Impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Fribourg: barème et calcul
Vendre sa maison peut coûter (très) cher. Zoom sur l’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Fribourg: comment le calculer? Qu’entend-on par frais déductibles? Nos explications à l’aide de situations concrètes.
iStock / Rafael_Wiedenmeier
1. L'essentiel de l’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Fribourg
Toute personne privée réalisant un bénéfice lors de la vente d’un bien immobilier doit s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers.
L’administration fiscale fribourgeoise se base sur la durée de détention du bien et le bénéfice réalisé lors de la vente.
Plus la durée de détention est longue, plus le taux utilisé pour taxer la plus-value est avantageux.
Le service cantonal des contributions du canton de Fribourg considère certains frais comme admissibles, ceux-ci sont déductibles du gain imposable.
Legs, donation, partage entre époux peuvent notamment bénéficier d’une exonération ou d’un report de paiement du gain.
2. Impôts sur la vente d’un bien immobilier: entre loi fédérale et spécialité fribourgeoise
Vous possédez un bien immobilier, une maison, un appartement ou un immeuble et prévoyez de le vendre. Après avoir réalisé une estimation, le possible montant de la vente semble intéressant. Mais attention, l’estimation n’est pas la somme qui se retrouvera sur votre compte en banque.
La législation suisse stipule que tout changement de propriétaire est imposable, sans définir le détail du calcul. Cette loi laisse donc une grande marge de manœuvre aux cantons et aux communes pour définir leur barème et mode d’imposition, en incitant toutefois à taxer plus lourdement les bénéfices réalisés à court terme. Le canton de Fribourg se base sur la durée de détention et le bénéfice réalisé lors de la vente, sans seuil minimal d’imposition.
Les gains provenant de la vente d’immeubles privés sont soumis à l’impôt sur les gains immobiliers, tandis que la vente d’un bien commercial est imposé via le revenu, quel que soit le montant de la vente. C’est pourquoi, dans le canton de Fribourg, on parle d’un système d’imposition dualiste.
Des décisions qui impactent durablement votre futur et votre entourage
Le canton de Fribourg affiche un pourcentage de propriétaires plus élevé que la moyenne suisse. En 2023, l’Office fédéral de la statistique recensait 41.7% de personnes habitant leur propre logement. À titre de comparaison, d’autres cantons romands se situent en queue de liste: Vaud et Neuchâtel se placent dans les 5 dernières places et Genève en avant-dernière position.
Les décisions que vous êtes sur le point de prendre pour votre bien impacteront votre présent, votre futur et votre entourage. Que faut-il savoir pour faire les bons choix et, idéalement, éviter des frais? Dans cet article, nous répondons, chiffres et articles de loi à l’appui, aux questions qui surgissent un jour ou l’autre et les illustrons avec des cas pratiques concrets.
3. Qui est assujetti à l’impôt sur les gains immobiliers?
Selon la loi fribourgeoise sur les impôts cantonaux directs, toute personne (tout contribuable) qui vend ou cède un bien immobilier (une maison, un immeuble, un appartement) est assujettie à l’impôt sur les gains immobiliers (Article 44 LICD).
Qu’entend-on par bien immobilier?
On entend par bien immobilier, notamment tout bien inscrit au registre foncier tel qu’un terrain bâti ou non bâti, des parts d’une copropriété et des droits de superficie. Le Registre Foncier (RF) fribourgeois est un service public renseignant les informations au sujet des immeubles et des terrains. Bien que le registre foncier soit cantonal, l’Article 655 du Code civil suisse en définit le contenu. Au sens de la loi, la notion de bien immobilier est identique dans tous les cantons.
Un terrain (agricole ou constructible) est un bien immobilier; une construction non déplaçable peut être inclue dans ce bien. Par exemple, une caravane n’est pas considérée comme un bien immobilier, mais un garage non démontable attenant à une maison en fait partie.
4. Les frais à prévoir lors de la vente d’un bien immobilier
Sauf exceptions, lors de la vente d’un bien immobilier, il existe des frais incompressibles et des dépenses éventuelles. Vos choix influencent, en partie, le montant que vous recevrez pour votre bien et l’impôt sur le gain immobilier qui sera dû au moment de la vente.
Les frais incompressibles:
impôt sur le gain immobilier,
impôt sur le transfert immobilier, appelé droit de mutation, dû au canton et à la commune (habituellement réglé par l’acheteur),
inscription au registre foncier,
frais de notaire.
