Canton de Vaud: frais de notaire à l’achat d’un bien immobilier
À l’achat d’un bien immobilier dans le canton de Vaud, les frais de notaire se calculent selon un pourcentage du montant de la transaction. Ils incluent les honoraires du notaire et des taxes. Explications.
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1. L'essentiel au sujet des frais de notaire dans le canton de Vaud
Les actes immobiliers portant sur un bien situé dans le canton de Vaud doivent être établis par un notaire exerçant dans le canton.
La facture du notaire inclut les honoraires du notaire et des frais et taxes que le notaire reverse à l’État, tels que le droit de mutation et les frais d’inscription au registre foncier.
Les honoraires des notaires se calculent en pourcentage du prix du bien: on compte au minimum 4 à 5% pour l’acte de vente et 1 à 2% supplémentaire en cas de prêt hypothécaire.
Demander plusieurs offres de notaire permet de comparer, dans certaines limites, le prix des honoraires.
2. Notaire: entre loi fédérale et spécialité vaudoise
Si vous achetez une maison ou un appartement, souhaitez vendre votre bien immobilier ou le léguer, le notaire vous conseille et guide vos démarches. Il écrit en termes juridiques clairs, de manière impartiale, l’accord (le contrat) de vente et l’authentifie.
Le notaire exerce une fonction publique, c’est-à-dire déléguée par l’Etat. Il établit les documents officiels pour lesquels la forme dite authentique est nécessaire (vente, division, échange, donation, servitude, constitution de propriété par étages (PPE), acte hypothécaire).
Selon l’Article 216 du Code des obligations, le contrat d’achat (de vente) d’un bien immobilier est valable seulement s'il est authentifié par un notaire. Le règlement des modalités de l’acte authentique relève de la compétence cantonale (art. 55 Titre Final du Code civil suisse). Cette loi laisse une grande marge de manœuvre aux cantons en termes d’organisation du notariat, de prestations et d’honoraire. Dans le canton de Vaud, on parle de notariat libre: les notaires ne sont ni employés de l’Etat, ni soumis à une réglementation tarifaire.
Le notaire est-il vraiment indispensable en cas de vente ou d’achat immobilier?
Oui, le notaire est indispensable en cas de vente ou d’achat immobilier. Le Code des Obligations stipule que le contrat, pour être valable, doit être authentifié. Par ailleurs, le notaire procède aussi à l’inscription au Registre foncier.
Bon à savoir
Certains cantons (comme Zurich) sont dotés d’un notariat officiel, auquel cas l’Etat emploie les notaires. Dans les cantons romands, comme le canton de Vaud, le notariat s’exerce sous la surveillance de l’Etat de manière libérale, c’est-à-dire à son propre compte, sans réglementation tarifaire.
C’est pourquoi, il existe des différences de prix considérables pour un même acte notarié, selon le canton.
3. Rôle et mission du notaire vaudois dans le domaine immobilier
Dans le domaine immobilier, le notaire authentifie l’acte de vente, procède à l'inscription au Registre foncier et établit la cédule hypothécaire, dans le cas où l’acheteuse ou l’acheteur finance son bien grâce à un prêt hypothécaire. C’est pourquoi, on parle de frais de notaire.
Le rôle du notaire avant la signature: conseil et rédaction du projet de vente
Avant la signature, le notaire conseille les parties de manière impartiale et les informe de la portée de leurs engagements. Il rédige le projet d’acte de vente où les détails de la transaction immobilière sont inscrits en termes juridiques. Il est essentiel que le contrat contiennent tous les détails utiles tant au sujet de l'objet immobilier que de la transaction. Une fois le projet de contrat prêt, le notaire l’envoie au vendeur et à l’acheteur.
Hypothèque : comparer les taux d’intérêt : le jeu en vaut la chandelle
Vous recherchez le financement adéquat pour votre achat immobilier ? Dans ce cas, vous devez absolument comparer différentes offres. Les taux d’intérêt peuvent varier fortement selon la durée et le prestataire choisis.
Pour éviter des malentendus et des frais de notaire inutiles, recherchez le financement adéquat avant de prendre contact avec le notaire et clarifiez un maximum de points avec l’autre partie avant que le notaire ne rédige la forme finale du contrat.
Un avant-contrat (promesse de vente ou contrat de réservation) est-il nécessaire?
Un avant-contrat fixe les intentions de la partie acquéreuse et la partie venderesse. Habituellement, toutes les dispositions contractuelles importantes y figurent déjà. Attention, les avant-contrats authentifiés par un notaire sont contraignants. Une solution moins chère consiste à établir un accord de réservation. Si le contrat de réservation ne revêt pas la forme authentique, il n’est pas contraignant (art. 126 OR).
