Achat immobilier
Acheter ou louer ? Qu’est-ce qui est le mieux pour vous ?
Avant de décider d’acheter ou de louer un bien immobilier, différents facteurs sont à étudier. Comparis vous aide à faire le bon choix.
01.04.2022
iStock / fizkes
1. Louer ou acheter : quelle solution correspond à mon profil ?
La réponse à cette question dépend surtout de vos revenus et de votre épargne. Toutefois, d’autres facteurs sont également décisifs. En effet, la propriété du logement n’a pas que des avantages.
Le choix de votre future situation au regard du logement doit aussi correspondre à votre tolérance au risque et répondre à votre besoin de flexibilité.
Quels sont les avantages d’être propriétaire ?
Liberté dans l’aménagement : tant que vous respectez la loi, vous pouvez repenser, rénover ou moderniser votre propriété comme bon vous semble. À contrario, les locataires ont très peu de marge de manœuvre. Au moment du déménagement, ils ou elles doivent remettre le logement dans son état d’origine et faire disparaître leurs éventuelles transformations.
Sécurité : les propriétaires n’ont pas à craindre la résiliation d’un contrat de bail. En revanche, le bail d’un locataire peut être résilié à tout moment dans le respect du préavis qui y est indiqué.
Avantages fiscaux : les intérêts hypothécaires sont déductibles des impôts. Il en va de même des mesures de préservation de la valeur, des investissements dans des mesures destinées à la préservation de l’environnement ou à la réalisation d’économies d’énergie, ou encore des dépôts dans des fonds de rénovation gérés par des copropriétés. Les locataires ne bénéficient d’aucune déduction fiscale au titre de leur statut.
Prévoyance vieillesse : généralement, l’hypothèque est en grande partie remboursée quand on atteint l’âge de départ à la retraite. Par conséquent, les propriétaires qui prennent leur retraite ont des frais de logement nettement inférieurs à ceux des locataires.
Valorisation : les biens immobiliers bien entretenus et situés dans des lieux attrayants prennent généralement de la valeur au fil des ans.
Quels sont les inconvénients d’être propriétaire ?
Moyens financiers : en principe, les banques ne financent l’accession à la propriété qu’aux demandeurs qui satisfont aux exigences en matière de taux d’endettement et de fonds propres.
Entretien et réparations : la préservation à long terme de la valeur d’un bien immobilier nécessite des investissements réguliers. Ainsi, des obligations cantonales de rénovation s’appliquent aux systèmes de chauffage. Les locataires ne sont pas concernés.
Évolution de la valeur du bien : le marché de l’immobilier fluctue. Le prix de revente peut être inférieur au prix d’achat. Si le prix de revente est supérieur au prix d’achat, un impôt sur les gains immobiliers est exigible.
Valeur locative : les propriétaires sont imposés sur la valeur locative de leur logement, qui compte comme un revenu fictif.
Flexibilité : les locataires peuvent changer de lieu de résidence à tout moment pour des raisons privées ou professionnelles. La résiliation d’un contrat de location se fait rapidement, alors que la vente d’un bien immobilier peut prendre du temps. Il existe un risque de paiement de ce que l’on appelle indemnité de résiliation anticipée si une hypothèque dont le terme arrive après la vente doit être résiliée prématurément.
2. Louer ou acheter : les avantages et les inconvénients en bref
| Avantages | Inconvénients | |
|---|---|---|
| Être locataire | Flexibilité en cas de déménagement Très peu d’efforts pour l’entretien et les réparations Pas d’imposition sur la valeur locative Davantage de capital disponible |
Très peu de liberté dans l’aménagement du logement Risque de résiliation du bail de location Pas d’avantages fiscaux Coûts du logement constants, même à la retraite |
| Être propriétaire | Grande liberté dans l’aménagement de votre logement Situation sûre au regard du logement Divers avantages fiscaux Coûts du logement plus bas à la retraite Possible valorisation du bien |
Gros moyens financiers nécessaires Dépenses régulières pour l’entretien et les réparations Imposition sur la valeur locative Moins de flexibilité en cas de déménagement Possible dévalorisation du logement |
À mi-chemin entre la location et la vente : la location-vente. Un contrat de location-vente vous permet d’acheter le bien loué à une date postérieure à sa conclusion. Lors de la signature du contrat, le ou la propriétaire fixe non seulement le montant du loyer, mais aussi d’ores et déjà le prix de vente du bien. En cas d’achat, les loyers mensuels versés sont déduits du prix de vente du logement.
