Droit de préemption en Suisse : limité ou illimité, qu’est-ce que c’est ?

1. Qu’est-ce qu’un droit de préemption ?

Une personne qui possède un droit de préemption est prioritaire sur l’achat d’un bien immobilier. Ainsi, il faut que les ayants droit à la préemption renoncent à l’achat pour que d’autres personnes désireuses d’acheter la propriété puissent l’acquérir. Il existe à la fois des droits de préemption réglementés par contrat et des droits de préemption légaux.

2. Quels sont les différents types de droits de préemption contractuels ?

Le ou la propriétaire d’un bien immobilier peut octroyer un droit de préemption contractuel. Il existe deux types de droits de préemption contractuel :

• Le droit de préemption limité : le prix d’achat et les autres conditions de vente sont définis à l’avance. La valeur de marché à l’instant T et les éventuelles offres au-dessus du prix du marché n’entrent pas en considération à la vente.

• Le droit de préemption illimité : les titulaires peuvent acquérir le bien immobilier aux mêmes conditions qu’un acheteur externe potentiel. Si vous avez fixé un prix de 800 000 francs avec un acheteur potentiel, le même prix s’applique aux titulaires du droit de préemption.

Bon à savoir : en cas de vente forcée, les droits de préemption contractuels ne s’appliquent pas.

Pacte de préemption : quels sont les points de vigilance ?

Le droit de préemption limité doit faire l’objet d’un acte authentifié par un notaire pour être valide vis-à-vis des tiers.

Pour ce qui concerne le droit de préemption illimité, vous devez le consigner par écrit. Le droit de préemption n’a pas besoin d’être authentifié par un notaire.

Bon à savoir : l’inscription du droit de préemption au registre foncier permet également d’assurer à ses bénéficiaires que le bien immobilier ne changera pas de propriétaire à leur insu.

Droit de préemption limité ou illimité, lequel est le plus avantageux ?

L’avantage du droit de préemption limité réside dans la prévisibilité. Les parties savent exactement combien elles reçoivent ou paient pour le bien immobilier.

Dans le cas d’un droit de préemption limité, vous êtes engagé en tant que vendeur pendant toute la durée du contrat. Cela augmente le risque de ne pas obtenir un prix conforme au marché pour le bien immobilier. Les propriétaires immobiliers concluent donc plutôt des droits de préemption illimités.

3. Existe-t-il des droits de préemption imposés par la loi ?

La loi (Code civil suisse, articles 681 et 682) prévoit les droits de préemption suivants :

• Copropriété : les parties A, B et C possèdent un bien immobilier. C veut vendre sa part. Dans ce cas, les parties A et B ont un droit de préemption. C’est le cas par exemple dans une communauté héréditaire.

• Titulaire du droit de superficie : le droit de superficie donne droit, pour une durée déterminée, de construire sur un terrain dont on n’est pas propriétaire. Le titulaire du droit de superficie a un droit de préemption en cas de vente du terrain.

• Propriétaires fonciers : si le titulaire d’un droit de superficie vend le bâtiment, le propriétaire foncier a un droit de préemption.

• Terrains agricoles : si un terrain agricole est à vendre, les proches et les preneurs à bail ont un droit de préemption.

• Communes : pour les terrains à vendre dans les zones de loisirs et les espaces libres, la commune concernée a un droit de préemption.

Bon à savoir : en présence d’un droit de préemption contractuel et d’un droit de préemption légal, c’est le droit de préemption légal qui prime.

4. Cas de préemption : déroulement d’une vente immobilière avec droit de préemption

Vous souhaitez vendre à une tierce personne un bien immobilier sur lequel porte un droit de préemption ? Il y a cas de préemption. Lors d’une vente avec cas de préemption, vous devez tenir compte de certaines choses. La procédure suivante s’applique à tous les types de droit de préemption :

• Établir le contrat de vente : établissez un contrat de vente avec un tiers qui souhaite acheter. L’intérêt ou la négociation ne suffit pas pour exercer le droit de préemption.

