Taux d’intérêt de référence : quand puis-je demander une baisse de loyer ?

1. Qu’est-ce que le taux d’intérêt de référence pour les locataires ?

Dans le cadre d’un contrat de bail, le taux d’intérêt de référence est basé sur le taux d’intérêt moyen des banques suisses. Il est communiqué chaque trimestre par l’Office fédéral du logement. Depuis le 2 décembre 2023, le taux de référence est de 1,75 %. 

Le taux de référence sert de point de repère pour le calcul des loyers. Vérifiez dans votre contrat de bail, ou dans le dernier avis d’augmentation du loyer, la valeur du taux de référence actuellement appliqué.

Si le taux de référence baisse de 0,25 %, vous avez en principe droit, en tant que locataire, à une réduction de loyer. En revanche, si le taux de référence augmente de 0,25 %, il y a un risque d’augmentation de loyer.

Toutefois, les bailleresses et les bailleurs ne sont pas tenus d’ajuster les loyers de manière systématique lorsque le taux de référence baisse. Les locataires doivent prendre l’initiative de faire une demande de réduction de loyer. 

2. À partir de quand la réduction de loyer s’applique-t-elle ?

La réduction ne prend effet qu’à la prochaine date de résiliation ordinaire. N’attendez pas trop longtemps. Assurez-vous que tous les locataires mentionnés dans le contrat de bail signent la demande de réduction.

3. Qu’en est-il de la location d’une place de stationnement ?

Une baisse du loyer des objets secondaires, tels qu’une place de parking ou un local, est en principe possible lorsqu’il existe un « rapport étroit » entre le logement loué (l’objet principal) et l’objet secondaire. Ce rapport existe lorsque les deux objets de la location sont régis par le même contrat.

Si il y a deux contrats, un « rapport étroit » peut quand même exister,

• si les objets principaux et secondaires sont loués par la même entité/régie et 

• s’il est évident que l’objet secondaire n’est loué par le locataire que parce qu’il se trouve dans la même propriété que l’objet principal de la location.

4. Que faire si la bailleresse ou le bailleur rejette ma demande ?

La bailleresse ou le bailleur doit donner une réponse dans les 30 jours. Il lui est possible de refuser de baisser le loyer pour les raisons suivantes :

• Entre temps, des investissements augmentant la valeur du bien ont été réalisés.

• Entre temps, il y a eu une augmentation des coûts ou un renchérissement. 

• La bailleresse ou le bailleur peut prouver que, même sans la réduction de loyer, elle ou il ne retire aucun rendement démesuré de l’objet loué. 

• La bailleresse ou le bailleur prouve que le loyer, sans réduction, est conforme aux usages du quartier ou du lieu en question. Pour ce faire, la bailleresse ou le bailleur doit en règle générale désigner des biens concrets à titre de comparaison.

Bon à savoir si la réduction du loyer vous est refusée :

• En cas de hausse des charges d’exploitation et d’entretien, la bailleresse ou le bailleur ne peut appliquer qu’une augmentation forfaitaire de 0,5 % du loyer.

• Inflation : les propriétaires peuvent, selon la loi, répercuter au maximum 40 % du renchérissement intervenu depuis la dernière augmentation du loyer.

Vous n’êtes pas d’accord avec la réponse de votre propriétaire ? Dans ce cas, adressez-vous à l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la réponse.

Attention : tous les locataires ne bénéficient pas d’une baisse du taux de référence. Les contrats de bail avec loyer indexé et les loyers subventionnés (comme c’est souvent le cas des locations proposées par les coopératives d’habitation) ne sont pas indexés sur le taux de référence. Les locataires liés par un contrat de ce type ne peuvent faire valoir aucune réduction.