Amortissement de l’hypothèque : informations importantes
Une partie de la dette immobilière doit être remboursée sous la forme d’un amortissement direct ou indirect. Comparis vous explique quelle option choisir pour le remboursement de la dette hypothécaire et quelles sont les obligations qui en résultent.
14.08.2025
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1. En quoi consiste l’amortissement d’une hypothèque ?
L’amortissement d’une hypothèque est le remboursement de la dette hypothécaire.
Vous pouvez financer jusqu’à 80 % du montant de votre achat immobilier au moyen d’un prêt hypothécaire. En règle générale, ces dettes sont divisées en une première et une deuxième hypothèque.
La première hypothèque s’élève au maximum aux deux tiers de la valeur vénale du bien immobilier.
L’hypothèque de second rang entre en jeu pour couvrir la part du montant du bien allant de 65 à 80 % de la valeur vénale (environ 15 %).
Vous devez payer les 20 % restants du prix d’achat avec des fonds propres. Au moins la moitié de cette somme doit provenir de votre épargne. Vous pouvez financer le reste avec un retrait anticipé de la caisse de pension ou du pilier 3a.
2. Dans quels cas dois-je amortir mon hypothèque ?
En principe, les règles suivantes s’appliquent à l’amortissement d’une hypothèque en Suisse :
| Hypothèque | Taux d’avance (part de la valeur immobilière) | Obligation d’amortissement | Délai d’amortissement |
|---|---|---|---|
| Première hypothèque | Jusqu’à environ 65 % | Non | Aucune |
| Deuxième hypothèque | environ 65 à 80 % | Oui | Dans les 15 ans ou jusqu’à la retraite (selon la première éventualité) |
Le tableau montre que vous n’êtes pas obligé·e d’amortir la première hypothèque, la seconde dans les 15 ans ou jusqu’à la retraite.
Pour rembourser votre dette hypothécaire, vous avez la possibilité de procéder à un amortissement direct ou indirect.
3. Amortissement direct : de quoi s’agit-il ?
Dans le cas de l’amortissement direct, vous remboursez régulièrement le crédit hypothécaire directement au prêteur (généralement tous les trimestres). Le paiement entraîne une diminution de la dette hypothécaire et, par conséquent, du montant des intérêts hypothécaires dus.
Avantages et inconvénients de l’amortissement direct
Avantages
La dette hypothécaire baisse de plus en plus.
La charge des intérêts diminue continuellement malgré un taux d’intérêt constant.
La diminution constante de la dette est un avantage sur le plan psychologique.
Inconvénients
La charge fiscale ne cesse d’augmenter.
Les intérêts débiteurs diminuent constamment dans la déclaration d’impôts malgré un taux d’intérêt constant.
L’amortissement et les versements au pilier 3a peuvent peser lourdement sur le budget.
Calculer l’amortissement direct : exemple
L’exemple porte sur l’achat d’une maison individuelle pour un prix de 1 000 000 francs. Le financement est effectué conformément aux exigences habituelles des prêteurs hypothécaires suisses :
Fonds propres (20 %) : 200 000 francs
Première hypothèque (65 %) : 650 000 francs (intérêts hypothécaires : 1,5 %)
Deuxième hypothèque (15 %) : 150 000 francs (intérêts hypothécaires : 2 %)
Voici un aperçu des coûts (en francs) de l’amortissement de l’hypothèque sur 15 ans :
| Année | Intérêts 1re hypothèque | Intérêts 2e hypothèque | Amortissement de l’hypothèque de 2e rang | Coûts annuels | Dette hypothécaire restante pour l’hypothèque de 2e rang |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 9750 | 3000 | 10 000 | 22 750 | 140 000 |
| 2 | 9750 | 2800 | 10 000 | 22 550 | 130 000 |
| 3 | 9750 | 2600 | 10 000 | 22 350 | 120 000 |
| 4 | 9750 | 2400 | 10 000 | 22 150 | 110 000 |
| 5 | 9750 | 2200 | 10 000 | 21 950 | 100 000 |
| 15 | 9750 | 200 | 10 000 | 19 950 | 0 |
L’exemple illustre la baisse continue de la charge des intérêts malgré un taux d’intérêt constant.
À qui l’amortissement direct est-il destiné ?