Selon vos choix, s’y ajoutent des:
frais de rénovation,
frais de home staging, pour mettre votre maison en valeur afin d’en obtenir le meilleur prix,
frais de marketing ou de promotion,
frais de courtage immobilier.
5. Qu’est-ce que l’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Fribourg?
Dans le canton de Fribourg, l’impôt sur le gain immobilier est prélevé lorsqu’un bien immobilier est vendu avec un bénéfice. Ce gain est imposable. Cet impôt se justifie par la tendance générale à la hausse de la valeur des biens immobiliers au fil du temps.
Bon à savoir
Lors d’un transfert de propriété en Suisse, la plupart des cantons et des communes prélèvent le droit de mutation. L’Etat de Fribourg impose 1,5% du prix et les communes imposent entre 0% et 1,5%. Habituellement, l’acheteur règle le droit de mutation.
Depuis le 1er janvier 2024, pour faciliter l’acquisition d’un premier logement, le canton de Fribourg accorde aux nouveaux propriétaires qui résident au moins 2 ans dans leur bien une réduction (dans certaines limites).
Qu’entend-on par gain immobilier imposable?
On entend par gain immobilier imposable, le bénéfice de la vente: il correspond à la différence entre le prix de vente et le prix de revient (prix d'acquisition plus les dépenses qui ont augmenté la valeur de l'immeuble). Les frais d’amélioration font partie des frais admissibles à la déduction appelés impenses.
| Prix de vente = montant payé par l’acheteur | Prix de vente −Frais d’achat −Impenses |
|---|---|
| = Total: Gain immobilier imposable |
6. Comment l’impôt sur les gains immobiliers est-il calculé?
L’impôt sur le gain immobilier se calcule sur le bénéfice réalisé lors de la vente. Dans le canton de Fribourg, le taux d’imposition de l’État dépend fortement de la durée de détention du bien immobilier.
L'impôt est calculé en multipliant le taux d'imposition par la plus-value réalisée selon la formule suivante:
Impôt=Gain net×Taux d’imposition
Gain net =Prix de vente−(Prix d’acquisition+Impenses admissibles)
Les taux appliqués par l’Etat de Fribourg diminuent selon la durée de possession (Article 51 LICD).
Autrement dit, plus vous êtes propriétaire longtemps, moins l’impôt est élevé. Ce système vise à éviter la spéculation, c’est-à-dire l’achat et la vente rapide qui feraient encore monter les prix des maisons.
Dans le canton de Fribourg, le nombre d’années où le propriétaire habite son bien n'a pas d’influence sur le taux d’imposition: l’Article 51 ne le prévoit pas. Au contraire, dans le canton de Vaud, les années où le propriétaire habite sa maison comptent double.
Bon à savoir: Selon l’Art. 18 de la loi sur les impôts communaux (RSF 632.1), les communes perçoivent un impôt sur les gains immobiliers à raison de 60 centimes par francs d’impôt perçu par l’Etat. Par conséquent, le taux applicable global inclut le taux de l'Etat de Fribourg + le taux de la commune.
Quels sont les frais déductibles de l’impôt sur le gain immobilier?
On appelle les frais déductibles du prix de vente du bien immobilier des impenses. Ils incluent les frais d’amélioration, de contributions foncières et des frais d’acquisition du bien. L’Article 49 de la Loi sur les impôts cantonaux directs définit les frais déductibles du gain immobilier.
| Impenses | Frais non déductibles du gain immobilier imposable |
|---|---|
| Frais de construction, transformation ou amélioration ajoutant de la valeur au bien Contributions foncières liées à: −Construction ou correction de routes −Améliorations foncières (ex: drainage) −Établissement de conduites −Correction des eaux Frais liés à l'acquisition et à l'aliénation Exemples: commissions d’agence, frais de courtage usuels, frais notariaux. Taxe sur la plus-value versée (selon la loi cantonale sur l'aménagement du territoire et les constructions) |
Travaux déjà déduits dans le cadre de l’impôt sur le revenu Valeur du travail personnel du propriétaire |
Le conseil de Comparis
Dès que vous acquérez une maison ou un appartement, conservez toutes les preuves de paiement - quittances et tickets des frais engendrés par l’achat et les éventuels frais de rénovation. Ainsi, avant une vente, vous pouvez vérifier quelles déductions faire valoir, par exemple lors d’un entretien-conseil fiscal avec un professionnel afin d'optimiser les montants déductibles.
