Vendre un terrain : les points à observer
La vente d’un terrain demande beaucoup de connaissances et requiert du temps. Comparis vous informe sur les étapes essentielles du processus de vente et vous indique où obtenir l’aide d’équipes professionnelles.
05.07.2023
iStock / RonFullHD
1. Vendre un terrain : comment déterminer sa valeur ?
Vous souhaitez vendre votre terrain à bâtir en Suisse ? Commencez par déterminer la valeur de ce terrain. Vous éviterez ainsi de le vendre à un prix inférieur à celui du marché. La valeur du terrain est influencée par divers facteurs.
La valeur foncière indicative fournit un premier ordre d’idée. Chaque commune publie au moins tous les deux ans la valeur moyenne des terrains précédemment vendus.
Cependant, cette valeur indicative n’a qu’une pertinence limitée pour déterminer la valeur de votre terrain. D’autres facteurs exercent aussi une influence sur le prix.
Le marché et donc la valeur du terrain ne sont pas stables. En fonction de la conjoncture, le prix peut évoluer.
Exemple : dans le canton de Zurich, le prix d’achat moyen au mètre carré s’élevait en 2012 à 1141 francs. En 2022, le prix moyen au mètre carré s’élevait à 1754 francs.
Plus l’emplacement et les équipements du terrain sont intéressants, plus sa valeur sera élevée.
En ville, une parcelle bien desservie par les transports publics pourra être vendue plus chère qu’un terrain à la campagne sans liaison de bus.
Plus le terrain est grand, plus sa valeur sera élevée. Un terrain plat vaut plus qu’un terrain en pente. En effet, construire sur un terrain en pente est plus difficile.
Si le terrain présente des aménités, vous pourrez le vendre à un prix plus élevé. Ainsi, un terrain avec vue sur lac vaut plus qu’un terrain avec vue sur la ville.
Les servitudes sont des charges du terrain. Il en existe deux types :
Servitude positive : la ou le propriétaire doit tolérer certaines atteintes à son droit de propriété
Servitude négative : une restriction du droit de propriété
Le droit de passage ou le droit de construction rapprochée sont des exemples de servitude. Par exemple, un droit de passage inscrit au registre foncier permet le passage public à travers un terrain privé.
Un droit de construction rapprochée permet au maître d’ouvrage de construire plus près de la limite du terrain que ne le permet le règlement local en matière de construction et de zonage. Toutes les servitudes sont inscrites au registre foncier.
Les terrains non bâtis se répartissent en quatre catégories. Le prix de vente dépend de la catégorie et de l’usage (habitation, commercial, agricole, sylvicole ou forme mixte).
Terrain en attente de construction
Il s’agit de terrains sur lesquels il sera possible de construire dans l’avenir. Le plan de construction et d’affectation des sols de la commune renseigne sur la destination des terrains en attente de construction. L’attribution d’un permis de construire sur un terrain en attente de construction n’est pas garantie.
Terrain à bâtir
La parcelle est constructible. Il existe un plan d’aménagement valide, mais les raccordements à l’électricité, à l’eau et à l’évacuation des eaux usées manquent encore.
Le terrain ne peut être construit qu’une fois ces raccordements réalisés. La commune d’implantation renseigne sur le calendrier des travaux de viabilisation.
Terrain à bâtir viabilisé
Un terrain à bâtir viabilisé est raccordé à l’électricité, à l’eau et à l’évacuation des usées. Les systèmes locaux d’approvisionnement, d’élimination et de transport sont accessibles.
Le projet de construction peut commencer rapidement. Les terrains à bâtir viabilisés atteignent les prix de vente les plus élevés par rapport aux terrains en attente de construction et aux terrains à bâtir non viabilisés.
Terres agricoles
En vertu de la loi (art. 63 LDFR), vous ne pouvez vendre un terrain désigné dans le plan de zone comme terrain agricole et forestier qu’à des personnes qui souhaitent l’utiliser à des fins agricoles. La valeur de vente des terres agricoles augmente considérablement lors de leur reclassement en terrains à bâtir.
Le coefficient d’utilisation indique la proportion de surface habitable autorisée sur la parcelle. La surface habitable est égale à la somme de l’espace résidentiel de tous les étages minorée des éléments suivants :
Surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,50 mètre
Grenier et cave, s’ils ne sont pas habités
Buanderie et chaufferie
Balcon
Autres pièces non habitables
Plus le coefficient d’utilisation est élevé, plus la personne qui achète a de flexibilité pour construire une maison. Par conséquent, plus le coefficient est élevé, plus le terrain a de valeur.
