Taux d’endettement et ratio de financement externe
Une hypothèque doit pouvoir être remboursée et le ratio de financement externe, supportable. Comparis vous explique et vous indique comment calculer le taux d’endettement.
08.11.2024
iStock / DaveLongMedia
1. Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement fait ressortir la part du revenu qui pourrait, théoriquement, être affectée au remboursement du bien immobilier en cas de hausse du niveau d’intérêt.
Souvent, les calculs réalisés pour déterminer le taux d’endettement sont les suivants :
Taux d’intérêt théorique (souvent 5 %)
1 % de la valeur de la propriété pour l’entretien et les frais accessoires
1 % pour l’amortissement, en cas de ratio de financement externe supérieur à 66 %
On considère communément qu’une hypothèque est supportable si un tiers du revenu du ménage au plus suffit pour couvrir les intérêts, les charges et l’amortissement – et ce, en supposant un taux hypothécaire de 5 %.
Si le taux d’endettement est supérieur à 33 %, de nombreux prêteurs hypothécaires refusent le financement.
L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (Finma) ne fixe pas d’exigences quantitatives spécifiques sur le taux d’endettement des hypothèques. Au lieu de quoi, elle reconnaît comme exigences minimales les autorégulations élaborées par l’Association suisse des banquiers (ASB). Ces directives définissent des exigences qualitatives pour l’examen de crédit, l’évaluation et le traitement des prêts garantis par gage immobilier.
Exemple de taux d’endettement satisfaisant – avec un ratio de financement externe inférieur à 66 %
| Valeur du bien | 700 000 CHF |
|---|---|
| Hypothèque | 400 000 CHF |
| Revenu brut | 100 000 CHF |
| Dépenses | 27 000 CHF (20 000 CHF d’intérêts, 7 000 CHF de frais d’entretien) |
| Taux d’endettement | 27 % (calcul établi par rapport à un revenu de 100 000 CHF) |
Exemple de taux d’endettement excessif– avec un ratio de financement externe ≥ 66 %
| Valeur du bien | 700 000 CHF |
|---|---|
| Hypothèque | 500 000 CHF |
| Revenu brut | 100 000 CHF |
| Dépenses | 37 000 CHF (charge d’intérêts de 25 000 CHF, frais d’entretien de 7 000 CHF et supplément d’amortissement de 5 000 CHF) |
| Taux d’endettement | 37 % (calcul établi par rapport à un revenu de 100 000 CHF) |
2. Qu’est-ce que le ratio de financement externe ou taux d’avance ?
La notion de « ratio de financement externe » ou « taux d’avance » désigne le pourcentage de la valeur immobilière financé au moyen d’une hypothèque. C’est un critère important pour les banques et les assurances lors de l’octroi de crédits.
Exemple de calcul du ratio de financement externe :
| Valeur du bien | 1 000 000 CHF |
|---|---|
| Hypothèque | 650 000 CHF |
| Ratio de financement externe | 65 % |
Quel peut être le montant maximal du ratio de financement externe ?
Selon les directives de Swissbanking, pour les hypothèques sur un logement en propriété à usage propre, au moins 10 % de la valeur du bien immobilier doivent être financés par de l’argent propre qui ne provient pas de la caisse de pension (2 e pilier).
Dans la plupart des cas, les établissements hypothécaires n’accordent pas d’hypothèques lorsque le ratio de financement externe est supérieur à 80 %.
Conseil : le calculateur d’hypothèques de Comparis vous aidera à calculer en toute simplicité votre ratio de financement externe et votre taux d’endettement.
3. Que faire si le ratio de financement externe est trop élevé ?
Fini de rêver ? Pas forcément. Que pouvez-vous faire pour ramener le ratio de financement externe à 80 % ou moins ?
Vous avez fondamentalement deux possibilités :
Réduction du prix de vente
Vous pouvez essayer de négocier le prix de vente à la baisse. Cependant, cette opération peut être difficile en fonction de la demande et de la valeur estimée du bien immobilier.
Augmentation des fonds propres
Augmentez vos fonds propres en procédant à un retrait anticipé des fonds de prévoyance du deuxième ou du troisième pilier.
Cet article a été créé pour la première fois le 12.02.2011