• Respecter l’obligation d’information : informez les bénéficiaires du droit de préemption du contrat de vente. Vous devez au moins leur communiquer le prix d’achat et les principaux contenus du contrat de vente. Les bénéficiaires ont le droit de consulter le contrat de vente.

• Respecter le délai de rétractation : le bénéficiaire du droit de préemption a trois mois pour prendre sa décision. En cas de souhait de sa part d’acheter le bien immobilier, cette personne doit en informer la partie venderesse par écrit.

• Conclure le contrat de vente : si le bénéficiaire du droit de préemption décide d’acheter, il doit conclure un nouveau contrat de vente aux conditions du droit de préemption convenu. Vous ne pouvez vendre le bien immobilier à une autre personne que si le ou la titulaire du droit de préemption renonce à son droit.

5. Quels délais dois-je respecter en cas de droit de préemption ?

Droits de préemption contractuels

Les parties contractantes déterminent la durée du droit de préemption. En vertu de la loi, le droit de préemption s’applique pendant 25 ans au maximum à compter de la conclusion du contrat (art. 216a CO).

Sauf convention contraire, les droits de préemption sont transmis aux héritiers du bénéficiaire. Les héritiers ont l’interdiction de céder ou de vendre des droits de préemption à un tiers sans l’accord de la personne propriétaire du bien immobilier.

Droits de préemption légaux

La durée du droit de préemption légal est illimitée. Il n’existe des limitations temporelles qu’en cas de vente.

Après la notification du contrat de vente élaboré, le bénéficiaire du droit de préemption a trois mois pour faire valoir son droit. Si le bénéficiaire du droit de préemption n’a reçu aucune notification, le droit de préemption est caduc deux ans après le transfert de propriété. Les droits de préemption légaux ne sont pas héréditaires.

6. Que se passe-t-il si je ne respecte pas le droit de préemption ?

Si, en tant que propriétaire immobilier, vous dissimulez la vente au bénéficiaire du droit de préemption, vous devez vous attendre à des conséquences. Si un achat est encore possible, le bénéficiaire du droit de préemption peut intenter une action en justice relative au droit de préemption. Si l’achat n’est plus possible, vous serez redevable de dommages-intérêts.

7. Est-il possible de contourner un droit de préemption ?

Les propriétaires immobiliers peuvent contourner les droits de préemption par la succession ou la donation. En effet, aux termes de la loi, la succession et la donation ne sont pas des cas de préemption. Les bénéficiaires du droit de préemption ne peuvent alors pas l’exercer.

Un exemple pour comprendre : la personne A possède un bien immobilier. La personne B a un droit de préemption sur ce bien immobilier. Si la personne A donne la maison à une personne C ou que celle-ci en hérite, la personne B ne peut pas exercer son droit de préemption.

8. Comment fonctionne le droit de préemption dans une propriété par étages ?

Une ou un propriétaire par étages n’a pas de droit de préemption légal vis-à-vis de tiers ou d’autres copropriétaires.

Vous pouvez convenir d’un droit de préemption dans le cadre d’un contrat, par exemple lors de l’acte constitutif par une inscription au registre foncier ou par un accord écrit unanime de tous les copropriétaires. Il est aussi possible de convenir d’un droit de préemption séparé avec certaines et certains propriétaires.

9. Comment fonctionne le droit de préemption pour un terrain ?

Lors de la vente d’un terrain, vous devez vérifier les droits de préemption légaux. Il se peut que la commune possède un droit de préemption. En règle générale, les droits de préemption contractuels sur les terrains sont justifiés par écrit et consignés dans le registre foncier.

Si le terrain est divisé en plusieurs parcelles, les bénéficiaires du droit de préemption doivent exercer leur droit sur les différentes parcelles. Même chose quand une parcelle est cultivée.

Bon à savoir : le droit de préemption d’une commune s’éteint en cas de succession et de donation.