Conseil
Il convient de se renseigner et de lire attentivement les détails avant de signer un contrat, même s’il s’agit d’une promesse de vente. Comparis vous indique les points méritant votre attention – avec un modèle de promesse de vente à télécharger.
Habituellement un acompte est versé au moment du contrat de réservation. Il est préférable de le verser sur un compte bloqué à cette affectation (comme dans le cas d’une garantie de loyer bancaire) plutôt que de le verser sur le compte de la personne qui vend le bien.
Quels conseils peut donner un·e notaire?
Le notaire a l’obligation de renseigner les parties sans parti pris, avec clarté et de garder le secret professionnel. Par cette position impartiale, le notaire informe si le contrat bénéficie injustement l’une ou l’autre partie, répond aux questions et s'assure que les termes du contrat sont juridiquement corrects.
L’essentiel en bref
Rôle du notaire: conseiller de manière impartiale, préparer le contrat de vente qui sera authentifié, vérifier les documents,
Pour réduire les frais: demandez plusieurs offres pour choisir le notaire adéquat, réglez un maximum de questions et de points essentiels avec l’autre partie, préparez tous les documents nécessaires, lisez chaque document attentivement avant de vous rendre chez le notaire.
Signature du contrat de vente définitif: l‘acte authentique
Une fois le contrat de vente finalisé et approuvé par les parties, c’est le moment de prendre rendez-vous chez le notaire: le contrat doit être signé par toutes les parties – acheteur, vendeur et notaire.
Durant ce rendez-vous, le notaire lit le contrat à haute voix, répond à d’éventuelles questions, puis toutes les parties le signent. L’achat du bien immobilier est scellé lorsque le notaire établit l’acte authentique.
Ce dernier a une valeur contraignante: la personne qui achète s’engage à acquérir le bien immobilier et celle qui vend a l'obligation de le céder selon les conditions convenues dans le contrat. Autrement dit, l’une ou l’autre partie peut être poursuivie pour non-exécution du contrat en cas de rétractation conformément au code des obligations.
Chaque personne reçoit une copie du contrat. L’original du contrat (l’acte authentique) reste à l’étude du notaire chargé de la transaction.
L’essentiel en bref
Rôle du notaire: le notaire garantit la validité et la conformité de l’acte et l’authentifie.
Pour réduire les frais: clarifier toutes les questions avant le rendez-vous de signature du contrat de vente.
L’authentification du contrat de vente est une obligation légale, seul un notaire peut le faire.
Après la signature: inscription au registre foncier
Après la signature du contrat, le notaire procède à l’inscription au Registre foncier. À compter de cette inscription, l'acheteur est officiellement propriétaire du bien.
En cas de financement immobilier par un prêt hypothécaire, le notaire constitue une cédule hypothécaire. Ce document assure la banque, ou la compagnie d’assurance, que l’acheteur s'acquittera des sommes dues. La cédule hypothécaire de registre est souvent préférée à l’établissement d’un papier-valeur.
L’essentiel en bref
Rôle du notaire: inscription au registre foncier, gestion et répartition des fonds, (prêt hypothécaire, retrait auprès de caisse de pension du vendeur), consignation et paiement d’impôt (droit de mutation), constitution de la cédule hypothécaire (si nécessaire),
Pour réduire les frais: réunissez les documents utiles, consultez les documents reçus et préparez vos questions à l’avance.
4. Frais de notaire relatifs à l’acte de vente dans le canton de Vaud
Les frais d’acquisition d’un logement peuvent atteindre jusqu’à 5% du prix de vente. En tant qu’acheteuse ou acheteur, vous devez avoir ce montant de côté. Ces frais d’acquisition incluent les taxes (droits de mutations, émoluments du Registre foncier) et les honoraires et débours du notaire.
La facture du notaire inclut:
les honoraires du notaire pour l’authentification de l’acte de vente et l’expédition aux registres officiels (et autres conseils et recherches si nécessaires),
les débours du notaire, c’est-à-dire les frais avancés par le notaire pour le compte de la vente, tant des fournitures (timbres, photocopies, etc.) que des frais relatifs à des documents (extraits de registres, etc.)
les droits de mutation, perçus par le notaire et transférés à l’Etat de Vaud, taux cantonal de 2,2% + l'impôt communal jusqu’à 1,1%.
les émoluments du registre foncier, perçus par le notaire et transféré à l’Etat, environ 0,16% selon le calculateur de l'Association des notaires vaudois.
