Vente immobilière
Impôt sur les gains immobiliers en Suisse : comment est-il calculé ?
Les plus-values réalisées sur les transactions immobilières sont soumises à l’impôt sur les gains immobiliers. Qui en est redevable ? Comment est-il calculé et comment réduire son montant ? Quel taux les différents cantons appliquent-ils ? Comparis fait le point.
iStock / Tinnakorn Jorruang
1. Qu’est-ce que l’impôt sur les gains immobiliers ?
Le bénéfice net réalisé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier est imposable. Cette situation se justifie par le fait que les biens immobiliers ne cessent de s’apprécier. D’où le nom d’impôt sur les gains immobiliers.
2. Qui est redevable de l’impôt sur les gains immobiliers ?
La personne qui vend le bien immobilier est assujettie à cet impôt, lequel dépend du montant de la plus-value réalisée.
Outre le montant de la plus-value, la durée de possession du bien est également déterminante dans le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers. Plus le gain est faible et la durée de possession longue, moins l’impôt est lourd.
En général, la commune dispose d’un droit de gage sur le bien, en garantie de l’impôt sur les gains immobiliers. Si la personne à l’origine de la vente refuse de payer l’impôt sur les gains immobiliers, la commune peut faire valoir son droit de gage légal et exiger la réalisation du bien. Acheteuses et acheteurs peuvent se prémunir contre ce risque :
Demandez au service des impôts de votre nouveau lieu de résidence si l’impôt sur les gains immobiliers a bien été payé.
Demandez à la vendeuse ou au vendeur de verser l’impôt sur les gains immobiliers exigible au service des impôts ou sur un compte bancaire.
Convenez par contrat que le prix de vente ne sera pas réglé tant que l’impôt sur les gains immobiliers n’aura pas été acquitté.
Convenez par contrat que vous paierez l’impôt sur les gains immobiliers et déduisez le montant correspondant du prix de vente.
3. Quels types de biens immobiliers sont imposables ?
L’article 655 du code civil suisse définit les immeubles comme les biens-fonds, les constructions et les mines, les parts de copropriété d’un immeuble et les droits distincts et permanents immatriculés au registre foncier tels que les usufruits, les droits de superficie, les droits à une source sur fonds d’autrui, les concessions hydrauliques et autres servitudes foncières.
4. Comment se calcule l’impôt sur les gains immobiliers ?
Le gain immobilier imposable correspond à la différence entre le prix de vente et les dépenses d’investissement.
Renseignez-vous sur ce que recouvrent ces dépenses dans le canton où se trouve le bien. La loi fiscale du canton de Zurich, par exemple, les définit comme suit :
Prix d’achat
Dépenses pour constructions, transformations, améliorations du sol et autres améliorations ou travaux de rénovation de l’immeuble après déduction de prestations d’assurance éventuelles et des contributions de la Confédération, du canton ou de la commune
Cotisations des propriétaires fonciers comme les taxes de trottoir, de canalisations et l’impôt sur la plus-value
Commission perçue par l’agence immobilière à l’achat et à la revente, en général 2 à 3 % pour cent du prix d’achat, auquel s’ajoute la TVA.
Frais de publication à l’achat et à la revente
Droits de mutation à l’achat et à la revente
Dans presque tous les cantons, l’impôt sur les gains immobiliers est progressif. Autrement dit, plus le gain est élevé, plus la facture fiscale l’est aussi. Le second paramètre du calcul est la durée de possession. Autrement dit, plus la possession du bien a été longue, plus l’impôt sur les gains immobiliers est réduit.
Attention : dans certains cantons, cet abattement est plafonné au bout d’une certaine durée de possession. Dans le canton de Zurich, c’est le cas au bout de 20 ans. Et de nombreux cantons appliquent une surtaxe en cas de durée de possession brève, définie en général comme inférieure à cinq ans.