L’essentiel
Certains frais sont déductibles du gain immobilier, on les appelle les impenses.
L'État de Fribourg applique un taux d’imposition selon la durée de possession.
Les communes perçoivent un impôt sur les gains immobiliers de 60 centimes par francs d’impôt perçu par l’Etat.
7. Donner ou léguer: y a -t-il un impôt sur le gain immobilier?
Donner ou léguer un bien immobilier n'entraîne pas immédiatement un impôt sur les gains immobiliers: l’imposition est différée. Autrement dit, vous, en tant que personne qui donne, n’aurez pas touché d’argent pour votre maison, vous ne serez pas imposé.
Recevoir une maison en leg s’accompagne de frais fiscaux
Quand vous offrez votre maison à vos enfants, vous leur transférez aussi des responsabilités financières, dans le sens où, habiter dans sa maison en tant que propriétaire ou posséder une maison pour la louer s’accompagnent aussi de frais fiscaux.
Il convient donc de distinguer l’impôt sur le gain immobilier, qui concerne le vendeur lors de la cession d’un bien, des impôts liés à la détention d’un bien immobilier, tels que l’impôt sur la fortune, l’impôt sur le revenu foncier ou l’impôt sur la valeur locative qui s’appliquent au propriétaire.
| Impôt sur le gain immobilier | Impôt sur le revenu foncier | Impôt sur la valeur locative | |
|---|---|---|---|
| Quand | Lors de la vente d’un bien immobilier | Chaque année tant que vous possédez et louez le bien | Chaque année, tant que vous possédez et habitez le bien |
| Qu’est-ce qui est imposé | Le gain réalisé entre le prix de vente et le coût d’acquisition | Les revenus générés par le bien, comme les loyers encaissés | La valeur locative: un revenu théorique si vous habitez votre bien |
| Type d’impôt | C’est un impôt unique, prélevé une seule fois, au moment de la vente. | C’est un impôt récurrent, intégré à l’impôt sur le revenu. Dans le canton de Fribourg, ce sont les communes qui le prélèvent. | C’est un impôt récurrent, intégré à l’impôt sur le revenu. |
| Qui est concerné | Tous les propriétaires au moment de la vente s’ils réalisent un bénéfice. | Les propriétaires bailleurs (qui louent leur bien) | Les propriétaires occupants (qui vivent dans leur propre bien) |
| But | Taxer la plus-value (le gain) issue de l’augmentation de la valeur du bien immobilier. | Taxer les revenus locatifs réels provenant de la propriété immobilière. | Égaliser la fiscalité avec les locataires (présumés sans avantage) |
| Pour aller plus loin | Article sur l'impôt sur le gain immobilier | Article sur Impôt annuel sur les biens immobiliers | Article sur Valeur locative: définition et calcul |
8. Qu’est-ce que le report du gain immobilier et quand est-il possible?
Le report du gain immobilier ne signifie pas que le gain est exonéré mais qu’il est reporté. Autrement dit, dans le cas d’un report, l’impôt sur le gain est dû ultérieurement. L’Article 43 de la loi fribourgeoise sur les impôts directs cantonaux (LCID) précise les situations dans lesquelles il est possible de demander un report, notamment en cas de:
succession (héritage, partage, legs),
avancement d’hoirie ou donation,
transfert entre époux, dans le cadre du régime matrimonial, divorce ou contribution à la famille,
remaniement parcellaire nécessaire (plan de quartier, rectification de limites ou d'arrondissement, expropriation),
vente d’un bien qui était la résidence principale dont le gain est réinvesti dans l’acquisition d’une autre résidence principale située en Suisse, dans les 2 ans.
9. Cas pratique: vendre une maison reçue en héritage
Laëtitia vient de perdre sa maman. Encore en deuil, elle décide de vendre la maison de son enfance. Habitant Bulle, elle ne se voit pas déménager à Dirlaret. Sa maman n’ayant pas réalisé de travaux de rénovation importants depuis les années 80, elle décide d’effectuer la réfection de la chaufferie, de rafraîchir d’un coup de peinture l’ensemble des pièces et de rénover la salle de bain et la cuisine. En quelques mois, les travaux sont effectués et la maison est vendue sans les services d’une agence de courtage.
