Vente immobilière : les coûts auxquels il faut s’attendre
Toutes celles et ceux qui veulent acheter un appartement en propriété ou une maison individuelle pensent aux fonds propres, mais oublient d’autres coûts à l’ébauche de leur plan de financement. Les coûts auxquels vous devez vous attendre lors d’un achat immobilier, et ceux qui vous suivront pendant toute la durée de détention du bien.
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Fonds propres pour le prix de vente, intérêts de l’hypothèque – toutes celles et ceux qui veulent acheter un appartement en propriété ou une maison individuelle pensent à ces coûts, mais en oublient d’autres à l’ébauche de leur plan de financement. Nous vous expliquons à quels autres impôts, taxes, redevances et frais de financement vous devez vous attendre.
Pour la plupart des gens, l’achat d’une maison est le plus gros investissement de leur vie. Les prix de vente des appartements en copropriété et des maisons individuelles sont élevés. Et souvent, celles et ceux qui n’achètent pas dans le neuf doivent prévoir des travaux de transformation.
Les prix de l’immobilier dépassent les sommes que la plupart des gens peuvent réunir par leurs propres moyens. Pour presque tout un chacun, il y a donc des frais de financement. Tout le monde pense aux intérêts de l’hypothèque, mais réunir les fonds propres peut aussi engendrer des coûts, ce que beaucoup oublient.
Au prix d’achat du bien immobilier s’ajoutent d’autres coûts, notamment des contributions publiques telles que des impôts et des taxes. La plupart de ces coûts sont loin d’être aussi élevés que la valeur de la propriété, mais cumulés et sur plusieurs années, ils représentent beaucoup d’argent.
Autrement dit, faites bien vos comptes avant d’acheter une maison. Le détail de ces coûts est à retrouver dans cet article.
Coûts ponctuels
Selon la commune et le canton, le changement de propriétaire entraîne des frais de 1 à 2 % du prix de vente. Si un agent immobilier est impliqué dans la transaction, il faut ajouter 2 à 3 % au titre de la médiation. Et si vous réunissez 20 % du prix de vente en fonds propres en puisant dans votre prévoyance vieillesse, vous devez également tenir compte de l’impôt sur le versement du capital – 1 à 2 % supplémentaires du prix de vente.
Contrairement à la valeur de la propriété elle-même, vous ne pouvez pas financer ces coûts avec une hypothèque : vous devez être en mesure de les sortir de votre poche à l’avance.
Ci-après la composition de ces coûts ponctuels en détail.
Contributions publiques
Dans certains cantons, les contributions sont prélevées par le canton, dans d’autres, par les communes. Mais où que vous achetiez votre logement, les deux prestations suivantes sont payantes :
Un contrat de vente portant sur un logement en propriété doit être conclu par écrit et confirmé officiellement. Une étape qui engendre des frais de notaire au titre de l’authentification du contrat de vente. Le nouveau propriétaire doit ensuite être inscrit au registre foncier. Cette inscription au registre foncier s’accompagne elle aussi de frais, appelés droits de mutation, impôt sur les mutations ou émolument pour registre foncier selon les cantons.
Pour connaître le montant des frais exigibles dans votre nouvelle commune de domicile au titre de l’authentification et de l’inscription au registre foncier, adressez-vous au notaire du canton.
Coûts de financement
Pour que la banque vous accorde une hypothèque, vous mettez en gage votre bien immobilier à titre de garantie. Désignée droit de gage immobilier, cette garantie doit également être inscrite au registre foncier. Selon le canton et la banque, une cédule hypothécaire peut aussi être requise. Vous pouvez également vous renseigner sur ces frais auprès du notaire de votre canton.
La banque exige en outre des fonds propres comme acompte sur le prix de vente, en règle générale 20 % au moins de la valeur du bien immobilier. Très peu d’acheteuses et d’acheteurs ont autant de fonds propres dans leur fortune libre. La plupart ont donc recours à l’argent de la caisse de pension ou du troisième pilier, procédant à ce que l’on appelle un retrait anticipé. Mais cette solution engendre des impôts. Les versements dans la prévoyance vieillesse étant exonérés d’impôt, tout retrait anticipé donne lieu à la perception d’un impôt sur les versements en capital. Pour connaître son montant, adressez-vous à l’administration fiscale de votre canton ou de votre commune.