Exemple : le terrain a une surface de 200 mètres carrés. Le coefficient d’utilisation est de 0,5. Autrement dit, vous pouvez avoir 100 mètres carrés de surface habitable sur le terrain.
Au lieu du coefficient d’utilisation, certains cantons indiquent un indice de surface de plancher, qui comprend les espaces non habitables.
Selon le canton et la ville, il existe des réglementations qui limitent la construction de maisons.
Par exemple, l’apparence extérieure des maisons de la ville de Berne doit se fondre dans celles des autres maisons du quartier (art. 6 BO). Dans la ville de Zurich, les toits plats doivent être végétalisés (art. 11 BZO 2016).
En fonction du règlement sur les constructions, des restrictions peuvent réduire la valeur du terrain.
2. Vendre un terrain à bâtir : qui sont les acheteurs potentiels ?
La vente de votre terrain est susceptible d’intéresser différents acteurs. Il se peut que la commune veuille l’acquérir pour y construire.
Des particuliers ou promoteurs immobiliers peuvent également être intéressés. Des investisseurs institutionnels visent surtout les terrains les plus spacieux.
3. Vendre soi-même ou passer par une agence immobilière ?
Vendre soi-même requiert des connaissances techniques et des facultés de négociation. Prévoyez suffisamment de temps.
Rien que la constitution d’un dossier de vente percutant nécessite plusieurs jours de travail. Ce dernier comprend notamment les éléments suivants :
Description de l’emplacement du terrain
Type de terrain
Cadastre des sites pollués ou susceptibles de l’être
Règlement sur les constructions (coefficient d’utilisation)
Plan de situation, de zone et cadastral (viabilisation)
Carte des dangers (inondations, chute de pierres et autres risques)
Prenez bien le temps de déterminer si vous vous sentez de relever tous ces défis. Ne tardez pas à faire appel à l’aide d’équipes spécialisées si vous ne souhaitez pas gérer le processus de vente en toute autonomie.
Faire estimer le prix d’un bien immobilier
Que vous choisissiez de travailler avec ou sans agent immobilier, la détermination de la valeur du bien immobilier est indispensable à la réussite du processus de vente. Notre évaluation immobilière en ligne vous fournit une première indication d’un prix conforme au marché.
4. Vendre un terrain à bâtir en Suisse : quels sont les coûts liés à la vente d’une parcelle ?
La vente d’un bien immobilier engendre des frais. Des impôts et des taxes s’appliquent. Leur montant varie d’un canton à l’autre. Certains des coûts peuvent être partagés entre les acheteurs et les vendeurs.
| Type de coûts | Montant des frais |
|---|---|
| Les frais de notaire : l’acte de vente notarié est requis par la loi. Son établissement est payant. | Jusqu’à 0,5 % du montant de la transaction. |
| Émoluments du registre foncier : les offices prélèvent des frais au titre de l’inscription au registre foncier. | De 0,1 à 0,5 % de la valeur de la transaction. |
| Impôt sur les mutations : pour transférer d’une personne à une autre le droit sur un immeuble, vous devez payer un impôt sur les mutations dans la plupart des cantons. | Selon le canton, de 1 à 3,3 % du prix de vente. Dans certains cas, il existe un taux d’imposition réduit dans certains cantons. |
| Impôt sur les gains immobiliers : le bénéfice net réalisé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier est imposable. En tant que partie venderesse, vous êtes redevable de l’impôt sur les gains immobiliers sur ce bénéfice. | Son montant dépend de différents facteurs. |
| Frais de courtage : le montant exact de la commission est calculé entre autres en fonction du type de bien, de la région où il est situé et de son prix de vente. Dans les grandes lignes, plus le prix de vente est élevé, plus le taux de la commission de courtage est bas. | En moyenne, 5 % du prix de vente réalisé. |
Cet article a été créé pour la première fois le 18.11.2020
Cela pourrait aussi vous intéresser
Vente d’une maison avec un agent immobilier : les avantages et inconvénients
Droit de préemption en Suisse : limité ou illimité, qu’est-ce que c’est ?
Vendre sa maison pour en acheter une autre : par où commencer ?
