Impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud: barème et calcul

1. L'essentiel de l’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud

• L’impôt sur les gains immobiliers s’applique en cas de bénéfice à la vente d’un bien immobilier d’une fortune privée.

• Pour le calculer, l’autorité fiscale vaudoise se base sur la durée de détention du bien et le bénéfice réalisé lors de la vente.

• Plus la durée de détention est longue, plus le taux utilisé pour taxer la plus-value (le gain) est avantageux.

• Les années durant lesquelles le bien est votre domicile principal comptent double.

• Legs, donation et partage entre époux peuvent notamment bénéficier d’un report d’imposition.

• L’administration cantonales vaudoise admet certains travaux de plus-value comme des frais déductibles (les impenses).

2. Impôts sur la vente d’un bien immobilier: application vaudoise d’une loi fédérale

La situation est simple, vous possédez un bien immobilier, une maison, un appartement ou un immeuble et prévoyez de le vendre. Après avoir réalisé une estimation, le possible montant de la vente semble intéressant. Mais attention, l’estimation n’est pas la somme qui se retrouvera sur votre compte en banque. 

La loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID) donne la ligne de conduite de l’imposition en cas de transfert (vente ou leg) d’un bien immobilier. Elle laisse une marge de manœuvre aux cantons et aux communes pour définir leur barème et mode d’imposition, en incitant toutefois à taxer plus lourdement les bénéfices réalisés à court terme.

Le gain immobilier dans le canton de Vaud

Dans le canton de Vaud applique un système d’imposition dualiste. C’est pourquoi l'administration fiscale vaudoise commence par qualifier la transaction immobilière: est-elle privée ou commerciale? L’autorité fiscale se base notamment sur:

• la situation du contribuable,

• le type de transaction,

• l’utilisation du bien,

• l’utilisation du produit de la vente.

Seule l’administration cantonale, après examen, est compétente pour déterminer s’il s'agit d’une transaction commerciale ou privée. S’il s’agit de fortune privée, l’impôt spécial sur les gains immobiliers s’applique. Dans le cas d’une transaction commerciale, il s’agit alors d’impôt sur le revenu. Dans tous les cas, une déclaration d’impôt sur les gains immobiliers doit être déposée. 

Cas pratique: une activité commerciale, un immeuble mixte

Madame da Silva, boulangère, possède un immeuble où elle habite avec sa famille (à l’étage) et travaille (laboratoire et boulangerie au rez). L’immeuble est mixte: il sert aussi bien au domicile familial (une utilisation privée) qu’à exercer une activité commerciale. 

En cas de vente, l’immeuble est attribué à la fortune commerciale ou à la fortune privée en fonction du principe dit de prépondérance. Si l’immeuble est attribué à la fortune commerciale, l’impôt sur le revenu s’applique au gain immobilier. Si l’immeuble est majoritairement (soit plus de 50%) utilisé à un usage privé, il est soumis à l’impôt sur le gain immobilier.

Cas pratique: une transaction immobilière commerciale

Une vente d’un bien immobilier dans le cas d’une personne qui exerce une profession telle que peintre en bâtiment, architecte, notaire ou encore avocate, pourrait être qualifiée de transaction commerciale. Elle serait alors imposée comme un revenu. 

L’essentiel en bref:

• l’administration cantonale qualifie la transaction immobilière: privée ou commerciale.

• l’imposition du gain immobilier d’une fortune privée diffère de l’imposition d'une fortune commerciale.

• l’utilisation du bien et la situation du contribuable font notamment partie des critères déterminants.

Des décisions qui impactent durablement votre futur et votre entourage

Dans un canton où l’accès à la propriété immobilière reste difficile, un bien immobilier est clairement une richesse. En 2023, l’Office fédéral de la statistique recensait 30% de personnes habitant leur propre logement dans le pays de Vaud. À titre de comparaison, le canton de Vaud se trouve au bas de la liste, tout juste dépassé par Genève, Zurich, Bâle-Ville et Neuchâtel. 

Les décisions que vous êtes sur le point de prendre pour votre bien impacteront votre présent, votre futur et votre entourage. Que faut-il savoir pour faire les bons choix et, idéalement, éviter des frais? Dans cet article, nous répondons, chiffres et articles de loi à l’appui, aux questions qui surgissent un jour ou l’autre et les illustrons avec des cas pratiques concrets.

