Coefficient d’utilisation : son rôle à l’achat et à la revente
Le coefficient d’utilisation sert aux cantons et aux communes à régler l’occupation des sols sur leur territoire. Ce coefficient a une influence sur ce que les propriétaires peuvent faire de leur bien. Comparis vous explique tout sur le calcul et les répercussions du coefficient d’utilisation.
16.08.2022
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1. Qu’est-ce que le coefficient d’utilisation ?
Le coefficient d’utilisation maximal indique la superficie constructible de la surface disponible. Les communes ont besoin du coefficient d’utilisation pour réguler l’occupation des sols.
Le coefficient d’utilisation maximal varie d’une zone à l’autre d’un canton. Il est fixé dans le plan de zone ainsi que dans le règlement de construction et d’affectation de la commune. Vous pouvez y déterminer à quelle zone appartient votre terrain et quelles dispositions du règlement des constructions s’y appliquent.
2. Calculer le coefficient d’utilisation : comment ça marche ?
Le coefficient d’utilisation est déterminé par le rapport entre la surface du terrain et la surface brute au plancher. La taille du terrain est inscrite au registre foncier. Si vous n’avez pas d’extrait du registre foncier, vous pouvez en faire la demande auprès de l’office du registre foncier cantonal compétent.
Définir la surface de terrain déterminante
Ne sont pas pris en compte pour déterminer le coefficient d’utilisation :
Les voies d’accès et surfaces de chaussée et de trottoir (y compris celles ouvertes au public)
Les espaces verts inscrits sur le plan de zone ainsi que les forêts et les cours d’eau publics
Les projets mentionnés dans le plan d’affectation qui visent le développement des transports
Définir la surface brute au plancher
La surface brute au plancher comprend toutes les surfaces qui sont effectivement habitées. En Suisse, il n’existe pas de mode de calcul uniforme de la surface habitable. Mais en général, les caves et les entrepôts, les garages, l’escalier dans les immeubles d’habitation, les toits-terrasses et les balcons ouverts ne font pas partie de la surface habitable.
La somme de tous les locaux habitables, murs et cloisons compris, donne la surface brute au plancher.
Facteurs importants pour le calcul du coefficient d’utilisation maximal
Le coefficient d’utilisation maximal est basé sur le plan communal de zonage. Les communes y déterminent la constructibilité d’une parcelle et la nature de ce qui peut y être bâti. Le plan de zonage indique également, par exemple, le nombre d’étages qu’une maison d’habitation peut comporter et les distances à respecter par rapport aux terrains voisins ou aux bâtiments voisins. Vous pouvez consulter ce plan auprès de l’administration municipale ou communale.
Le coefficient d’utilisation maximal est également décisif pour l’extension ou la transformation d’un bâtiment existant. Les changements peuvent augmenter la surface brute au plancher, par exemple lors de la construction d’un jardin d’hiver chauffé. Un dépassement du coefficient d’utilisation maximal n’est possible que sous autorisation.
Formule de calcul
Pour construire du neuf sur un terrain, vous devez d’abord calculer le potentiel de votre terrain. La formule suivante s’applique :
Surface du terrain × coefficient d’utilisation maximal = surface brute au plancher maximale
Plus ce chiffre ou pourcentage est élevé, plus la construction pourra être étendue. Elle peut toujours être plus petite.
Vous pouvez également calculer le coefficient d’utilisation actuel d’un bien immobilier existant à l’aide d’une formule simple :
Superficie brute au plancher ÷ taille du terrain = coefficient d’utilisation effectif
Cette formule vous montre si vous pouvez agrandir la maison, par exemple en érigeant une extension. C’est toujours le cas lorsque le coefficient d’utilisation effectif est inférieur au coefficient d’utilisation maximal fixé par le canton.
Exemple de calcul du coefficient d’utilisation
En supposant que le coefficient d’utilisation maximal d’une parcelle soit de 0,3, la surface brute au plancher peut alors aller jusqu’à un peu moins d’un tiers de la taille de la parcelle. Sur un terrain de 600 m², vous pouvez donc construire une maison d’une surface au sol brute de 180 m² (600 m² × 0,3). Votre projet de construction ne doit donc pas dépasser 180 m² de surface habitable.
Si vous possédez une maison de 180 m² habitables sur un terrain de 600 m², le coefficient d’utilisation réel est de 0,3 (180 m² ÷ 600 m²). Si le coefficient d’utilisation maximal en vigueur dans votre commune est plus élevé, vous avez encore de la marge pour une extension.
3. Dans quels cas le coefficient d’utilisation est-il important ?
À long terme, le coefficient d’utilisation maximal influence notre mode de vie. Vous n’êtes pas la seule personne à être autorisée à construire ou à agrandir votre logement dans le cadre de cette exigence. Vos voisins aussi peuvent le faire – et se rapprocher de vous autant que vous le souhaitez peut-être. Renseignez-vous donc bien sur le coefficient d’utilisation en vigueur à l’endroit concerné. Le service des bâtiments compétent vous fournira des informations à ce sujet.
À l’achat d’un bien immobilier
La possibilité de construire la maison de vos rêves sur la parcelle dépend essentiellement du coefficient d’utilisation. Plus il est élevé, plus vous pouvez utiliser de surface pour la construction.
Le coefficient d’utilisation maximal est également pertinent si vous souhaitez acheter un bien immobilier et l’agrandir ou le surélever. Si vous ne tenez pas compte du coefficient d’utilisation maximal, une prétendue bonne affaire peut devenir une grande déception.
Vous souhaitez acheter un bien immobilier ?
À la vente d’un bien immobilier
Enfin, le coefficient d’utilisation a également un effet sur le prix que vous pouvez obtenir de la vente d’un bien immobilier : un bien présentant un grand potentiel d’agrandissement et de transformation est plus cher qu’un bien comparable présentant un coefficient d’utilisation maximal inférieur. Vous avez donc tout à y gagner si votre bien a encore du potentiel.
