Propriété par étages : droits, obligations et ce que vous devez vérifier avant d’acheter

1. Qu’est-ce que la propriété par étages ?

Propriété par étages est une forme particulière de copropriété. En faisant l’acquisition d’un appartement en propriété, vous devenez propriétaire d’une part du bâtiment ou du terrain. Cette part est inscrite au registre foncier. Elle joue un rôle central dans la répartition des coûts entre les différents propriétaires d’étages.

Voici les critères lors de l’ achat d’un appartement en propriété en un coup d’œil :

1. Vous devenez propriétaire d’une part du bâtiment ou du terrain.

2. Cette part est inscrite au registre foncier.

3. En règle générale, les coûts des services/locaux en commun sont fixés sur la base des parts acquises du terrain (dénommée quote-part de valeur).

4. Ensemble, les copropriétaires forment la communauté des propriétaires par étages.

Appartement en copropriété ou propriété par étages : quelle différence ?

Dans la vie de tous les jours, les deux termes signifient la même chose. Sur le plan juridique, ils se distinguent : l’ appartement en copropriété est l’appartement que vous utilisez seul. propriété par étages est votre part dans l’ensemble de l’immeuble, à laquelle appartient le droit exclusif sur ce logement. Vous n’achetez donc jamais uniquement le logement, mais toujours aussi une partie du sol, du toit et de la cage d’escalier.

Qu’est-ce que la quote-part de valeur ?

La quote-part de valeur indique quelle est votre part dans l’ensemble de l’immeuble. Elle figure dans l’acte constitutif, le plus souvent en millièmes (art. 712e CC). Votre part dans les frais communs et votre poids dans les votes lors de décisions importantes dépendent de la quote-part de valeur – sauf disposition contraire du règlement.

Exemple : votre appartement a une quote-part de valeur de 120/1000. Si la rénovation de la toiture coûte 300 000 francs et que le fonds de rénovation ne suffit pas, vous prenez en charge 36 000 francs.

2. À qui appartient quoi dans la propriété par étages ?

Votre appartement et ses annexes, telles que la cave ou le grenier, vous appartiennent exclusivement. On parle alors de droit exclusif dans la propriété par étages. Avec une assurance ménage vous vous protégez contre les dommages ou la perte de vos biens dans ces lieux.

Les parties qui contribuent à « maintenir l’état irréprochable et le bon aspect du bâtiment » appartiennent toujours à la communauté des copropriétaires :

• Sol : Cour, jardin, places de stationnement extérieures, terrasses, espaces verts, etc.

• Parties élémentaires du bâtiment : Fondations, murs porteurs, murs de soutènement et murs d’enceinte, plafonds porteurs, toit, etc.

• Éléments du bâtiment qui déterminent son aspect extérieur : Crépi extérieur, fenêtres, barreaux de fenêtres, volets roulants, stores pare-soleil, façades ou garde-corps de balcons, etc.

• Installations et aménagements à usage commun : Porte d’entrée de l’immeuble, cage d’escalier, ascenseur, chauffage central, buanderie, espaces communs (p. ex. atelier), antenne collective, conduites d’alimentation et d’évacuation (jusqu’au raccordement dans chaque appartement individuel), etc.

La copropriété peut consigner les règles relatives à la gestion et à l’utilisation de ces parties communes dans le règlement intérieur. Vous trouverez ici les bases légales de la propriété par étages.

À qui appartient le balcon ?

Dalle de balcon, parapet et façade extérieure sont des parties communes, car elles soutiennent le bâtiment ou déterminent son aspect. La surface intérieure peut relever de votre droit exclusif. L’acte constitutif et les plans de répartition sont déterminants. Vous ne pouvez donc pas décider seul d’installer un nouveau store banne ou d’en changer la couleur.

À qui appartient le jardin ? Le droit de jouissance exclusif

En tant que partie du terrain, le jardin appartient toujours à la copropriété. Mais souvent, une seule partie a le droit d’en jouir.

