Vente immobilière : les coûts auxquels il faut s’attendre
Lors d’une vente immobilière, des frais supplémentaires s’ajoutent au prix d’achat et aux intérêts hypothécaires. Au moment de la planification, on a tendance à l’oublier. Nous vous expliquons à quels coûts vous devez vous attendre lors d’une vente immobilière.
15.12.2025
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1. Vente immobilière : à quels coûts s’attendre ?
Fonds propres et intérêts hyothécaires : qui prévoit d’acheter un bien immobilier pense généralement à ces coûts.
Mais au prix d’achat du bien immobilier s’ajoutent encore d’autres coûts. La plupart de ceux-ci sont loin d’être aussi élevés que la valeur de la propriété, mais cumulés et sur plusieurs années, ils représentent beaucoup d’argent. Le tableau suivant donne un aperçu des frais d’achat immobilier :
| Dépense | Fréquence des coûts |
|---|---|
| Frais de notaire | ponctuels |
| Droits de mutation ou émoluments du registre foncier | ponctuels |
| Cédule hypothécaire | ponctuels |
| Frais en cas de retrait anticipé ou de nantissement de la prévoyance vieillesse | ponctuels |
| Le cas échéant, impôt sur les prestations en capital en cas de retrait anticipé de la prévoyance vieillesse | ponctuels |
| Le cas échéant, frais d’expertise du bâtiment | ponctuels |
| Intérêts hypothécaires et amortissement | réguliers |
| Frais d’entretien et charges | réguliers |
| Primes d’assurance | réguliers |
| Impôts | réguliers |
2. Coûts ponctuels liés à l’acquisition d’un bien immobilier
En plus du prix du bien, des frais accessoires ponctuels sont à prévoir lors de l’achat d’une maison. Il s’agit notamment des taxes communales et cantonales ainsi que, le cas échéant, des frais de courtage.
Contrairement à la valeur de la propriété elle-même, vous ne pouvez pas financer ces coûts supplémentaires avec une hypothèque. Vous devez être en mesure de les payer de votre poche.
En détail, ces coûts ponctuels sont les suivants :
Contributions publiques au canton et à la commune
Dans certains cantons, les contributions sont prélevées par le canton, dans d’autres, par les communes. Mais, quel que soit le lieu d’achat, les deux prestations suivantes sont payantes :
Un contrat de vente portant sur un logement en propriété doit être conclu par écrit et authentifié. L’authentification du contrat de vente entraîne des frais de notaire.
La nouvelle ou le nouveau propriétaire doit ensuite être inscrit·e au registre foncier. L’inscription au registre foncier entraîne aussi des frais appelés, dans certains cantons, droits de mutation , dans d’autres impôt sur le transfert immobilier ou émolument pour le registre foncier.
Pour connaître le montant des frais exigibles dans votre nouvelle commune de domicile au titre de l’authentification et de l’inscription au registre foncier, adressez-vous au notaire du canton.
Coûts de financement de votre maison
Pour obtenir une hypothèque de l’établissement de financement, vous mettez en gage votre bien immobilier à titre de garantie. Appelée droit de gage immobilier, cette garantie doit également être inscrite au registre foncier.
Selon le canton et la banque, une cédule hypothécaire peut aussi être requise. Le notaire de votre canton vous renseignera sur les frais correspondants.
Pour obtenir une hypothèque d’un établissement de financement, vous devez disposer de fonds propres à hauteur d’au moins 20 % de la valeur du bien immobilier. Très peu d’acheteuses et d’acheteurs disposent d’autant de fonds propres. Beaucoup ont donc recours à l’argent de la caisse de pension ou du troisième pilier.
Ces personnes effectuent alors un retrait anticipé, qui est imposable. Les versements dans la prévoyance vieillesse étant exonérés d’impôt, tout retrait anticipé donne lieu à la perception d’un impôt sur les versements en capital. Pour connaître son montant, adressez-vous à l’administration fiscale de votre canton ou de votre commune.
