Achat immobilier en concubinage : que faut-il savoir ?
À l’achat d’une maison, les personnes non mariées ont le choix entre trois formes de propriété : la propriété individuelle, la copropriété et la propriété commune. Comparis vous explique les trois modèles et vous indique comment vous assurer contre les conséquences d’une séparation ou d’un décès.
22.04.2022
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1. Acheter un bien immobilier sans être mariés : quelles possibilités de financement ?
Les personnes non mariées ont le choix entre trois formes de propriété : la propriété individuelle, la copropriété et la propriété commune. Les couples non mariés ont tout intérêt à consigner par écrit, dans un contrat de concubinage, l’ensemble des points sur lesquels ils se sont mis d’accord. Par cette démarche, ils se mettent à l’abri en cas de séparation ou de décès.
2. La propriété individuelle : pour des conditions claires en concubinage
Si un seul des deux concubins acquiert la propriété, la situation est sans équivoque. Seule la personne acquéreuse est inscrite au registre foncier. Elle assume l’entière responsabilité financière et juridique du bien immobilier.
Régler la participation aux coûts avec un contrat de bail
Le partenaire non impliqué dans la vente peut être appelé à participer aux frais de logement au moyen d’un contrat de bail. Un tel contrat lui confère aussi des droits. En d’autres termes, la participation aux coûts est clairement réglée. Et en cas de séparation ou de décès du propriétaire, les délais de préavis doivent être respectés.
Deux personnes qui vivent en couple sans être mariées ni liées par un partenariat enregistré sont dites en concubinage. Les concubins sont considérés individuellement par l’État. Ainsi, ils paient moins d’impôts, par exemple, et perçoivent une rente AVS plus élevée.
Les couples en concubinage ont toutefois moins de droits que les personnes mariées ou les partenaires enregistrés. Pour combler ces lacunes, les concubins doivent par conséquent faire eux-mêmes la démarche de s’assurer en cas de décès de l’autre, par exemple.
Attention au droit successoral
De son vivant, la partie acquéreuse peut avantager son ou sa partenaire en rédigeant un testament ou un pacte successoral. Il peut ainsi lui permettre de demeurer dans le bien même après son décès. Toutefois, si le partenaire décédé laisse d’autres héritiers, il peut être nécessaire de reverser la part réservataire.
Il est donc conseillé au couple de concubins de déterminer la source des moyens financiers qui serviront à régler les héritiers. En outre, dans la plupart des cantons, des taux d’impôt sur les successions élevés réduisent l’héritage : en règle générale, le taux réduit ne s’applique qu’aux personnes de la famille proche et non aux concubins.
3. La copropriété : pour acheter une maison sans être mariés quand on n’a pas le même apport
Souvent, la propriété individuelle n’est pas envisageable pour des raisons financières. Si les deux partenaires qui achètent le bien n’ont pas le même apport de fonds propres, la copropriété est recommandée. Le logement appartient alors aux deux partenaires au prorata du capital investi.
Les deux partenaires sont inscrits séparément au registre foncier et peuvent disposer librement de leur part du bien immobilier. Quiconque souhaite vendre sa part est légalement tenu de faire bénéficier le copropriétaire d’un droit de préemption. Les deux partenaires déduisent les intérêts débiteurs également au prorata.
Entretien du bien, investissements : la quote-part de propriété est déterminante
La copropriété requiert toutefois de la discipline : en matière d’investissements et d’entretien du bien, les copropriétaires doivent également respecter leur quote-part de propriété. En revanche, les deux partenaires sont solidairement responsables de l’hypothèque quelle que soit leur quote-part de propriété.
Droit de préemption légal en cas de décès ou de séparation
La séparation des partenaires ou le décès de l’un d’entre eux ne change rien à la quote-part de propriété. Le copropriétaire dispose alors d’un droit légal de préemption. Malgré tout, il peut être utile de définir la procédure en cas de séparation ou de décès au préalable, dans un contrat de concubinage ou un pacte successoral.
4. La propriété commune : quand les quotes-parts sont identiques
Dans le cadre de la propriété commune, le bien immobilier, y compris sa plus-value, appartient à parts égales aux deux partenaires quel que soit la participation financière effective. Les deux partenaires sont inscrits au registre foncier en tant que partenaires égaux et l’accord de chacun est requis pour vendre le bien.
En cas de séparation, chacun perçoit 50 % du bien. Toutefois, le partenaire dont la participation financière au bien est inférieure est assujetti à des droits de donation. En cas de décès de l’un des deux partenaires, l’autre moitié du bien revient au partenaire survivant. L’éventuel déséquilibre financier et la menace de litige peuvent être réglés par un contrat de société ou un contrat de prêt, à condition de les mettre en place à temps de votre vivant.
Souvent, les couples divisent le prix en deux
Au sein de nombreux couples, dans le cas d’une acquisition immobilière sous le régime de la propriété commune, le prix du bien est payé à parts égales par chacun. Dans ce cas, la couverture de l’autre concubin par une assurance décès est recommandée, surtout pour ceux qui ont des enfants ou qui souhaitent en avoir.
Ainsi, le logement en propriété peut être financé par l’autre partie y compris en cas de décès de l’un des partenaires. En effet, la part héréditaire des enfants est gérée par l’Autorité de protection de l’enfant et de l’adulte (APEA) jusqu’à leurs 18 ans.
5. Un contrat de concubinage permet d’établir une situation claire
Contrairement aux personnes mariées, les couples non mariés doivent régler eux-mêmes la propriété en cas de séparation ou de décès d’un partenaire. Vous souhaitez acheter une maison alors que vous n’êtes pas mariés ? Alors faites en sorte de vous prémunir suffisamment tôt contre les conséquences financières qui pourraient découler de ces deux cas de figure.
Pour ce faire, vous disposez de différents moyens. Vous pouvez rédiger un testament qui vous est mutuellement favorable ou conclure un pacte successoral. Toutefois, les parts réservataires des héritiers éventuels prévues par la loi restent applicables. Avec un pacte de renonciation à succession, les héritiers peuvent renoncer à cette part réservataire. La prévoyance en concubinage répond elle aussi à des règles spéciales.
Le contrat de concubinage dans le cadre de la propriété d’habitation
Le contrat de concubinage est un support sur lequel vous pouvez consignez tous vos accords. L’authentification de ce contrat par un notaire est facultative, mais en cas de litige, elle apporte une réponse rapide à la question de l’authenticité des signatures. Surtout dans les situations les plus complexes, comme l’achat d’une maison hors mariage, mieux vaut faire appel à des spécialistes pour rédiger son contrat de concubinage.
Cet article a été créé pour la première fois le 12.07.2014