L’essentiel: impôt sur le gain immobilier de la vente d’une maison reçue en héritage dans le canton de Fribourg
Une fois la succession réglée, l’héritier est pleinement propriétaire de la maison.
L’impôt sur le gain immobilier est différé en cas de succession.
Les enfants héritent de la durée de possession des parents.
Certains travaux d’entretien sont déductibles (pour une part importante) des revenus (i.e. salaire, rentes, loyers, valeur locative, etc.) du contribuable.
Déductibles: travaux d’entretien et de rénovation qui augmentent la valeur de la maison (chauffage, salle de bain, cuisine),
Non déductibles: simples coups de peinture ou embellissements esthétiques, car il s’agit de travaux d’entretien courant.
Exemple de calcul:
Gain imposable: prix de vente – (prix d’acquisition + impenses)
Durée de possession: 1977 à 2025 = plus de 15 ans
Taux d’imposition: 16%
Calcul de l’impôt sur le gain immobilier:
Formule: Gain immobilier imposable x Taux d'imposition=Impôt sur le gain immobilier
Le taux applicable global est de 16%: les communes fribourgeoises perçoivent un impôt sur les gains immobiliers à raison de 60 centimes par francs d’impôt perçu par l’Etat de Fribourg.
Dans ce cas pratique, l'acquisition date de plus de quinze ans, la contribuable peut revendiquer au titre de dépenses d'investissements (prix d'acquisition augmenté des impenses) la valeur fiscale fixée quatre ans avant la vente. Dans ce cas, il sera tenu compte des impenses des quatre dernières années. En revanche, la taxe sur la plus-value est admise en déduction sans limitation de temps.
Une fois la succession acceptée, quelles sont les étapes pour vendre une maison reçue en héritage:
Estimer le bien: l’expertise immobilière détermine la valeur du bien,
Réaliser des travaux de rénovation (seulement certains sont déductibles),
Préparer les documents pour la mise en vente, tels que l’extrait du registre foncier, le plan cadastral, le certificat énergétique (si requis), le dernier décompte fiscal,
Signer l’acte de vente chez le notaire,
Déclarer le changement de propriétaire au registre foncier,
Déclarer le gain immobilier dans les 30 jours,
Payer l'impôt sur le gain immobilier.
Quand l’impôt sur le gain immobilier d’une maison reçue en héritage est-il dû?
L'impôt sur le gain immobilier est dû au moment de la vente de la maison. Il n’est pas dû au moment de la succession: l’imposition est différée jusqu’à la revente par les héritiers (Art. 43 al. 1 let. a).
La simple réception d’un bien par héritage n’est pas soumise à l’impôt sur le gain immobilier. En revanche, posséder un bien immobilier engendre des frais fiscaux tels que la contribution immobilière (taxe foncière) ou l’impôt sur la fortune. De plus, selon le lien entre donateur et bénéficiaire, le leg est soumis à l’impôt sur les successions. Il convient de se renseigner au Service cantonal des contributions.
10. Cas pratique: vendre une résidence secondaire pour acheter une maison
Éléonore possède un chalet à Portalban depuis 7 ans. Suite à des changements professionnels, elle habite Fribourg depuis 3 ans. Elle s’y plaît tant, qu’elle souhaite y acheter un appartement. Pour compléter ses fonds propres, elle vend son bien de Portalban.
L’essentiel: impôt sur le gain immobilier de la vente d’une résidence secondaire pour acheter un appartement
La vente d’une résidence secondaire génère un gain immobilier imposable.
Un report du gain immobilier pour le réinvestissement n’est pas possible dans le cas d'une résidence secondaire.
Certains frais sont déductibles du gain imposable en tant qu’impenses.
Le taux d’imposition dépend de la durée de possession du bien, la commune ajoute 60 centimes par francs d’impôt perçu par l’Etat.
Pour vendre une résidence secondaire:
Préparer les documents pour la mise en vente, tels que l’extrait du registre foncier, procès-verbaux récents de l’assemblée des copropriétaires, décomptes des charges PPE, état des fonds de rénovation, plans, état locatif (si loué), diagnostics énergétiques éventuels,
Signer l’acte de vente chez le notaire,
Déclarer le changement de propriétaire au registre foncier,
Déclarer le gain immobilier avec le formulaire reçu de la part du notaire.