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5. Exemple de calcul de l’impôt sur les gains immobiliers
Exemple de calcul pour le canton de Zurich : après l’avoir détenue pendant 10 ans, un propriétaire vend sa maison individuelle et réalise à cette occasion un gain net de 100 000 francs.
| Prix d’achat (autres dépenses d’investissement incluses, p. ex. commission d’agence) | 900 000 CHF |
|---|---|
| Prix de revente | 1 000 000 CHF |
| Gain à la revente | 100 000 CHF |
Taux d’imposition appliqués par le canton de Zurich :
| Gains immobiliers | Taux d’imposition | Impôt sur les gains immobiliers |
|---|---|---|
| Jusqu’à 4 000 CHF | 10 % | 400 CHF |
| Sur les 6 000 CHF suivants | 15 % | 900 CHF |
| Sur les 8 000 CHF suivants | 20 % | 1 600 CHF |
| Sur les 12 000 CHF suivants | 25 % | 3 000 CHF |
| Sur les 20 000 CHF suivants | 30 % | 6 000 CHF |
| Sur les 50 000 CHF suivants | 35 % | 17 500 CHF |
| Gain total : 100 000 CHF | ||
| Impôt sur les gains immobiliers | 29 400 CHF | |
| Réduction de 20 % sur la base d’une durée de possession de 10 ans | 23 520 CHF (état : septembre 2021) |
L’impôt sur les gains immobiliers est progressif. Autrement dit, si le gain immobilier avait été de 250 000 francs, le canton de Zurich aurait prélevé un impôt brut sur les gains immobiliers de 71 520 francs (état : septembre 2021).
6. Comment réduire l’impôt sur les gains immobiliers ?
Les frais de vente tels que la commission d’agence, qui représente généralement 2 à 3 % du prix de vente réalisé, peut être déduite du gain immobilier. Les dépenses augmentant la valeur du bien, comme la construction d’un jardin d’hiver ou l’installation d’un ascenseur, sont également déductibles.
Possibilité de réduire l’impôt calculé ci-dessus (SANS investissements augmentant la valeur du bien) :
| Prix d’achat (autres dépenses d’investissement incluses, p. ex. commission d’agence) | 900 000 CHF |
|---|---|
| Investissements appréciant le bien | 0 CHF |
| Prix de revente | 1 000 000 CHF |
| Gain à la revente | 100 000 CHF |
| Déduction de la commission d’agence (2,5 % du prix de vente) | 25 000 CHF |
| Impôt net sur les gains immobiliers | 16 520 CHF (état : septembre 2021) |
Possibilité de réduire l’impôt calculé ci-dessus (AVEC investissements augmentant la valeur du bien et le prix de revente de 1 %) :
| Prix d’achat (autres dépenses d’investissement incluses, p. ex. commission d’agence) | 900 000 CHF |
|---|---|
| Investissements appréciant le bien | 20 000 CHF |
| Prix de revente | 1 010 000 CHF |
| Gain à la revente | 110 000 CHF |
| Déduction de la commission d’agence (2,5 % du prix de vente) | 25 250 CHF |
| Impôt net sur les gains immobiliers | 13 650 CHF (état : septembre 2021) |
7. Comment se distingue l’impôt sur les gains immobiliers d’un canton à l’autre ?
Le montant de l’impôt sur les gains immobiliers diffère d’un canton à l’autre, et parfois même d’une commune à l’autre. Illustration ci-dessous avec quelques exemples dans différents cantons. Les calculs sont basés sur une durée de possession de 10 ans. Aucune dépense de nature à accroître la valeur du bien n’a été réalisée. La commission d’agence est de 2,5 % du prix de vente. Pour des raisons de simplicité, les prix d’achat et de revente sont réputés identiques dans tous les cantons.