L’autre solution consiste à nantir l’avoir de vieillesse. Avec une garantie supplémentaire de la sorte, la banque vous accordera un crédit supérieur à 80 % de la valeur du bien. Ainsi, l’intégralité de votre prévoyance est préservée. En contrepartie, l’hypothèque est plus élevée – tout comme bien sûr le taux d’intérêt appliqué par votre banque. Par conséquent, comparez les deux options avant de choisir l’une ou l’autre.
Autres coûts
Souvent, si vous n’achetez pas votre propriété directement auprès d’un particulier ou d’une entreprise générale, des frais de courtage sont dus à un agent immobilier. Généralement, ils représentent 2 à 3 % du prix de vente.
Coûts récurrents
Les coûts ponctuels à régler au moment de l’achat ne sont pas les seuls : d’autres frais sont exigibles année après année, mois après mois. Pour ces coûts récurrents, comptez entre 3 et 5 % de la valeur du bien immobilier par an.
Sur comparis.ch, calculez rapidement le montant de ces coûts récurrents en fonction du bien de votre choix, selon les taux d’intérêt actuels.
Si les taux d’intérêt continuent de remonter, le total des coûts pourrait grimper à 8 %. Vous devez pouvoir les supporter. Vous ne devez pas non plus dépasser un tiers de vos revenus.
Ci-après la composition de ces coûts récurrents en détail.
Intérêts hypothécaires
Sur la somme que la banque vous prête, vous devez payer des intérêts. En fonction de la durée du prêt et de l’habileté de la négociation, leur taux peut encore actuellement être bas. Parfois, ils ne s’élève qu’à 1 %. Les banques tablent néanmoins sur un taux d’endettement de 5 %. Elles s’assurent ainsi que vous serez toujours en mesure de payer votre maison, même si les taux devaient augmenter.
Amortissement
Remboursez 1 % du montant de l’hypothèque chaque année – c’est la recommandation générale. Et c’est une bonne chose. Parce qu’à chacun de ces paiements, c’est une partie supplémentaire de votre maison qui vous appartient vraiment. Si vous avez déjà remboursé suffisamment pour que votre maison ne soit plus empruntée qu’à 65 %, vous pouvez renoncer à tout autre amortissement – le versement de tranches de remboursement supplémentaires reste néanmoins judicieux.
Frais d’entretien et charges
Comptez encore 1 % du prix de vente par an pour les frais d’entretien et les frais accessoires, y compris les contributions publiques telles que l’impôt sur les biens immobiliers ou les impôts fonciers. Le coût des assurances et des réparations est également pris en compte dans ce pourcentage. Seuls des travaux d’entretien réguliers peuvent vous permettre de préserver la valeur du bâtiment. Vous trouverez plus d’informations sur la composition détaillée des frais d’entretien et des frais accessoires à cette page.
Si vous faites effectuer l’entretien régulièrement, vous n’avez pas besoin de faire de provisions pour perte de valeur du bâtiment. Même pour le terrain, nul besoin de planifier des amortissements : dans la plupart des phases du marché immobilier, il conserve sa valeur par lui-même.
Conséquences sur les impôts ?
Si vous devenez propriétaire d’une maison individuelle ou d’un appartement en propriété, votre facture fiscale annuelle évolue. Les frais d’entretien et les intérêts de votre hypothèque peuvent être déduits de votre revenu dans la déclaration d’impôt. Pour cette partie, vous n’aurez pas à payer d’impôts. En contrepartie, le service des impôts tiendra compte ce que l’on appelle la valeur locative. Il s’agit d’un revenu fictif sur lequel vous devez payer des impôts. Avec les taux d’intérêt actuellement bas, la charge des intérêts est souvent nettement inférieure à la valeur locative. Il se peut donc qu’en tant que propriétaire, vous payiez plus d’impôts.
En tant qu’acheteur, vous n’avez pas à vous préoccuper de l’impôt sur les gains immobiliers, dont seul le vendeur est redevable. Autrement dit, avant que vous ne revendiez votre bien, cet impôt ne vous concerne pas.