Financer un immeuble locatif en Suisse : coûts et hypothèque

1. À combien s’élèvent les coûts d’un immeuble locatif en Suisse ? 

Le prix d’un immeuble locatif dépend principalement de l’emplacement et de la taille du bien immobilier. D’autres facteurs tels que l’état du bâtiment, le niveau d’équipement, etc. entrent également en jeu. L’Espace immobilier en ligne de Comparis vous permet d’avoir un aperçu des offres se situant dans votre fourchette de prix.

2. Combien coûte la construction d’un immeuble d’habitation ?

Le coût de la construction d’un immeuble d’habitation dépend de nombreuses variables, telles que le niveau d’aménagement. Pour un immeuble neuf, comptez 800 à 900 francs par mètre cube de volume de construction pour un niveau d’aménagement intermédiaire.

Pour construire un immeuble locatif, il faut également un terrain. La parcelle doit être raccordée à l’infrastructure existante. En principe, c’est la commune dans laquelle elle se trouve qui est compétente en la matière. 

Mais si le terrain a changé de destination, c’est souvent à vous d’assumer les coûts de certains travaux de mise à niveau (conduites d’alimentation, voies d’accès, etc.). Dans ce cas, des frais allant jusqu’à 100 francs par mètre carré ne sont pas rares.

3. Est-il possible de financer un immeuble d’habitation sans fonds propres ?

En règle générale, les banques financent un immeuble d’habitation à hauteur de 75 % de la valeur vénale. Vous devez donc apporter au moins 25 % du prix d’achat (fonds propres). Contrairement à ce qu’il est possible de faire pour l’achat d’une maison individuelle, vous ne pouvez pas mobiliser vos avoirs de prévoyance. 

Dans de nombreux cas, vous devez même apporter plus de 25 % de fonds propres. En effet, l’hypothèque grevant un immeuble locatif doit être ramenée au moins aux deux tiers de la valeur de nantissement dans les dix ans suivant sa souscription. Par conséquent, au début, les amortissements annuels sont plus élevés que pour un bien immobilier à usage propre. 

Vous envisagez d’acheter ou de construire un immeuble locatif ? Dans ce cas, vous avez tout intérêt à vous faire conseiller par des spécialistes indépendants, par exemple par HypoPlus, le partenaire hypothécaire de Comparis.

4. Financer un immeuble d’habitation : conditions

Les établissements hypothécaires examinent de très près les demandes qui leur sont soumises. Ils doivent s’assurer de votre capacité de remboursement à long terme. Les facteurs suivants influencent le financement d’un immeuble locatif :

Estimation

Dans le cas d’un immeuble d’habitation, il s’agit d’abord de déterminer la valeur du bien en question. L’estimation est réalisée selon la méthode de la valeur de rendement. La valeur de rendement est basée sur les loyers annuels recouvrables. Elle repose sur les revenus locatifs possibles après déduction des charges telles que le chauffage, l’électricité et l’eau.

Capacité financière

L’établissement hypothécaire effectue aussi un calcul de la capacité financière. Ce calcul détermine le ratio entre le montant de l’hypothèque d’une part et le revenu locatif annuel net du bien immobilier, l’amortissement et les frais accessoires occasionnés d’autre part. Vous trouverez dans notre article de plus amples informations sur la capacité financière d’un bien locatif de rendement.

Rendement brut

Le rendement brut est un autre critère déterminant pour l’hypothèque. Il s’agit du rapport entre le revenu locatif net et le prix d’achat. Le rendement brut minimum exigé par la banque varie en fonction de l’emplacement et de l’état de la propriété.

5. Quels sont les avantages et les inconvénients d’un immeuble locatif ?

L’achat d’un immeuble locatif présente certains avantages, mais comporte également des risques. 

Avantages

• Placement de capital solide : les immeubles locatifs sont considérés comme des biens de rendement stables grâce à des revenus locatifs réguliers.

• Diversification du risque : la répartition sur plusieurs appartements permet de réduire considérablement le risque de défaut en cas de vacance ou de perte de loyer de certains d’entre eux.

• Plus-value et protection contre l’inflation : dans les endroits attractifs, les propriétaires bénéficient souvent d’une plus-value à long terme.

Inconvénients

• Investissement en capital élevé : les exigences de fonds propres et les obligations d’amortissement plus strictes rendent le financement plus difficile que pour un logement à usage propre.

• Charges administratives et risques : la location, la gestion et l’entretien nécessitent un travail régulier. Les logements vacants, les pertes de loyers ou les rénovations coûteuses comportent des risques financiers.

6. Conclusion : est-il judicieux d’acheter un immeuble d’habitation ?

L’achat ou la construction d’un immeuble d’habitation est une décision importante qui nécessite une planification minutieuse. Avant d’acheter, faites attention à l’emplacement, à l’état et à la locativité du bien immobilier. 

Les immeubles d’habitation offrent certes des opportunités de rendement à long terme, mais ils entraînent des charges administratives et nécessitent beaucoup de fonds propres. Un entretien-conseil indépendant avec des spécialistes vous aide à évaluer les risques de manière réaliste et à trouver le financement adapté à vos besoins.