Faut-il payer l'impôt sur le gain immobilier à la vente d’une résidence secondaire?
Oui, en cas de vente d’une résidence secondaire, l’impôt sur le gain immobilier est dû. Il est également dû si l’argent est investi dans l’achat d’une résidence principale.
Dans le cas pratique d’Éléonore qui vend un chalet qu’elle utilisait comme résidence secondaire, l’impôt sur le gain immobilier est dû sur l’éventuelle plus-value réalisée à la vente.
Dans le cas d’une vente d’une résidence secondaire, voici, notamment, ce que définit la loi fribourgeoise:
📌 Référence légale – Art. 41 al. 1 let. a « L’impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés : a) lors de l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable. »
La résidence secondaire appartient à la fortune privée, l’impôt est dû.
📌 Référence légale - Article 43 al. 1 lettre e
« L’imposition est différée :
e) en cas d’aliénation de l’habitation [...] ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l’aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai de deux ans avant ou après l’aliénation, à l’acquisition ou à la construction en Suisse d’une habitation servant au même usage. »
Bien qu’Éléonore investisse l’argent de la vente immédiatement dans une résidence principale, elle ne peut pas bénéficier d’un report d’imposition sur le gain immobilier parce qu’il ne s’applique pas aux résidences secondaires.
11. Cas pratique: donner un immeuble avec des appartements à ses enfants
Éric et Françoise possèdent un immeuble à Bulle. L’immeuble contient 3 appartements. Le couple souhaite donner un appartement à chacun de ses enfants.
Dans ce cas, on parle de transfert immobilier plutôt que de vente immobilière. L’impôt sur le gain immobilier est dû, mais il est reporté. Autrement dit, ce sont les enfants, à qui les parents donnent leur bien immobilier de leur vivant, qui devront s’acquitter de l'impôt sur le gain immobilier au moment où ils le vendent.
L’essentiel: impôt sur le gain immobilier en cas de donation ou de leg
Le transfert aux enfants par donation ne déclenche pas immédiatement l’impôt sur le gain immobilier.
L’imposition est reportée jusqu’à ce que les enfants revendent à leur tour les appartements reçus.
Les enfants héritent de la durée de possession des parents.
Faut-il payer l'impôt sur le gain immobilier si je donne ma maison à mes enfants?
Non, vous qui donnez votre bien immobilier ne payez pas d'impôt sur le gain immobilier. Le canton de Fribourg n’impose pas le transfert de parents à enfants. L’impôt sur le gain immobilier sera dû par les héritiers au moment où ceux-ci vendent le bien.
12. La déclaration du gain immobilier: État de Fribourg
Dès que le Service cantonal des contributions a connaissance d'une vente ou d’un transfert immobilier susceptible d'être imposé, il adresse au contribuable un formulaire de déclaration pour l'imposition du gain immobilier.
La déclaration du gain immobilier doit être transmise après la vente ou le transfert en utilisant le formulaire établi par le Service cantonal des contributions de l’État de Fribourg. Elle doit être accompagnée des justificatifs (prix d’achat, factures de travaux, frais de vente, acte notarié, etc.). Le vendeur en est responsable.
13. Conclusion
La Loi sur les impôts cantonaux directs (LICD) du canton de Fribourg, encadre l’impôt sur les gains immobiliers lors de la vente ou du transfert d’immeubles faisant partie de la fortune privée. En théorie, le calcul de l’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Fribourg semble simple, en pratique, c’est plus complexe. Par ailleurs, la situation de chaque contribuable étant unique, cet article informatif ne saurait refléter avec exhaustivité l’ensemble des démarches et loi applicables. Il ne se substitue pas aux conseils d’un professionnel.
L’État de Fribourg impose le gain quel que soit son montant. Le gain immobilier imposable se calcule par différence comme suit: prix de vente – (prix d’acquisition + impenses). Dans certains cas, comme une succession ou un leg, l’impôt sur le gain immobilier peut être reporté.
Les dépenses fiscalement acceptées, la durée de possession, ainsi que l’utilisation du produit de la vente influencent notamment le montant de l’impôt sur le gain immobilier dû.
Cet article a été créé pour la première fois le 02.05.2025
Cela pourrait aussi vous intéresser
Impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud: barème et calcul
Calculer la valeur vénale d’un bien : comment fonctionne l’estimation ?
Travaux de rénovation : lesquels sont déductibles des impôts ?
