Impôt sur les gains immobiliers en Valais: barème et calcul

1. L'essentiel de l’impôt sur le gain immobilier en Valais

• Toute personne privée réalisant un bénéfice lors de la vente d’un bien immobilier doit s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers

• Le gain imposable correspond à la différence entre le produit de la vente et les dépenses d’investissement (prix d’acquisition + impenses)

• La durée de détention influence fortement le taux d’imposition: plus la durée est longue, plus le taux est avantageux

• Dans certains cas, l’impôt peut être différé (succession, achat d’une nouvelle résidence principale)

• Chaque personne qui vend est imposée sur sa part du gain (par exemple en cas de copropriété)

• Le Service cantonal des contributions du Valais considère certains frais comme admissibles, ceux-ci sont déductibles du gain imposable

2. Impôts sur la vente d’un bien immobilier: entre loi fédérale et spécialité valaisanne

Vous possédez un bien immobilier, une maison, un appartement ou un immeuble et prévoyez de le vendre. Après avoir réalisé une estimation, le possible montant de la vente semble intéressant. Mais attention, l’estimation n’est pas la somme qui se retrouvera sur votre compte en banque. 

La loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID) donne la ligne de conduite de l’imposition en cas de vente bien immobilier. Elle laisse une grande marge de manœuvre au canton pour définir leur barème et mode d’imposition, en incitant toutefois à taxer plus lourdement les bénéfices réalisés à court terme. Dans le cas d’une donation ou de leg, l’impôt sur les donations s’applique.

Le gain immobilier en Valais

La loi fiscale (LF) du canton du Valais se base sur la durée de détention et le bénéfice réalisé lors de la vente. 

Les gains provenant de la vente d’immeubles privés sont soumis à l’impôt sur les gains immobiliers, tandis que la vente d’un bien commercial est imposé via le revenu de l’activité. C’est pourquoi, dans le canton du Valais, on parle d’un système d’imposition dualiste.

Le Service cantonal des contributions valaisan commence par qualifier la transaction immobilière, selon:

• la situation du contribuable: fortune privée ou commerciale,

• le type de transaction: donation, leg, partage ou vente.

Cet article s’intéresse à l’impôt sur le gain immobilier d’une fortune privée.

Des décisions qui impactent durablement votre futur et votre entourage

Le canton du Valais est un champion en matière d’accès à la propriété. En 2023, l’Office fédéral de la statistique recensait 53.6% de personnes habitant leur propre logement. C’est largement au-dessus de la moyenne suisse (35.8%). À titre de comparaison, d’autres cantons romands se situent en queue de liste: Vaud et Neuchâtel se placent dans les 5 dernières places et Genève en avant-dernière position.

Les décisions que vous prenez à la vente de votre bien impactent votre présent, votre futur et votre entourage. Que faut-il savoir pour faire les bons choix et, idéalement, éviter des frais? Dans cet article, nous répondons, chiffres et articles de loi à l’appui, aux questions qui surgissent un jour ou l’autre et les illustrons avec des cas pratiques concrets.

3. Qui est assujetti à l’impôt sur les gains immobiliers?

Dans le canton du Valais, selon la Loi fiscale, toute personne qui vend un bien immobilier est responsable du paiement de l’impôt sur le gain immobilier. Chacun (copropriétaire, héritier, enfant, époux) est imposé sur sa propre part du gain (Art. 47 al. 1 et 2 LF). Même si le propriétaire qui vend est domicilié à l’étranger, il est assujetti à l’impôt sur le gain immobilier en raison de ce qu’on appelle le rattachement économique (Art. 3 al. 1 LF).

La loi cantonale mentionne des immeubles. On entend par immeuble, un bien immobilier inscrit au registre foncier tel qu’un terrain avec ou sans construction, des parts d’une copropriété ou encore des droits de superficie. Au sens de la loi, la notion de bien immobilier est identique dans tous les cantons. L’Article 655 du Code civil suisse définit le contenu du registre foncier cantonal. 

Un terrain (agricole ou constructible) est un bien immobilier, et une construction non déplaçable peut être inclue dans ce bien. Par exemple, une caravane n’est pas considérée comme un bien immobilier, mais un garage ou un mazot non démontable sont des biens immobiliers.

Notez que vous êtes aussi assujetti à l’impôt sur le gain immobilier pour les gains de la vente d'actions d'une société immobilière. 

4. Les frais à prévoir lors de la vente d’un bien immobilier

Sauf exceptions, lors de la vente d’un bien immobilier, il existe des frais incompressibles et des dépenses éventuelles. Vos choix influencent, en partie, le montant que vous recevrez pour votre bien et l’impôt sur le gain immobilier qui sera dû au moment de la vente. 

Selon le contrat de vente, certains frais peuvent être pris en charge par la personne qui achète votre bien, tel que les droits de mutation ou l’inscription au registre foncier. D’autres frais peuvent être déductibles du gain net, tels que les frais de vente et les frais de courtage.

