressembler la facture :
| Valeur fiscale du patrimoine | 1 210 000 CHF |
|---|---|
| 3,5 % de cette valeur = valeur locative | 42 350 CHF |
* La valeur du bâti correspond à la valeur d’un bâtiment résultant des coûts de construction estimés moins une dépréciation liée à l’âge.
** La valeur du terrain est la valeur du terrain.
La valeur de base complique encore les choses
À Zurich, si la valeur de base est supérieure à 120 000 francs pour une maison individuelle ou supérieure à 40 000 francs pour un appartement, d’autres calculs s’appliquent. La valeur de base est déterminée par l’assurance bâtiment du canton de Zurich (GVZ). En cas de doute, adressez-vous à l’administration cantonale des contributions.
5. Autres questions fréquentes sur la valeur locative en Suisse
Non, pour les biens loués, vous n’êtes pas imposable sur la valeur locative. Vous devez en revanche déclarer les revenus locatifs réels en tant que revenus.
Les appartements de vacances et les maisons de vacances sont également imposables. Si vous louez le bien immobilier en question, vous devez déclarer les revenus locatifs en tant que revenus. En contrepartie, vous n’avez pas à payer de valeur locative pendant cette période.
Même en cas de logement vacant et d’inoccupation, l’obligation fiscale continue à s’appliquer. Exception : vous ne pouvez pas utiliser le bien en raison de circonstances extérieures objectives. Sont également exclues les propriétés dont il est prouvé qu’elles ne peuvent pas être louées ni vendues.
Vos besoins en matière de logement changent, si bien que certaines pièces sont inoccupées ? Dans ce cas, vous pouvez éventuellement demander une révision à la baisse de la valeur locative. Dans la pratique, ce recours est possible, par exemple lors du départ d’un enfant ou en cas de divorce.
Cependant, si les pièces libérées sont utilisées – par exemple comme chambre d’amis ou atelier –, une réduction de la valeur locative n’est pas possible. Enfin, les logements de vacances ne donnent pas droit à une telle réduction.
Cet article a été créé pour la première fois le 20.03.2019