| Canton | Prix d’achat | Prix de revente | Commission d’agence (2,5 % du prix de revente) | Impôt sur les gains immobiliers |
|---|---|---|---|---|
| Argovie | 900 000 CHF | 1 000 000 CHF | 25 000 CHF | 15 000 CHF |
| Berne (Stadt Bern) | 900 000 CHF | 1 000 000 CHF | 25 000 CHF | 15 136 CHF |
| Lucerne | 900 000 CHF | 1 000 000 CHF | 25 000 CHF | 12 159 CHF |
| Soleure (ville de Soleure) | 900 000 CHF | 1 000 000 CHF | 25 000 CHF | 10 508 CHF |
| Saint-Gall | 900 000 CHF | 1 000 000 CHF | 25 000 CHF | 16 817 CHF |
| Thurgovie | 900 000 CHF | 1 000 000 CHF | 25 000 CHF | 24 000 CHF |
| Zurich | 900 000 CHF | 1 000 000 CHF | 25 000 CHF | 16 520 CHF |
Source : comparis.ch (état : septembre 2021)
Gain immobilier exonéré d’impôt et autres informations
Dans la plupart des cantons, les gains immobiliers sont exonérés d’impôt jusqu’à un certain montant. Le tableau ci-dessous indique les gains immobiliers exonérés d’impôt par canton. Pour de plus amples informations au sujet du montant de l’impôt sur les gains immobiliers, consultez le site officiel du canton concerné.
| Canton | Gain immobilier exonéré d’impôt |
|---|---|
| Argovie | < 3 000 CHF |
| Appenzell Rhodes-Extérieures | < 3 000 CHF |
| Appenzell Rhodes-Intérieures | < 4 000 CHF |
| Bâle-Campagne | Pas d’exonération |
| Bâle-Ville | < 500 CHF |
| Berne | < 5 200 CHF |
| Fribourg | < 6 000 CHF |
| Genève | Si la durée de possession est supérieure à 25 ans |
| Glaris | < 5 000 CHF |
| Grisons | < 4 400 CHF |
| Jura | < 4 000 CHF |
| Lucerne | < 13 000 CHF |
| Neuchâtel | < 100 CHF |
| Nidwald | < 100 CHF |
| Obwald | < 5 000 CHF |
| Schaffhouse | < 5 000 CHF |
| Schwytz | < 2 000 CHF |
| Soleure | < 10 000 CHF |
| Saint-Gall | < 2 500 CHF |
| Tessin | < 30 CHF |
| Thurgovie | < 50 CHF |
| Uri | 7 000 CHF |
| Vaud | < 5 000 CHF |
| Valais | < 100 CHF |
| Zoug | < 5 000 CHF |
| Zurich | < 5 000 CHF |
8. L’impôt sur les gains immobiliers peut-il être réduit ou différé ?
Le report de l’impôt sur les gains immobiliers est possible (liste non exhaustive) :
En cas de réaffectation du produit de la vente à l’acquisition d’une habitation en Suisse servant à l’usage propre de l’acheteuse ou de l’acheteur, et ce dans un certain délai variable d’un canton à l’autre (art. 12, al. 3, point e. LHID). Si vous vendez votre habitation, informez votre commune de résidence actuelle par écrit de votre intention d’acquérir un bien en remploi. L’impôt sur les gains immobiliers n’en sera pas supprimé pour autant, mais sa perception sera provisoirement reportée.
En cas de transfert de propriété par succession, avancement d’hoirie ou donation (art. 12, al. 3, point a. LHID).
En cas de transfert de propriété entre époux en rapport avec le régime matrimonial ou en cas de dédommagement de contributions extraordinaires d’un époux à l’entretien de la famille ou de prétentions légales découlant d’un divorce, pour autant que les deux époux soient d’accord (art. 12, al. 3, point b. LHID).
9. Quels autres impôts et taxes s’appliquent lors d’une vente immobilière ?
Outre l’impôt sur les gains immobiliers, d’autres impôts et taxes viennent grignoter la plus-value réalisée sur la vente immobilière. Il s’agit notamment des droits de mutation, des frais de notaire et des émoluments du registre foncier. Apprenez-en plus sur les impôts et taxes applicables à la vente d’un bien immobilier.