La location-vente est surtout intéressante pour les personnes disposant de fonds propres limités. Dans le cadre de cette formule, il est possible de souscrire une hypothèque jusqu’à 18 mois avant l’acquisition du bien.
3. Achat, location : quels sont les coûts mensuels dans chaque cas ?
Coûts du logement en location
Le coût mensuel du logement supporté par les locataires se compose des postes suivants :
Loyer net
Charges
Caution locative (un à trois mois de loyer) ou primes d’une assurance caution de loyer
Primes de l’assurance inventaire du ménage et RC privée
Les assurances inventaire du ménage et RC privée ne sont certes pas obligatoires, mais elles sont fortement recommandées au vu des éventuels dommages qui peuvent être causés à l’inventaire.
Coûts du logement en propriété
Les coûts du logement en propriété comprennent :
Les intérêts hypothécaires
Les dépenses de réparation et d’entretien et les charges (y compris les primes d’assurance)
L’amortissement
Il vous est conseillé de mettre de l’argent de côté pour les travaux de rénovation futurs, surtout si votre bien immobilier est ancien.
4. Exemple : coûts mensuels de la propriété du logement
En location, le loyer est fixé noir sur blanc lors de la signature du contrat. Ainsi, dans un appartement en location, les mauvaises surprises en termes de dépenses mensuelles sont très rares.
Le coût de la location dans les grandes villes de Suisse est détaillé dans le rapport Comparis sur le montant des loyers. Ces cinq dernières années, les loyers ont poursuivi leur ascension dans plusieurs des plus grandes villes de Suisse – Zurich et Genève en tête. Le loyer charges comprises d’un 4,5 pièces (de 110 m2) dans la ville de Zurich s’élève à 2980 francs (il s’agit d’une médiane, état : 2022).
Le calcul du coût mensuel de la propriété d’habitation est un peu plus compliqué. Vous trouverez ci-dessous deux exemples de calcul des frais courants d’un appartement en propriété.
Dans chacun d’entre eux, le ratio de financement externe se situe autour de 80 %, et le taux d’endettement autour de 33 %. Le bien immobilier est gagé à 66 % par une hypothèque fixe sur dix ans au taux de 0,8 %. L’achat est financé à 14 % par une hypothèque de deuxième rang (elle aussi au taux de 0,8 %, par souci de simplicité). L’hypothèque de deuxième rang doit être amortie sur 15 ans. Les charges s’élèvent dans chacun des deux cas à 1 % de la valeur du bien.
| Appartement (4,5 pièces, 110 m²), ville de Zurich | Appartement (4,5 pièces, 110 m²), Suisse | |
|---|---|---|
| Prix de vente (médiane)* | 1 650 000 CHF | 814 000 CHF |
| Total des revenus | 290 000 CHF | 150 000 CHF |
| Fonds propres | 330 000 CHF | 164 000 CHF |
| Montant de l’hypothèque | 1 320 000 CHF | 650 000 CHF |
| Coût mensuel des intérêts | 880 CHF | 433 CHF |
| Charges et frais d’entretien par mois | 1 375 CHF | 678 CHF |
| Coût mensuel total (sans amortissement) | 2 255 CHF | 1 112 CHF |
| Montant de l’amortissement | 1 100 CHF | 542 CHF |
| Coût mensuel total (amortissement compris) | 3 355 CHF | 1 654 CHF |
5. Conclusion : être propriétaire revient généralement moins cher qu’être locataire
Pour un 4,5 pièces dans la ville de Zurich, les frais de logement sont nettement plus élevés en propriété qu’en location. Toutefois, sur toute la Suisse, les frais supportés par les propriétaires sont moins élevés. Et si l’on exclut le montant de l’amortissement, la balance penche même clairement en leur faveur.
L’amortissement correspond en réalité à une épargne forcée. Son montant est simplement déplacé du compte vers le bien immobilier. Contrairement aux frais hypothécaires, les sommes dépensées au titre de l’amortissement ne sont pas « perdues ». Ainsi, dans les exemples ci-dessus, les coûts de logement mensuels s’élèvent à 2255 et 1112 francs amortissement exclus : ils sont bien moins élevés que les frais de location d’un appartement similaire.
Jusqu’à quel prix pouvez-vous aller pour la maison de vos rêves ?
Cet article a été créé pour la première fois le 20.11.2020