5. Qu’est-ce que l’impôt sur le gain immobilier dans le canton du Valais?

En Valais, l’impôt sur le gain immobilier est prélevé lorsqu’un bien immobilier est vendu avec un bénéfice. Ce gain est imposable. Cet impôt se justifie par la tendance générale à la hausse de la valeur des biens immobiliers au fil du temps. 

8. Qu’est-ce que le report du gain immobilier et quand est-il possible?

Le report du gain immobilier ne signifie pas que le gain est exonéré mais qu’il est reporté. Autrement dit, dans le cas d’un report, l’impôt sur le gain est dû ultérieurement. L’Article 46 de la Loi Fiscale valaisanne précise les situations dans lesquelles il est possible de demander un report, notamment en cas de: 

• Transmissions gratuites: « en cas de transfert de propriété par succession (dévolution d’hérédité, partage successoral, legs), par avancement d’hoirie, par donation ou entre époux ». Le gain n’est pas imposé au moment du transfert — il le sera lors d'une future vente par le bénéficiaire.

• Transfert de propriété entre époux en relation avec le régime matrimonial (droit du divorce), pour autant que les deux parties soient d’accord.

• Réinvestissement dans une nouvelle résidence principale: « en cas d’aliénation de l’habitation […] ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l’aliénateur, dans la mesure où le produit est affecté […] à l’acquisition ou à la construction en Suisse d’une habitation servant au même usage ».

9. Cas pratique: vendre une maison reçue en héritage

Géraldine vient de perdre sa maman. Encore en deuil, elle décide de vendre le chalet de son enfance. Habitant Sion, elle ne se voit pas déménager à Nax. Sa maman n’ayant pas réalisé de travaux de rénovation importants depuis les années 80, elle décide d’effectuer des travaux d’entretien de rafraîchir d’un coup de peinture l’ensemble des pièces et de rénover la salle de bain et la cuisine. En quelques mois, les travaux sont effectués et la maison est vendue avec les services d’une agence de courtage.

L’essentiel: impôt sur le gain immobilier de la vente d’une maison reçue en héritage en Valais

• Une fois la succession réglée, l’héritier est pleinement propriétaire de la maison.

• L’héritier ne paie pas l’impôt sur le gain immobilier au moment de la succession: l’imposition est différée.

• Les enfants héritent de la durée de possession des parents.

• Les travaux de rénovation peuvent augmenter le prix de vente, mais ne sont pas pris en compte par l’impôt sur le gain immobilier.

Exemple de calcul:

Prix de vente du chalet: CHF 765’000.-

Prix d’acquisition et frais d'acquisition: 500’000.-

Frais de vente et impenses: 20’000.-

Gain immobilier imposable: 765’000 - (500’000+20’000)= 245'000.-

Durée de possession: 24 ans

Calcul de l’impôt sur le gain immobilier: 

Formule: Gain immobilier réalisé x Taux d'imposition=Impôt sur le gain immobilier

1ère tranche: 50’000 x 3,36% = 1’680.-

2ème tranche: 50’000 x 5,04% = 2’520.-

3ème tranche: 145’000x6,72%=9’744.-

Total dû: 1’680 + 2’520+ 9’744 = 13’ 944.- CHF

10. Cas pratique: vendre une résidence secondaire pour acheter une résidence principale

Christophe possède un chalet à La Sage depuis 7 ans. Suite à des changements professionnels, il habite Chamoson depuis 3 ans. Il s’y plaît tant, qu’il souhaite y acheter un appartement. Pour compléter ses fonds propres, il vend son bien de La Sage. 

L’essentiel: impôt sur le gain immobilier de la vente d’une résidence secondaire pour acheter une résidence principale

• La vente du chalet génère un gain immobilier imposable, même s’il est destiné à réinvestissement.

• Un report du gain immobilier pour le réinvestissement n’est pas possible dans le cas d'une résidence secondaire.

• Les dépenses déductibles comprennent le prix d’achat initial. les frais d’acquisition (notaire, droits de mutation) et les impenses.

• Le taux d'imposition est ajusté selon la durée de détention.

11. Conclusion

La Loi Fiscale du Valais encadre l’impôt sur les gains immobiliers lors de la vente ou du transfert d’immeuble faisant partie de la fortune privée. En théorie, le calcul de l’impôt sur le gain immobilier en Valais semble simple, en pratique, c’est plus complexe. Par ailleurs, la situation de chaque contribuable étant unique, cet article informatif ne saurait refléter avec exhaustivité l’ensemble des démarches et loi applicables. Il ne se substitue pas aux conseils d’un professionnel.

L’État du Valais impose le gain si l’impôt est supérieur à 100 francs. Le gain immobilier d’une vente se définit comme la différence entre le produit de la vente et les dépenses d’investissement. Dans certains cas, comme une succession ou un leg, l’impôt sur le gain immobilier peut être reporté. 

Les dépenses fiscalement acceptées, la durée de possession, ainsi que l’utilisation du produit de la vente influencent notamment le montant de l’impôt sur le gain immobilier dû.