3. Qu’entend-on par bien immobilier dans le canton de Vaud?

Dans la loi sur les impôts directs cantonaux, on entend par immeuble, un bien immobilier inscrit au registre foncier tel qu’un terrain avec ou sans construction, des parts d’une copropriété ou encore des droits de superficie. Bien que le registre foncier soit cantonal, l’Article 655 du Code civil suisse en définit le contenu. C’est pourquoi, au sens de la loi, la notion de bien immobilier est identique dans tous les cantons. 

Un terrain (agricole ou constructible) est un bien immobilier. Une construction non déplaçable peut être inclue dans ce bien. Par exemple, une caravane n’est pas considérée comme un bien immobilier, mais un garage attenant à une maison en fait partie. 

4. Les frais à prévoir lors de la vente d’un bien immobilier

Sauf exceptions, lors de la vente d’un bien immobilier dans le canton de Vaud, il existe des frais incompressibles et des dépenses éventuelles. Vos choix influencent, en partie, le montant que vous recevrez à la vente de votre bien et l’imposition du gain.

Certains frais sont habituellement pris en charge par la personne qui achète le bien, tels que les droits de mutation et les frais liés au dépôt de l’acte de transfert du bien au registre foncier, y compris les frais de notaire. D’autres frais peuvent être déductibles du gain net, tels que les frais de vente et les frais de courtage.

5. Qu’est-ce que l’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud?

Dans le canton de Vaud, le contribuable doit s'acquitter de l’impôt sur le gain immobilier lorsqu’un bien immobilier détenu en fortune privée est vendu avec un bénéfice et qu’il ne bénéficie pas d’un report d’impôt. Ce gain net, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition (ajusté de certaines dépenses), est considéré comme imposable. 

Cet impôt se justifie par la tendance générale à la hausse de la valeur des biens immobiliers au fil du temps. Si vous vendez votre maison à un tiers, l’impôt est perçu sur le gain immobilier, à moins que le total des gains réalisés dans l’année ne dépasse pas 5000 CHF.

Calcul de l'impôt:

gain imposable * taux d’imposition en % = impôt à payer

prix de vente net - prix de revient = gain imposable

prix payé par l’acheteur - frais de vente = prix de vente net

prix d'acquisition + frais d'acquisition + impenses = prix de revient* 

*L’estimation fiscale de l’immeuble 10 ans avant le transfert peut remplacer le prix de revient.

Si les dépenses ont donné lieu à une déduction du revenu ou ont été à la charge d’un tiers (ECA, assurance), elles ne peuvent être déduites au moment de la vente . De même, la valeur du travail du propriétaire ou les travaux d’entretien ne sont pas considérés comme des frais déductibles.

Cas pratique: un exemple d’impenses

Équiper un terrain avant une vente est une plus value. Les frais relatifs aux raccordements pour les eaux usées, les eaux claires et l’électricité sont déductibles au titre d’impenses. 

Quels facteurs influencent le montant de l’impôt sur le gain immobilier?

Les facteurs suivants, entre autres, influencent le montant de l’impôt sur le gain immobilier:

• habiter votre bien en tant que propriétaire: ces années comptent double aux yeux de l’administration vaudoise,

• les travaux qui augmentent la valeur de votre bien (un simple coup de peinture pour rafraîchir les lieux n’est pas déductible),

• les frais hypothécaires contractés pour l’achat du bien ou des travaux,

• une vente avec un minimum de frais influence le prix de vente net et donc potentiellement l’impôt sur le gain immobilier.

8. Qu’est-ce que le report du gain immobilier et quand est-il possible?

Le report du gain immobilier ne signifie pas que le gain est exonéré ou exempté mais que l’impôt sur le gain est dû ultérieurement. En langage courant on parle  parfois de report d’imposition.

L’Article 65 de la loi vaudoise sur les impôts directs cantonaux liste les situations dans lesquelles l’imposition est reportée, notamment: 

• le bien vendu était la résidence principale du propriétaire et le montant est réinvesti dans l’acquisition d’une autre résidence principale située en Suisse,

• en cas de transfert de propriété par succession (dévolution d'hérédité, partage successoral, legs), avancement d'hoirie ou donation,

• en cas de transfert entre époux ou de prétentions découlant du droit du divorce, pour autant que les deux époux soient d'accord,

• en cas de remaniement parcellaire nécessaire (plan de quartier, rectification de limites ou d'arrondissement, expropriation).

