Héritage immobilier (maison ou appartement) : vendre ou louer ?

Les héritiers d’un bien immobilier sont endeuillés, mais sont aussi confrontés au règlement de la succession. Comparis vous explique comment vous pouvez accepter ou refuser la succession, et ce qui peut se passer ensuite avec le bien reçu en héritage.

Accepter ou refuser l’héritage

Au début de la procédure d’héritage, vous devez bien réfléchir : voulez-vous accepter l’héritage ou le refuser ? Si vous acceptez l’héritage, cela vous contraint à reprendre les dettes éventuelles de la personne défunte. Vous devez prendre une décision dans l’intervalle de trois mois après son décès. Si vous laissez ce délai s’écouler, l’héritage est en général réputé accepté. Le délai est décisif : s’il s’avère par la suite que la personne défunte était surendettée, l’héritier répond alors de ses dettes. 

Vous avez des raisons de penser que l’héritage est déficitaire ? Dans ce cas, vous devriez vous informer sur la situation patrimoniale. Si vous ne recevez aucune communication d’office, vous pouvez demander aux autorités compétentes de procéder à un inventaire public. Vous devez le faire dans le mois qui suit le décès. Quatre possibilités s’offrent ensuite à vous :

1. Vous acceptez l’héritage sans réserve. Vous répondez alors de toutes les dettes éventuelles, même celles qui ne sont pas mentionnées dans l’inventaire.

2. Vous acceptez l’héritage dans le cadre de l’inventaire public. Dans ce cas, vous ne répondez que des dettes qui sont mentionnées dans l’inventaire public.

3. Vous demandez la liquidation officielle. L’héritage est vendu. Alors, vous ne répondez plus des dettes. Si la liquidation débouche sur un solde positif, après déduction de toutes les dettes, celui-ci revient aux héritiers.

4. Vous répudiez l’héritage. Vous ne pouvez ensuite plus prétendre à l’héritage. Attention : si vous avez reçu de la défunte ou du défunt, jusqu’à cinq ans avant sa mort, des avantages financiers sous la forme de donations ou d’avances sur héritage, il se peut que les créanciers vous demandent leur restitution.

Si tous les héritiers répudient l’héritage, il s’ensuit également une liquidation officielle. Si le solde est positif après la vente de l’héritage, l’argent est remboursé aux ayants droit.

Inventaire public :

Les autorités compétentes dressent une liste des avoirs et des dettes de l’héritage. Elles somment l’ensemble des créanciers et des débiteurs de communiquer leurs créances et leurs dettes dans l’intervalle d’un mois.

Attention : les frais d’établissement de l’inventaire sont à la charge des héritiers. Si l’héritage n’est pas suffisant, ceux-ci doivent éventuellement verser une avance de frais. Les frais peuvent rapidement atteindre plusieurs milliers de francs.

Ouvrir le testament et demander un certificat d’héritier

Savez-vous si la défunte ou le défunt a laissé un testament et où il se trouve ? Si c’est le cas, vous êtes tenu de le transmettre aux autorités cantonales compétentes. Un testament authentifié par notaire doit être remis par ce dernier. En général, vous recevez un mois plus tard des informations sur le contenu du testament. 

Demandez ensuite un certificat d’héritier. Jusqu’à l’établissement du certificat d’héritier, la fortune de la testatrice ou du testateur est gelée. 

Certificat d’héritier :

Le certificat d’héritier permet aux héritiers de prendre une décision au sujet de l’héritage et, par là même, du bien immobilier. 

Hoirie : que faire avec le bien immobilier commun ?

Le plus souvent, vous n’êtes pas le seul héritier ou la seule héritière. Vous formez avec les héritiers légaux et mentionnés dans le testament une communauté héréditaire, ou hoirie. Elle naît automatiquement lors du décès. Si vous héritez ensemble d’un bien immobilier, des décisions complexes vous attendent. Aimeriez-vous conserver le bien immobilier ensemble ? Ou faire un versement aux autres héritiers ? Apprenez-en plus à ce sujet dans l’article « Hoirie : quand plusieurs héritent d’un bien immobilier ».

Droits de mutation et impôt sur les gains immobiliers

Quand un bien immobilier change de propriétaire, deux impôts sont exigibles : l’impôt sur les mutations et l’impôt sur les gains immobiliers. Si, en tant qu’héritier ou héritière vous conservez la maison, vous pouvez différer l’impôt sur les gains immobiliers. Autrement dit, vous ne devrez vous en acquitter qu’en cas de vente effective. Sur le principe, vous êtes également redevable des droits de mutation. Mais beaucoup de cantons imposent les droits de mutation à un taux plus faible en cas d’héritage, quand ils ne les imposent pas du tout.

Autres taxes et prélèvements en cas d’acceptation de l’héritage

L’acceptation de l’héritage entraîne d’autres coûts, taxes et prélèvements. Il peut par exemple s’agir des frais entraînés par le décès, le partage de la succession, l’exécution testamentaire et l’administration d’office de la succession. Vous pouvez être amené à supporter les coûts suivants (liste non exhaustive) :

• Reproduction écrite du testament : vous recevez en général une reproduction écrite du testament. Les coûts sont à la charge de la succession.

• Demande du certificat d’héritier : les frais d’établissement du certificat d’héritier varient de cas en cas.

• Établissement éventuel d’un inventaire : un inventaire public peut vite coûter plusieurs milliers de francs. Ici encore, les coûts sont à la charge de la succession. Si la succession ne suffit pas, l’auteur de la demande en répond.

Si vous conservez le bien immobilier, vous supportez en outre l’hypothèque grevant ce bien. Au moyen du calculateur d’hypothèques de Comparis par exemple, vérifiez si vous pouvez faire face à l’hypothèque. Désormais, vous devez également assumer les frais courants du bien immobilier. Dans de nombreux cas, il est en outre utile de faire évaluer le bien immobilier. Par exemple si vous avez des frères et sœurs et que vous devez partager l’héritage. 

Bien immobilier reçu en héritage : l’habiter, le louer ou le vendre ?

Une fois que vous avez accepté l’héritage, trois possibilités s’offrent en principe à vous :

1. Habiter vous-même le bien immobilier : réfléchissez afin de déterminer si le bien immobilier reçu en héritage correspond à vos besoins de logement et si vous avez les moyens financiers de payer l’hypothèque, son amortissement et l’entretien.

2. Mettre le bien immobilier en location : si vous envisagez de vous installer plus tard dans l’appartement ou la maison, il est conseillé de le louer. Un bien immobilier est en général aussi un placement sûr. Le loyer usuel dans la localité d’un immeuble ou appartement comparable vous permet de calculer les recettes annuelles à escompter. Il convient une fois encore de déduire les frais d’entretien courants et les provisions à constituer pour une rénovation plus importante. Cela donne le rendement effectif de l’immeuble. Attention : pour les maisons individuelles, le rendement est souvent décevant. De plus, une mise en location n’est pas de tout repos. Si vous voulez que le bien immobilier dont vous avez hérité vous occasionne le moins de travail possible, vous devriez le vendre.

3. Vendre le bien immobilier : si précisément vous avez envie d’être soulagé financièrement, une vente immobilière est une bonne solution. Dans une hoirie où aucune des parties n’est en mesure de payer sa part aux autres, une vente est également raisonnable. Il faut alors prendre en compte, en plus de la valeur vénale, les impôts à payer en cas de vente immobilière.