Vente immobilière : quels impôts s’appliquent ?
La fiscalité grignote le gain réalisé sur la vente de votre bien immobilier. Comparis vous informe des coûts qui s’appliquent et de la manière de diminuer la charge fiscale.
03.08.2022
iStock / ljubaphoto
1. Quels impôts s’appliquent en cas de vente immobilière ?
La réponse à cette question dépend du lieu où se situe le bien immobilier. D’une manière générale, attendez-vous à devoir payer des droits de mutation et l’impôt sur les gains immobiliers.
Qu’est-ce que les droits de mutation ?
Des droits de mutation s’appliquent directement en cas de changement de propriétaire d’un bien immobilier. Ils sont dus quel que soit le gain réalisé. Les modalités de sa perception diffèrent d’un canton à l’autre. Dans la plupart des cas, c’est l’acheteur qui doit s’acquitter de cet impôt. Certains cantons ne prélèvent aucuns droits de mutation.
Qu’est-ce que l’impôt sur les gains immobiliers ?
L’impôt sur les gains immobiliers est assis sur la plus-value réalisée lors de la vente immobilière. Ce sont les cantons qui en fixent le taux et qui, généralement, sont chargés de son recouvrement. Parfois, ce sont les communes qui endossent ce rôle. Le montant de l’impôt dépend de l’usage du bien, de la durée de détention et du montant de la plus-value.
Vous envisagez d’acheter un nouveau bien pour remplacer celui que vous avez actuellement ? Dans ce cas, vous pouvez obtenir le report de l’imposition sur les gains immobiliers, qui n’est alors appliquée qu’à la vente du nouveau bien.
Existe-t-il en Suisse une taxe sur la spéculation applicable à la vente d’une maison ?
En Suisse, il n’y a pas d’impôt sur la spéculation en soi, mais un impôt sur les gains immobiliers. Celui-ci est applicable à la vente du bien immobilier. D’une manière générale, plus la durée de possession du bien est courte et plus le montant de l’impôt est élevé.
2. Quels impôts s’appliquent dans quels cantons ?
Les cantons gèrent différemment les droits de mutation et l’impôt sur les gains immobiliers. Récapitulatif dans le tableau ci-dessous.
| Canton | Impôt sur les gains immobiliers | Droits de mutation |
|---|---|---|
| Argovie | De 5 à 40 % selon la durée de propriété | – |
| Appenzell Rhodes-Extérieures | Forfait de 30 %, réductions ou majorations possibles selon la durée de propriété | Max. 2 %, les communes peuvent définir un taux inférieur |
| Appenzell Rhodes-Intérieures | Taux progressif entre 10 et 40 %, réductions ou majorations possibles selon la durée de propriété | 1 % |
| Bâle-Campagne | Taux progressif entre 3 et 25 %, réductions ou majorations possibles selon la durée de propriété | 1,25 % pour les vendeurs comme pour les acheteurs |
| Bâle-Ville | De 30 à 60 % | 3 % |
| Berne | Taux progressif entre 1,44 et 8,1 %, réductions ou majorations possibles selon la durée de propriété | 1,8 % |
| Fribourg | De 10 à 22 % selon la durée de propriété, majorations possibles selon le gain pour une durée de propriété de moins de 5 ans | 1,5 %, les communes peuvent prélever des taxes supplémentaires |
| Genève | De 0 à 50 % selon la durée de propriété | 3 % |
| Glaris | Taux progressif entre 10 et 30 %, réductions ou majorations possibles selon la durée de propriété | – |
| Grisons | Tarif progressif entre 5 et 25 %, réductions et majorations possibles selon la durée de propriété | 2 % max., les communes définissent le taux d’imposition |
| Jura | Taux d’imposition progressif entre 0 et 6 %, réductions ou majorations possibles selon la durée de propriété | 2,1 % |
| Lucerne | Taux d’imposition progressif, calcul selon le revenu imposable | 1,5 % |
| Neuchâtel | Taux d’imposition progressif entre 10 et 40 %, réductions ou majorations possibles selon la durée de propriété | 3,3 % |
| Nidwald | De 12 à 36 % selon la durée de propriété | 1 % |
| Obwald | Impôt simple de 1,8 % multiplié par le coefficient d’impôt annuel, majorations possibles selon la durée de propriété | 1,5 %, à partager à parts égales entre vendeurs et acheteurs |
| Schaffhouse | Taux d’imposition progressif entre 2 et 20 %, taux unique de 15 % à partir de 100 000 CHF de gain, réductions ou majorations possibles selon la durée de propriété | – |
| Schwytz | Taux d’imposition progressif entre 8 et 30 %, réductions ou majorations possibles selon la durée de propriété | – |
| Soleure | Calcul selon le revenu imposable, de 0 à 13,7 % | 2,2 % |
| Saint-Gall | Taux d’imposition progressif entre 0 et 11 %, réductions ou majorations possibles selon la durée de propriété | 1 % |
| Tessin | De 4 à 31 % selon la durée de propriété | – |
| Thurgovie | 40 %, réductions ou majorations possibles selon la durée de propriété | 1 % (à la charge de l’acheteur, le vendeur répond solidairement) |
| Uri | De 11 à 31 % selon la durée de propriété | – |
| Vaud | De 7 à 30 % selon la durée de propriété | 2,2 %, les communes peuvent prélever une majoration de 1,1 % au maximum |
| Valais | Taux d’imposition progressif entre 12 et 24 %, réductions ou majorations possibles selon la durée de propriété | De 1 à 1,5 % selon la valeur du bien |
| Zoug | De 11 à 60 %, réductions possibles selon la durée de propriété | – |
| Zurich | Taux d’imposition progressif entre 10 et 40 %, réductions ou majorations possibles selon la durée de propriété | – |
État à juin 2022. Données sous toutes réserves.