Vous souhaitez utiliser certaines surfaces ou certains locaux de la propriété collective sans les partager avec d’autres ? Dans ce cas, vous pouvez demander à la copropriété à bénéficier d’un droit de jouissance exclusif demander.

Les surfaces ou locaux concernés, tels qu’un jardin ou une terrasse sur le toit, appartiennent alors toujours à la copropriété, mais vous seul en avez la jouissance. En contrepartie, les autres copropriétaires peuvent exiger, d’un commun accord, que vous en assumiez seul l’entretien. d’en assumer seul l’entretien. En règle générale, tout droit de jouissance exclusif est consigné dans le règlement.

Si vous achetez un appartement avec un espace extérieur attenant, le droit de jouissance exclusif est généralement déjà inscrit dans le règlement ou dans l’acte constitutif. La communauté ne peut le supprimer ou le modifier qu’avec votre consentement (art. 712g, al. 4 CC).

3. Comment la communauté des copropriétaires par étages prend-elle ses décisions ?

En tant que copropriétaire par étages, vous pouvez disposer librement de votre propre appartement et de ses annexes telles que la cave ou le grenier. À l’intérieur de l’appartement, vous êtes également en droit de procéder à des transformations et même déplacer des murs, à condition qu’il ne s’agisse pas de murs porteurs.

Les copropriétaires décident ensemble de l’utilisation des surfaces et locaux à usage commun et des éventuelles modifications à leur apporter, tous les copropriétaires ensemble. Elles le font généralement dans le cadre d’une assemblée générale des copropriétaires.

Les Assemblée des copropriétaires par étages a lieu au moins une fois par an. Elle approuve le budget, les comptes annuels et la répartition des coûts (Art. 712m CC). Elle élit également la régie et décide des mesures de construction.

Quelle majorité est nécessaire pour les mesures de construction ?

Les modifications apportées aux parties communes nécessitent une décision de l’assemblée, par exemple pour le remplacement d’une porte d’entrée, la pose d’un store ou d’une parabole satellite sur un balcon. La majorité requise dépend du type de mesure :

4. Que faut-il vérifier avant d’acheter un appartement en propriété ?

En achetant, vous acceptez le règlement et toutes les décisions antérieures de la copropriété (Art. 649a CC). Si l’assemblée a décidé de rénover la façade, vous participez aux frais en tant que nouvelle propriétaire ou nouveau propriétaire. Par conséquent, vous devez demander et lire ces documents avant de signer :

Signaux d’alerte dans les documents

• Une rénovation a été décidée, mais les coûts n’ont pas encore été payés. Précisez dans le contrat de vente qui prend en charge cette part.

• Le fonds de rénovation est nettement inférieur au montant indicatif, bien que le bâtiment ait plus de 20 ans.

• Certaines propriétaires ou certains propriétaires sont en retard dans leurs cotisations.

• Les procès-verbaux font état de litiges récurrents ou des procédures judiciaires en cours.

5. Qu’est-ce que le fonds de rénovation?

Le fonds de rénovation est la réserve commune destinée aux travaux importants sur le toit, la façade, l’ascenseur ou le chauffage. Il n’est pas obligatoire: c’est l’assemblée qui décide de créer ou non un fonds (art. 712m CC). Mais la plupart des règlements en prévoient un.

Les transformations, rénovations ou acquisitions décidées par la copropriété impliquent alors la participation financière de toutes les parties. La source de financement pour les travaux de transformation et de rénovation sont financés par le fonds de rénovation de la propriété par étages. Les versements annuels sont fixés par la copropriété.

Combien devrait-il y avoir dans le fonds?

À titre indicatif, un versement annuel de au moins 0,4 % de la valeur d’assurance du bâtiment, jusqu’à ce que le fonds atteigne environ 6% de cette valeur. Pour conserver sa valeur au fil des ans, Raiffeisen indique 0,8 %. Dans la pratique, de nombreuses copropriétés épargnent moins: dans l’agglomération de Lucerne, le taux moyen était de 0,25 %.

La valeur d’assurance du bâtiment se trouve dans la police de l’assurance bâtiment. La régie peut vous la communiquer.