Une autre possibilité consiste à nantir l’avoir de vieillesse. Grâce à cette garantie supplémentaire, l’établissement de financement vous accordera une hypothèque supérieure à 80 % de la valeur du bien. L’intégralité de votre prévoyance est préservée ; en contrepartie, l’hypothèque est plus élevée. Dans ce cas, la banque exige des intérêts supplémentaires. Par conséquent, comparez les deux options avant de choisir l’une ou l’autre option.
Frais d’expertise du bâtiment
Avant d’acheter un bien immobilier, il est conseillé de faire expertiser la substance du bâtiment. Vous saurez ainsi si des rénovations sont nécessaires.
3. Coûts récurrents : 3 à 5 % de la valeur du bien immobilier
En plus des coûts ponctuels, l’achat d’un bien immobilier entraîne des coûts réguliers. Pour ces coûts récurrents, comptez entre 3 et 5 % de la valeur du bien immobilier par an.
Si les taux d’intérêt augmentent, le total des coûts peut grimper à 8 %. Retrouvez nos prévisions actuelles sur les taux hypothécaires ici.
Composition de ces coûts récurrents en détail :
Sur la somme que l’établissement financier vous prête, vous devez payer des intérêts. Le montant des intérêts dépend de la durée choisie et des accords individuels.
Pour évaluer votre capacité à accéder à la propriété, les banques tablent généralement sur un taux d’intérêt de 5 %, même si le niveau des taux est inférieur. Le calculateur d’hypothèques de Comparis vous permet de calculer très simplement votre taux d’endettement.
Bon à savoir : comparer les taux hypothécaires peut s’avérer utile
Vous recherchez le financement adéquat pour votre achat immobilier ? Dans ce cas, vous devez absolument comparer différentes offres. Les taux d’intérêt peuvent varier fortement selon la durée et le prestataire choisis. Au fil des ans, vous pouvez économiser plusieurs milliers de francs avec des taux d’intérêt plus bas.
Une partie de la dette immobilière doit être remboursée sous la forme d’un amortissement. En règle générale, les directives suivantes s’appliquent : vous n’êtes pas obligé·e d’amortir la première hypothèque. En revanche, vous devez amortir la seconde dans les 15 ans ou jusqu’à la retraite.
Comptez encore 1 % du prix de vente par an pour les frais d’entretien et les charges, y compris les contributions publiques telles que l’impôt sur les biens immobiliers ou les impôts fonciers. Dans notre article, vous découvrirez de quoi se composent les frais d’entretien et les charges.
En tant que propriétaire, il est important de souscrire les bonnes assurances. Vous pourrez ainsi vous prémunir contre les dommages financiers. Il s’agit de coûts supplémentaires qui vous incombent régulièrement. Dans notre article, vous trouverez un aperçu des principales assurances pour votre logement en propriété.
Si vous devenez propriétaire d’une maison individuelle ou d’un appartement en propriété, votre facture fiscale annuelle évolue. Dans votre déclaration d’impôt, vous pouvez en effet déduire les frais d’entretien et les intérêts de votre hypothèque de votre revenu.
En contrepartie, l’administration fiscale tiendra compte de la valeur locative. Il s’agit d’un revenu fictif sur lequel vous devez payer des impôts.
Bon à savoir : suppression de la valeur locative
Le 28 septembre 2025, la population suisse a approuvé la suppression de la valeur locative. La modification constitutionnelle correspondante ne devrait toutefois pas entrer en vigueur avant 2028. Pour en savoir plus sur les conséquences de la suppression de la valeur locative pour les propriétaires de biens immobiliers, lisez notre article.
En tant qu’acheteuse ou acheteur, vous n’avez pas à vous préoccuper de l’impôt sur les gains immobiliers, puisque seule la vendeuse ou seul le vendeur en est redevable.
Cet article a été créé pour la première fois le 21.06.2018
