Calculer la valeur vénale d’un bien : mode d’emploi

1. Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La valeur vénale, également appelée valeur marchande, correspond au prix estimé d’un bien immobilier. L’estimation de la valeur vénale est le résultat final d’une évaluation immobilière.

La valeur vénale est calculée en premier lieu sur la base de la valeur du terrain et de celle du bâtiment. Dans la plupart des cas, le prix du sol (la valeur du terrain) est déterminant. Dans les régions avantageuses sur le plan fiscal où la demande sur le marché immobilier est forte, le prix du terrain est en général nettement plus élevé que dans des régions moins attractives. Autrement dit, les biens immobiliers situés dans des régions attractives (p. ex. où la charge fiscale est moindre ou proches des villes) sont nettement plus chers que des biens comparables situés dans des régions moins attractives. Retrouvez d’autres facteurs qui influencent la valeur vénale ici.  

2. À quoi sert l’estimation de la valeur vénale ?

La valeur vénale est l’élément central sur la base duquel est déterminé le prix de vente d’un bien immobilier. Vous souhaitez vendre votre bien ? La valeur vénale vous aide à trouver un prix de mise sur le marché qui ne soit ni trop élevé, ni trop bas. Elle est par ailleurs déterminante pour le calcul du ratio de financement externe si vous devez souscrire une hypothèque.

Combien coûte l’estimation de la valeur vénale ?

Le coût de la détermination de la valeur vénale varie en fonction de la méthode d’évaluation, du prestataire, de la taille du bien et de la complexité de l’opération. estimations en ligne réalisées par des entreprises spécialisées coûtent généralement entre 300 et 600 francs. Pour une estimation professionnelle de la valeur vénale sur place, il faut compter au moins 1000 francs. 

3. Quelles sont les méthodes d’évaluation existantes ?

En immobilier, les principales méthodes d’évaluation sont au nombre de trois :

• Méthode de la valeur intrinsèque (également appelée méthode de la valeur réelle) : elle repose sur le prix du terrain et la valeur du bien à l’instant T. Cette méthode de calcul est souvent appliquée aux biens immobiliers présentant des caractéristiques particulières (p. ex. biens de luxe ou « coup de cœur »).

• L’estimation hédoniste est une méthode statistique standard fiable qui convient surtout aux biens immobiliers standard occupés par leurs propriétaires. Le modèle de prix hédoniste détermine la valeur d’un bien immobilier à l’aide des prix de vente effectivement payés pour des biens comparables. Banques et agents immobiliers s’appuient en général sur la méthode hédoniste, car elle donne lieu à des estimations proches du marché.

• La méthode de la valeur de rendement est appliquée aux immeubles de rendement (p. ex. immeubles locatifs). Elle calcule la valeur d’un bien en fonction des revenus locatifs nets attendus.  

4. Comment calculer la valeur vénale d’un bien ?

Calculer la valeur vénale avec des outils en ligne

En tant que propriétaire, vous avez la possibilité de faire chiffrer la valeur de votre bien immobilier gratuitement, à l’aide d’outils en ligne comme l’évaluation immobilière Comparis. La localité, la superficie, l’année de construction ou l’état général du bien entrent en ligne de compte dans l’estimation.

Ces outils permettent d’obtenir une première estimation et constituent un point de départ pour demander une évaluation plus approfondie auprès d’une ou d’un spécialiste de l’immobilier.

Déterminer la valeur vénale à l’aide d’estimations d’agents immobiliers

Les agents professionnels connaissent le marché et sont en mesure de faire une estimation de la valeur vénale du bien conforme au marché, en appliquant la méthode hédoniste.

Déterminer la valeur vénale à l’aide de spécialistes

Les propriétaires ont tendance à surestimer la valeur de leur bien immobilier. Les expertes et experts professionnels disposent du savoir-faire nécessaire pour estimer comme il se doit des facteurs tels que l’emplacement, l’état et d’autres particularités d’un bien donné. Cette méthode offre la plus grande précision et elle est particulièrement recommandée lorsque des décisions importantes, telles qu’une vente ou un divorce, sont à prendre.

5. La valeur vénale et le prix de vente sont-ils identiques ?

Le prix de vente obtenu pour une maison ou un appartement ne correspond pas nécessairement à sa valeur vénale. La valeur vénale est une estimation objective de la valeur d’un bien immobilier qui tient compte de tous les facteurs pertinents. Elle indique à quel prix un bien immobilier peut vraisemblablement être vendu « dans des circonstances normales ». La valeur sert d’orientation et de base à la négociation du prix, mais n’est pas contraignante. 

Le prix de vente effectivement réalisé dépend principalement de l’offre et de la demande sur le marché ainsi que des négociations individuelles entre l’acheteur et le vendeur. Le prix de vente peut être supérieur ou inférieur à la valeur vénale – en fonction du nombre d’acheteurs potentiels et de l’attractivité du bien sur le marché.