Financement d’un immeuble d’habitation : coûts et hypothèque

1. Combien coûte un immeuble d’habitation à l’achat ?

Le prix d’un immeuble d’habitation dépend principalement de l’emplacement du bâtiment. D’autres facteurs tels que l’état de la construction ou le niveau d’équipement entrent également en jeu. Sachez aussi que le prix de la propriété doit être en phase avec l’offre et la demande dans la région. L’Espace immobilier en ligne de Comparis vous permet d’avoir un aperçu des offres se situant dans votre fourchette de prix.

Outre le prix d’achat de l’immeuble, vous devez tenir compte des frais immobiliers, qui peuvent atteindre 5 % du prix de vente. Ces frais sont à votre charge. Vous ne pouvez pas les financer à l’aide des fonds débloqués par l’hypothèque.

2. Combien coûte la construction d’un immeuble d’habitation ?

En premier lieu, vous devez disposer d’un terrain, qu’il faut viabiliser. En principe, c’est la commune dans laquelle il se trouve qui est compétente en la matière.

Mais si le terrain a changé de destination, c’est souvent à vous en tant que maîtresse ou maître d’ouvrage d’assumer les coûts de certains travaux de rénovation (conduites d’alimentation, voies d’accès, etc.). Dans ce cas, il n’est pas rare que les frais supplémentaires aillent jusqu’à 100 francs/m2.

Le coût de la construction elle-même dépend de nombreuses variables, telles que le niveau d’aménagement. Dans le neuf, comptez environ 800 francs par mètre cube de volume de construction pour un niveau d’aménagement intermédiaire.

3. Quels sont les points clés du financement ?

Depuis le 1er janvier 2020, le ratio de financement externe des banques est plafonné à 75 % dans le cadre d’une transaction portant sur un immeuble d’habitation. Autrement dit, votre apport personnel doit couvrir au minimum 25 % du prix d’achat. Contrairement à ce qu’il est possible de faire pour l’achat d’une maison individuelle, vous ne pouvez pas mobiliser vos avoirs de prévoyance.

Il est important que vous trouviez un financement à de bonnes conditions que vous serez en capacité de rembourser sur le long terme. Gardez également à l’esprit qu’au début, les amortissements annuels sont plus élevés que pour un bien immobilier à usage propre. L’hypothèque grevant un immeuble d’habitation doit avoir été ramenée au moins aux deux tiers de la valeur de nantissement dans les dix ans suivant sa souscription.

4. Comment trouver la meilleure hypothèque pour un immeuble d’habitation ?

Les établissements hypothécaires examinent de très près les demandes qui leur sont soumises. Vous devrez notamment leur prouver votre solvabilité afin de les rassurer quant à votre capacité de remboursement à long terme.

Estimation

Dans le cas d’un immeuble d’habitation, il s’agit d’abord de déterminer la valeur du bien en question. L’estimation est réalisée selon la méthode de la valeur de rendement.

Taux d’endettement

L’établissement hypothécaire effectue par ailleurs un calcul de la capacité financière : il détermine le ratio entre le montant de l’hypothèque d’une part et le revenu locatif annuel net du bien immobilier, l’amortissement et les frais accessoires occasionnés d’autre part.

Rendement brut

Le rendement brut est un autre critère déterminant pour l’hypothèque. Il s’agit du rapport entre le revenu locatif net et le prix d’achat. Le rendement brut minimum exigé par la banque varie en fonction de l’emplacement et de l’état de la propriété.

Le comparateur de taux hypothécaires de Comparis vous aide à évaluer les offres hypothécaires.

5. Dans quels cas est-il souhaitable d’acquérir un immeuble d’habitation ?

Un immeuble d’habitation peut servir à différentes fins. Vous-même pouvez l’utiliser comme une maison multigénérationnelle. Le bien immobilier peut également servir à se constituer une prévoyance vieillesse ou représenter tout simplement un bon investissement. Selon l’usage qui en est fait, certains facteurs tels que la situation géographique, le niveau d’aménagement ou la distribution de l’espace n’ont pas le même poids.

Si vous comptez le louer, le rendement net est essentiel. Les revenus locatifs nets, déduction faite des frais d’exploitation, des primes d’assurance, des provisions et des pertes de loyer, sont mis en rapport avec le prix d’achat. Il est également utile d’examiner la rentabilité des capitaux propres pour déterminer le montant à emprunter. Celle-ci se calcule sur la base des revenus locatifs nets déduction faite des frais d’exploitation, des primes d’assurance, des provisions et les pertes de loyer. Elle est ensuite divisée par les fonds propres engagés.

La location est une source de revenus sûre

Les immeubles d’habitation sont devenus un investissement attractif, surtout depuis la crise financière de 2008. Les revenus locatifs qu’ils génèrent constituent une source de revenus sûre au vu de la conjoncture actuelle. De plus, le capital versé dans un bien immobilier est réputé pour sa grande résistance à l’inflation.

C’est d’autant plus vrai si vous avez souscrit une hypothèque : plus l’inflation est élevée, plus la valeur intrinsèque de votre montant hypothécaire baisse.

Frais courants de gestion et de maintenance

En revanche, un immeuble d’habitation requiert des investissements de capitaux relativement élevés. La gestion et la maintenance sont également la source de frais récurrents. Vous avez donc tout intérêt à clarifier d’emblée vos objectifs et à vous assurer de la solidité de votre plan de financement.