L’amortissement direct convient aux preneuses et preneurs d’hypothèques qui se sentent plus à l’aise avec une dette hypothécaire moindre. Avec celui-ci, la part du revenu disponible augmente également.
Attention toutefois : l’amortissement des hypothèques entraîne l’augmentation de la charge fiscale : en effet, moins vous avez de dettes et d’intérêts hypothécaires, plus le montant que vous pouvez déduire de votre revenu imposable est faible. En outre, la valeur locative, qui doit être imposée en tant que revenu fictif, reste applicable. Cela peut augmenter encore la charge fiscale.
Conseil Comparis
Vous avez procédé au retrait d’avoirs de votre caisse de pension pour financer un bien immobilier ? Dans ce cas, vous devez d’abord verser le montant manquant à la caisse de pension afin de rétablir l’ancienne couverture d’assurance. L’amortissement facultatif ne devrait commencer que dans un second temps.
4. Amortissement indirect : de quoi s’agit-il ?
Avec l’amortissement indirect, le montant de la dette hypothécaire reste identique pendant toute la durée du contrat. Vous ne versez pas les paiements directement au prêteur hypothécaire.
À la place, ils sont déposés sur un compte de prévoyance, un dépôt de prévoyance ou une police d’assurance du pilier 3a. L’amortissement de l’hypothèque n’a lieu qu’en cas de dissolution du placement 3a.
Puis-je déduire l’amortissement de mon hypothèque de mes impôts ?
Les paiements effectués pour amortir votre hypothèque dans la prévoyance liée sont entièrement déductibles du revenu imposable. Lors du retrait – au plus tard à l’âge de la retraite – un taux d’imposition réduit est appliqué.
Avantages et inconvénients de l’amortissement indirect
Avantages
Le processus d’épargne pour l’amortissement a lieu dans le cadre du pilier 3a, fiscalement avantageux.
Le capital sur le compte du pilier 3a est rémunéré à un taux d’intérêt préférentiel.
Vous pouvez déduire plus longtemps les intérêts hypothécaires plus élevés du revenu imposable.
En cas d’amortissement indirect par l’assurance vie : le montant d’assurance est couvert par l’hypothèque en cas de décès du preneur d’assurance.
Inconvénients
La dette hypothécaire reste toujours au même niveau pendant le processus d’épargne.
Les fluctuations de cours des solutions de placement en titres du pilier 3a peuvent conduire à des pertes à court terme. À long terme, cependant, des bénéfices sont généralement à prévoir.
La charge des taux d’intérêt reste élevée
À qui l’amortissement indirect est-il destiné ?
L’amortissement indirect au moyen du pilier 3a convient aux personnes qui n’ont pas les moyens d’alimenter une solution fiscalement avantageuse du 3e pilier. L’amortissement indirect par une assurance vie dans le cadre de la prévoyance liée du pilier 3a est aussi attractif sur le plan fiscal et particulièrement intéressant pour les familles.
Vous ne savez pas si un amortissement direct ou indirect est le mieux adapté à votre situation ? Notre partenaire hypothécaire HypoPlus vous aide à trouver la solution de financement qui correspond à vos besoins.
5. Est-il judicieux d’amortir plus que nécessaire ?
C’est à vous de décider de rembourser l’hypothèque de premier rang dans son intégralité ou non. Cette option peut être intéressante concernant le taux d’endettement représenté par le bien immobilier une fois l’âge de la retraite atteint, par exemple. En effet, plus la charge hypothécaire est lourde, plus la banque est susceptible de demander soudain des remboursements anticipés en cas de baisse de vos revenus.
En cas d’amortissement facultatif, vos déductions fiscales diminuent également. En effet, vous pouvez déduire moins d’intérêts hypothécaires du revenu imposable. Notez également que l’argent investi dans l’amortissement n’est plus disponible à d’autres fins.
Frais d’amortissement de l’hypothèque de 1er rang
Dans le cas d’une hypothèque à taux fixe, l’amortissement n’est en principe sans frais que jusqu’à l’échéance du produit. Autrement, vous payez des pénalités de remboursement anticipé. Exception : l’amortissement annuel a été convenu dans le contrat.
Cet article a été créé pour la première fois le 07.10.2010