Le report d'impôt (domicile)

Si le montant de la vente immobilière d’une résidence principale est réinvesti dans l’achat d’une autre résidence principale, l’impôt sur le gain immobilier peut être reporté. Si le propriétaire réinvestit seulement une partie de la vente, le solde du gain est imposable. 

Le report d’imposition ne s’applique pas en cas de vente ou d’achat d’une résidence secondaire, ni si le bien acheté ou vendu ne servait pas ou n’est pas destiné au logement du propriétaire. 

Cas pratique: report d’une partie du gain

Madame Favre vend son appartement à 1 million de francs

Le gain immobilier s’élève à 300’'000. Du prix de vente de 1 million, 900'000 sont utilisés à l’achat d’un immeuble de remplacement qui sera son domicile principal.

Le produit de la vente non réinvesti (100'000, soit 1 million – 900'000) est immédiatement imposé. La différence de 200'000 francs (300'000 – 100'000) fait l’objet d’un différé.

9. Cas pratique: vendre une maison reçue en héritage

Simone vient de perdre sa maman. Encore en deuil, elle décide de vendre la maison de son enfance. Habitant Château d’Oex, elle ne se voit pas déménager à Peney-le-Jorat. Sa maman n’ayant pas réalisé de travaux de rénovation importants depuis les années 80, elle décide d’effectuer la réfection de la chaufferie, de rafraîchir d’un coup de peinture l’ensemble des pièces et de rénover la salle de bain et la cuisine. En quelques mois, les travaux sont effectués et la maison est vendue sans les services d’une agence de courtage. 

Impôt sur le gain immobilier de la vente d’une maison reçue en héritage: l’essentiel

• Dès le décès de sa maman, l’héritière est pleinement propriétaire de la maison: elle est libre de la vendre.

• Elle ne paie pas l’impôt sur le gain immobilier au moment où elle reçoit la maison en héritage: en cas de transfert de propriété par succession, l’imposition est différée.

• Simone hérite de la durée de possession de sa maman.

• Simone a l’option de faire valoir une estimation fiscale, si elle est supérieure au prix de revient et a 10 ans de viabilité.

• Les travaux de rénovation et de transformation peuvent augmenter le prix de vente.

• Les travaux de rénovation réalisés après le décès (frais d’entretien) ne sont pas déductibles au gain immobilier.

Exemple de calcul:

Prix de vente: CHF 1’765’000.–

Estimation fiscale 10 ans avant la vente (remplace le prix d’acquisition): 970’000.–

Durée de possession: 2025-1983= 42 ans

Gain immobilier imposable = Prix de vente net - (estimation fiscale)

Taux d’imposition: 7%

impôt sur le gain immobilier = Gain immobilier imposable 7%

*L’administration prend en compte les impenses (travaux de plus-value justifiés) ultérieurs à l’estimation fiscale.

Faut-il payer l'impôt sur le gain immobilier à la vente d’une maison reçue en héritage?

Oui, l'impôt sur le gain immobilier est dû au moment de la vente de la maison. Il est calculé sur le prix payé par l’acheteur, moins certains frais admissibles. Les héritiers héritent de la durée de possession.

Faut-il payer l'impôt sur le gain immobilier d’une maison reçue en héritage si elle n’est pas vendue?

Non, dans le cas d’une succession, l’impôt sur le gain immobilier est transféré. Il sera dû si les propriétaires vendent la maison. Notez que posséder un bien immobilier engendre des revenus et des frais selon l’utilisation du bien, par exemple l’impôt foncier.

10. Cas pratique: vendre une résidence secondaire pour acheter une maison

Justine possède un appartement en PPE (propriété par étages) à Leysin depuis 15 ans. Suite à des changements professionnels, elle habite au Sentier à la Vallée depuis 10 ans. Elle s’y plaît tant, qu’elle souhaite acheter une maison pour s’y installer définitivement. Pour compléter ses fonds propres pour sa nouvelle maison, elle vend son appartement de Leysin.

L’essentiel: Impôt sur le gain immobilier de la vente d’une résidence secondaire pour acheter une maison:

• Justine est propriétaire en PPE : elle peut vendre son lot (appartement + quote-part des parties communes) quand bon lui semble.

• Justine paie l’impôt uniquement si elle fait une plus-value, c’est-à-dire si le prix payé par l’acheteur moins les frais admissibles est plus élevé que le prix payé à l’achat de l’appartement il y a 15 ans.

• Justine bénéficie d’un taux d’imposition ajusté: elle possède son bien depuis 15 ans et y a habité 5 ans.