Exemple de calcul: la vente directe d’un appartement à Yverdon
La vente directe d’un appartement d’une valeur de 923’000.- CHF
Exemple tiré d’un appartement en vente à Yverdon au 7 mai 2025.
Authentification de l’acte de vente par le notaire: 2759.50 soit 0,30% du prix de l’appartement (avec la TVA, il faut compter 0.32% du prix de vente)
Inscription au registre foncier: 1484.50 soit 0.16% du prix de l’appartement
Droits de mutation: 3.30%
Total des frais (au minimum)*: 3.78%
* L’authentification de l’acte de vente seul coûte environ 0.32% du prix de vente. Toute prestation réalisée en plus de l’authentification, telles que recherches, conseils, appels ou courriers, s’ajoute à la facture de même que les débours tels que timbres, photocopies, etc. C’est pourquoi, il est recommandé de compter au minimum 4 à 5% du prix de vente pour inclure les taxes et les honoraires du notaire.
Si le notaire effectue des prestations supplémentaires à l’acte de droit civil (l’authentification de l’acte de vente) comme des recherches ou des tâches de médiation, elles sont comptées en sus. De même, les débours se comptent en sus.
L’essentiel en bref
On estime habituellement les frais de notaire et taxes à 4 à 5% du prix de vente (au minimum).
La facture du notaire inclut les honoraires et débours du notaire, mais aussi les frais facturés par le Registre foncier et le droit de mutation facturé par l’Etat.
Quels sont les frais pour un changement de propriétaire?
Les frais d’acquisition désignent les frais qui, à l’achat d’un bien immobilier, s’ajoutent au prix du bien:
les droits de mutation, perçus par le notaire et transféré à l’Etat de Vaud,
les émoluments du Registre foncier, eux aussi perçus par le notaire et transférés,
les honoraires et débours du notaire,
les frais de cédule hypothécaire, en cas d’emprunt.
Qui paie les frais de notaire sur le canton de Vaud?
Dans le canton de Vaud, les frais de notaire sont souvent à la charge de l’acheteur. Il est recommandé de clarifier ces aspects avant le rendez-vous chez le notaire et de préciser dans le contrat de vente quelle partie prend en charge quels frais et dans quels délais.
5. Frais de notaire relatifs à la constitution de la cédule hypothécaire dans le canton de Vaud
En cas d’emprunt, la banque demande une garantie: le gage foncier (ou gage immobilier) qui fait partie intégrante du financement immobilier. Le notaire établit une cédule hypothécaire. Ce document, délivré par le Registre foncier via le notaire, met le bien en gage. On estime ces frais à environ 1 à 2 % de l’emprunt hypothécaire (au minimum). Selon l'Association des notaires vaudois, lesdits frais de notaire incluent:
les frais du notaire,
les frais du Registre foncier,
le droit du timbre.
Exemple de calcul: constitution d’une cédule hypothécaire
Gage immobilier pour une hypothèque d’un montant de CHF 738’400.-
Frais du notaire: CHF 2276.80 soit 0,31% (avec la TVA, il faut compter 0.33%)
Frais du registre foncier: CHF 1107.6 soit 0.20%
Droit de timbre: CHF 1476.80 soit 0.16%
Total des frais (au minimum)*: 0.650%
*Les prestations supplémentaires à l’établissement du gage foncier, comme les recherches, les entretiens, les appels téléphoniques, sont comptées en sus. De même, les débours se comptent en sus. C’est pourquoi, il est préférable de compter 1 à 2% au minimum pour inclure les taxes et les honoraires du notaire.
L’essentiel en bref
Pour une cédule hypothécaire, on estime habituellement les frais à 1 à 2% au minimum.
Les frais incluent les honoraires et frais du notaire, mais aussi les frais facturés par le Registre foncier et les droits de timbre (droit d’enregistrement) facturés par l’Etat.
6. Conclusion
Dans le canton de Vaud, la fonction de notaire s’exerce de manière libérale plutôt que étatique (comme à Zurich ou à Schaffhouse) sans réglementation tarifaire.
On estime que les frais dits de notaire à régler en sus du prix d’achat d’un bien immobilier s’élève à environ 4 à 5% du prix de vente pour l’authentification de l’acte de vente et à environ 2,5% pour l’établissement de la cédule hypothécaire.
La facture des frais de notaire en cas d’achat d’un bien immobilier inclut des frais que le notaire transfère dans leur intégralité (droit de mutation, émoluments du Registre foncier, droit du timbre).
Cet article a été créé pour la première fois le 08.05.2025