Impôt immobilier : combien payez-vous dans votre canton ?
En Suisse, de nombreux propriétaires immobiliers doivent s’acquitter d’un impôt annuel sur les biens immobiliers. Son montant et son mode de calcul varient d’une commune à l’autre. Comparis vous explique ce qu’il en est de cet impôt et comment le calculer.
16.08.2022
iStock / AsianDream
1. Qu’est-ce que l’impôt immobilier et qui en est redevable ?
Toute personne qui possède un bien immobilier en Suisse doit s’acquitter d’un impôt sur les biens immobiliers (également impôt immobilier ou impôt foncier) dans environ la moitié des cantons. Il se situe entre 0,2 et 3 ‰ de la valeur immobilière estimée et il est prélevé chaque année par le canton et/ou la commune. La valeur totale du bien-fonds, bien immobilier compris, est imposée.
Sont assujettis, selon la réglementation cantonale, les propriétaires ou copropriétaires inscrits au registre foncier ou les éventuels usufruitiers du bien-fonds. Avec l’impôt sur les biens immobiliers, vous contribuez au maintien de l’infrastructure. L’impôt est dû à l’endroit où se trouve le bien. Que vous ayez votre domicile fiscal à l’endroit où se trouve l’immeuble ou non n’a aucune importance.
2. Quels sont les types d’impôt immobilier qui existent ?
Impôt cantonal
La ou le propriétaire du bien immobilier est imposé directement par le canton.
La charge fiscale n’est pas transférable à quelqu’un d’autre.
Genève et la Thurgovie perçoivent un impôt direct sur les biens immobiliers pour les personnes physiques.
Impôt communal obligatoire
L’impôt doit être prélevé par les communes.
L’impôt sur les biens immobiliers est obligatoire dans le Jura, à Saint-Gall, au Tessin et en Valais.
Impôts municipaux facultatifs
La commune a le droit de percevoir des impôts, mais n’est pas obligée de le faire. Cependant, un renoncement à l’impôt est rare.
L’impôt sur les biens immobiliers pour les personnes physiques est facultatif en Appenzell Rhodes-Intérieures, à Berne, à Fribourg, dans les Grisons et dans le Vaud.
Impôt minimum sur la propriété immobilière
Dans certains cantons, l’impôt minimum sur la propriété immobilière est prélevé en lieu et place de l’impôt immobilier sur la propriété foncière s’il est supérieur à l’impôt sur le bénéfice ou sur le capital (ou à l’impôt sur le revenu et la fortune).
Dans la plupart des cas, seules les personnes morales (p. ex. les entreprises, les associations enregistrées) sont imposées.
Il ne s’applique aux personnes physiques que dans les cantons d’Obwald et de Nidwald et, sous certaines conditions, à Uri.
Il est prélevé en plus de l’impôt ordinaire sur les immeubles en Thurgovie et au Tessin.
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3. Quels cantons ou communes prélèvent un impôt sur les biens immobiliers ?
L’impôt foncier est proportionnel à la valeur du bien-fonds. Le tableau suivant indique les taux auxquels vous devez vous attendre dans votre canton ou votre commune :
| Canton Personnes |
Impôt cantonal en pour mille ‰ Physiques |
Impôt cantonal en pour mille ‰ Morales |
Impôt communal en pour mille ‰ Physiques |
Impôt communal en pour mille ‰ Morales |
|---|---|---|---|---|
| LU | 1,0 | |||
| UR | 300 CHF | |||
| OW | 2,0 | 2,0 | ||
| NW | 0,3* | 0,1 | ||
| BS | 2,0 | |||
| SH | 0,75* | |||
| AR | 2,0 | |||
| TG | 0,6* | |||
| TI | 1,0 |
* Il s’agit d’une approche simple qui doit encore être multipliée par les taux d’imposition du canton et de la commune (et, dans le cas de TG, de la paroisse).
(Source : Administration fédérale des contributions, Recueil informations fiscales « Impôt foncier », mars 2019)
4. Comment l’impôt immobilier est-il calculé ?
La plupart des cantons utilisent la valeur vénale, la valeur de rendement ou une combinaison des deux pour calculer l’impôt immobilier. En règle générale, la valeur vénale correspond au prix de vente du bien. Important : les dettes éventuelles sur le bien-fonds ne sont pas prises en compte dans le calcul de l’impôt.
La valeur de rendement est principalement utilisée pour les biens locatifs. L’autorité détermine la valeur de la propriété en fonction des revenus qu’elle génère (p. ex. revenus locatifs). La valeur de rendement est souvent utilisée pour l’évaluation des immeubles agricoles ou sylvicoles.
5. Comment calculer l’impôt immobilier dans mon canton ?
Pour calculer l’impôt immobilier, vous avez besoin de la valeur officielle ou vénale du terrain, de l’éventuel immeuble qui s’y trouve ainsi que du taux d’imposition du canton ou de la commune en question.
Formule de calcul : valeur du terrain / 1000 × taux d’imposition
Exemple de calcul : impôt immobilier annuel pour une propriété valant 500 000 francs
Canton de Thurgovie (imposition directe/impôt cantonal)
Taux d’imposition de 0,5 ‰ = 250 francs
Canton de Saint-Gall (imposition obligatoire/impôt foncier)
Taux d’imposition de 0,8 ‰ p. ex. dans la commune d’Altstätten = 400 francs
Canton de Berne (imposition facultative)
Taux d’imposition de 1,5 ‰ = max. 750 francs
Canton de Lucerne (impôt minimum sur la propriété immobilière)
Taux d’imposition de 0,5 ‰ = 250 francs
6. Qui ne paie pas d’impôt immobilier ?
Propriétaires (personnes physiques et morales) d’immeubles situés dans les cantons suivants :
Argovie
Bâle-Campagne
Glaris
Schwytz
Soleure
Zoug
Zurich
Propriétaires d’immeubles d’utilité publique (p. ex. autorités, écoles, églises)
Assureur maladie
Personnes morales dont les immeubles servent à des fins cultuelles
7. Quelles autres taxes les propriétaires immobiliers doivent-ils payer ?
Outre l’impôt immobilier, les propriétaires d’immeubles doivent s’attendre aux impôts suivants :
Impôt sur les gains immobiliers
Cet impôt est dû si vous réalisez un bénéfice en vendant votre bien immobilier.
Le taux d’imposition varie énormément en fonction du canton et de la durée de possession.
Droits de mutation
Il s’applique au transfert de propriété (y compris dans le cadre d’une succession ou d’une donation).
Son montant varie d’un canton à l’autre ou, plus rarement, d’une commune à l’autre.
Valeur locative
Cet impôt s’applique si votre logement vous appartient.
La valeur locative doit être considérée comme un revenu imposable.
Impôt sur la fortune immobilière
Vous devez déclarer votre propriété comme patrimoine aux impôts.
Cependant, contrairement à l’impôt sur les biens immobiliers, vous pouvez en déduire toute dette.
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