Vous trouverez de plus amples informations dans les articles détaillés relatifs à l’impôt sur les gains immobiliers et aux droits de mutation.
3. Quels autres frais peuvent s’appliquer ?
Outre les impôts, des frais supplémentaires peuvent s’appliquer.
Commissions et frais d’agence : vous avez confié la vente de votre bien à un agent immobilier ? Dans ce cas, vous lui devez des honoraires. La commission d’agence représente environ 2 à 3 % du prix de vente réalisé, en moyenne.
Frais de notaire : chez le notaire, vous effectuez le transfert de la propriété à la personne qui vient d’acquérir le bien. Le notaire établit un contrat, l’authentifie et réalise l’inscription au registre foncier. Le montant des honoraires dépend en premier lieu des dispositions en vigueur au niveau cantonal. Dans le canton de Zurich, les frais exigibles s’élèvent à 0,1 % du prix de vente, mais ils ne sont pas fixes dans tous les cantons. Si ce n’est pas le cas, renseignez-vous et comparez les offres. En général, le vendeur et l’acquéreur se partagent les frais.
Émoluments du registre foncier : en plus des frais exigés pour le transfert de propriété, seront également perçus des émoluments pour l’inscription au registre foncier. Le montant de ces émoluments varie fortement selon le canton. Habituellement, l’acquéreur et le vendeur en paient chacun la moitié.
Frais éventuels pour l’annulation de la cédule hypothécaire : dans le cas où l’acheteur ne souhaite pas reprendre la cédule, vous avez la possibilité de la faire annuler, bien souvent moyennant des frais. Mais dans la plupart des cas, il est plus intéressant de céder la cédule à la personne ayant acheté le bien ou alors de la réutiliser pour un nouveau bien immobilier.
Frais liés à la vente : la vente d’un bien sans passer par un agent immobilier nécessite d’y consacrer de nombreuses heures et quelques dépenses. En font notamment partie l’évaluation immobilière, la publicité, des photos professionnelles, un service de home staging ou encore la publication d’annonces immobilières.
4. Y a-t-il des particularités pour la vente d’un bien hérité ?
Les héritiers d’un bien immobilier doivent faire un choix cornélien : conserver ou vendre le bien ? Si vous décidez de le garder, le paiement de l’impôt sur les gains immobiliers est reporté. Autrement dit, vous ne devrez vous en acquitter qu’en cas de vente effective.
La situation est plus complexe dans le cas d’une hoirie ou communauté héréditaire. Si vous transmettez par exemple un bien immobilier à certains héritiers, tenez compte de l’impôt sur les gains immobiliers au moment de la répartition de la succession. Selon le canton et la valeur du bien, le montant des impôts sera différent.
Bon à savoir : le montant de l’impôt sur les successions dépend de la valeur de l’héritage et du degré de parenté. Époux et partenaires enregistrés sont généralement exonérés de l’impôt sur les successions. Il en va de même pour les descendants directs.
5. Y a-t-il des conseils à connaître pour économiser des impôts sur la vente de sa maison ?
Les principales possibilités d’économies d’impôts concernent les gains immobiliers. D’une manière générale, plus la durée de possession du bien est longue et moins le montant de l’impôt est élevé.
Pensez aussi aux déductions, par exemple les investissements donnant une plus-value à un bien comme les travaux de rénovation, les commissions d’agence, les frais d’annonce, les droits de mutation, les frais de notaire ou encore les indemnités de résiliation anticipée versées à la banque. Le plus simple est de s’adresser directement à un conseiller fiscal pour savoir à quelles déductions vous avez droit.
Cet article a été créé pour la première fois le 15.06.2021
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