• Elle ne bénéficie pas d’un report du gain immobilier pour le réinvestissement parce que l’appartement de Leysin est une résidence secondaire au moment de la vente.

Faut-il payer l'impôt sur le gain immobilier à la vente d’une résidence secondaire?

Oui, en cas de vente d’une résidence secondaire, l’impôt sur le gain immobilier est dû. Il est également dû si l’argent est investi dans l’achat d’une résidence principale.

Dans le cas pratique de Justine qui vend un appartement en PPE qu’elle utilisait comme résidence secondaire, l’impôt sur le gain immobilier est dû sur l’éventuelle plus-value réalisée à la vente.

📌 Article 61, alinéa 1, lettre a:

« L’impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble, situé dans le canton, a) qui fait partie de la fortune privée du contribuable. »

Le bien de Justine, un bien privé, entre dans le champ de l’imposition des gains immobiliers.

Bien que Justine investisse l’argent dans la vente immédiatement dans une résidence principale, elle ne peut pas bénéficier d’un report d’imposition sur le gain immobilier parce qu’elle n’habite plus à Leysin depuis 10 ans. 

📌L’article 65, alinéa 1, lettre f prévoit un report de l’impôt si :

« [...] l’habitation (immeuble ou part d’immeuble) a durablement et exclusivement servi au propre usage de l’aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié, à l’acquisition ou à la construction en Suisse d’une habitation servant au même usage. »

Selon la loi vaudoise, la durée de possession peut compter double

Dans le canton de Vaud, les années où le propriétaire habite son bien comptent double pour déterminer le taux d’imposition. Deux conditions doivent être remplies:

• le propriétaire possède le bien (justificatif du registre foncier à l’appui),

• il y habite (attestation de domicile du contrôle des habitants à l’appui).

Par exemple, dans ce las pratique:

Durée de possession de l’appartement de Leysin: 15 ans

Durée de résidence principale: 5 ans

Durée de possession « fiscale »: (5 x 2) + 10 = 20 ans

Taux d’imposition: 9%

11. Cas pratique: donner un immeuble avec des appartements à ses trois enfants

Jean-Marc et Christine possèdent un immeuble à Moudon. L’immeuble comprend 3 appartements. Le couple souhaite donner un appartement à chacun de ses enfants. 

Dans ce cas, on parle de donation plutôt que de vente immobilière. L’impôt sur le gain immobilier est dû, mais il est reporté. Dit autrement, vos enfants, à qui vous donnez votre bien immobilier de votre vivant, devront s’acquitter de l'impôt sur le gain immobilier au moment où ceux-ci le vendent. 

Si les enfants ne vendent pas la maison mais y habitent, ils devront déclarer le revenu net de l’immeuble (produits moins charges) dans leur déclaration d’impôt ordinaire et payer l’impôt foncier (taxe). 

L’essentiel: impôt sur le gain immobilier en de donation ou de leg

• donateurs n’ont pas besoin de déposer une déclaration pour l’imposition des gains immobiliers.

• L'impôt sur le gain immobilier sera dû par les enfants, si ceux-ci vendent le bien.

• Le gain imposable à la revente inclura la plus-value réalisée par les parents jusqu’au moment de la donation, plus la plus-value générée depuis la donation.

12. La déclaration du gain immobilier dans le canton de Vaud

La déclaration du gain immobilier doit être transmise après la vente en utilisant le formulaire établi par l'Administration cantonale des impôts du canton de Vaud, dans les trente jours après la vente. Elle inclut les pièces justificatives telles que la copie de l’acte de vente notarié, les preuves de paiements des frais relatifs à l’achat, la vente et les impenses (factures et justificatifs de paiement).

13. Conclusion

L’impôt sur les gains immobiliers, tel que défini dans la loi vaudoise sur les impôts directs cantonaux, se calcule selon un barème de taux dégressifs en fonction des années de possession, ce qui a pour but de limiter la spéculation immobilière. La durée d’habitation effective des propriétaires joue un rôle important: si elle est prouvée, elle compte double, ce qui réduit le taux d’imposition appliqué. Certains frais, d’achat, de vente et de travaux (les impenses) peuvent être déduits du montant imposable.

En théorie, le calcul de l’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud semble donc simple, en pratique, c’est plus complexe. La nature du bien vendu — une résidence principale ou secondaire — ainsi que la durée de possession, l’utilisation du produit de la vente, la situation du contribuable et la transaction influencent aussi la fiscalité.