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Actualité Rapport immobilier : risque de bulle en Suisse – le marché immobilier continue à se stabiliser

ANALYSES
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Rapport immobilier par comparis.ch et l’EPF de Zurich. Photo : iStock / ondatra-m

Après avoir effectué la publication des variations de prix, l’EPF de Zurich et Comparis présentent la deuxième partie du rapport immobilier annuel portant sur le risque de bulle immobilière en Suisse. L'analyse laisse apparaître que le marché immobilier continue à se stabiliser. Depuis fin 2013, aucun district n’a été classé comme « critique ». Les 12 districts classés en « surveillance » sont les mêmes que ceux qui avaient déjà été identifiés dans l’analyse de 2016 et dans celle de 2017. En font notamment partie les districts zurichois en bordure de lac ainsi que Lucerne ou encore Aarau. En ce qui concerne le district See-Gaster, le rapport lève l’alerte.

La tendance de stabilisation observée sur les prix proposés à la vente des biens immobiliers en Suisse se confirme. En effet, pour les appartements, la hausse du prix au mètre carré en comparaison annuelle a, une nouvelle fois, enregistré une progression inférieure à 5 % dans la moitié des districts analysés. Des chiffres ressortant du dernier rapport immobilier de l’EPFZ (ETH Zürich) et du comparateur sur Internet comparis.ch. L'étude repose sur les données de plus de 1,5 million d'annonces de vente de maisons ou d’appartements, parues sur comparis.ch entre 2005 et fin juin 2018.

Aucun district classé « critique » ou en « vigilance »

« Dans le cadre de l’analyse actuelle (2018), nous n'avons pu constater aucun signe de bulle immobilière. En dépit d’un contexte persistant de taux bas en matière d’hypothèques, le marché immobilier en Suisse a continué à se stabiliser », constate Didier Sornette, professeur en risques entrepreneuriaux à l'EPF de Zurich. Pour la troisième fois consécutive, aucun district n’a été jugé « critique » ou en « vigilance ».

Alerte levée dans le district saint-gallois de See-Gaster

Dans l’édition 2013 du rapport immobilier, le district See-Gaster incluant Rapperswil-Jona, avait attiré l’attention avec une dynamique de prix à la hausse, se faisant alors classer en « vigilance ». Une légère accalmie avait pu être observée en 2014, date à partir de laquelle le district See-Gaster s’était maintenu dans la catégorie « en surveillance ». Le rapport lève maintenant l’alerte : « La situation sur le marché des appartements à See-Gaster est à la détente et les prix du mètre carré proposés à la vente accusent une baisse sensible », fait observer Didier Sornette. Ce district figure désormais dans la catégorie des risques les plus faibles.

12 districts toujours en « surveillance »

En raison d’un risque légèrement plus élevé, le rapport place les districts suivants dans la catégorie « en surveillance » : Bülach (ZH), Horgen (ZH), Lucerne (LU), Pfäffikon (ZH), Uster (ZH), Thoune (BE), Monthey (VS), Hinwil (ZH), Hochdorf (LU), Sursee (LU), Aarau (AG) et Lenzbourg (AG). En effet, des signes de bulle immobilière ayant pu y être observés, ils sont donc considérés comme à « surveiller ».

Un marché immobilier qui reste stable

« En raison des taux extrêmement bas ainsi que d’un contexte macroéconomique connaissant une évolution positive, on peut s’attendre à ce que le marché immobilier suisse reste globalement stable pour le reste de l’année », estime Didier Sornette. Il conseille aux personnes souhaitant acheter un bien immobilier de suivre les évolutions à moyen terme de la politique budgétaire européenne qui peuvent avoir des effets sur le marché suisse de l’immobilier. « Les prix de l’immobilier résidentiel ont certes fortement progressé au cours des dernières années mais la dynamique de prix s'est, elle, ralentie. Les prévisions indiquent que la stabilité des prix se confirmera avant tout dans les districts bénéficiant d’un classement neutre. », déclare Nina Spielhofer, Experte Immobilier & Maison chez Comparis.

Dans le cadre de l'analyse des risques, le rapport immobilier distingue quatre catégories d’évolution des districts, un district pouvant passer d’une catégorie à une autre en fonction des signes de bulle immobilière et des données disponibles (cf. méthode). Il permet de tirer des conclusions sur les différents types et tailles de biens immobiliers, p. ex. sur des petits appartements ou des maisons de taille moyenne. Le modèle appliqué dans cette étude ne repose pas sur des valeurs absolues mais sur la dynamique des prix et, en particulier, sur une hausse dont la progression est plus rapide qu’exponentielle.

  • « Critique » : pour la sixième fois depuis début 2013, le rapport immobilier ne dénombre aucun district « critique ». La dynamique des prix proposés à la vente ne montre pas de signes de bulle spéculative au cours du deuxième semestre 2018 non plus.
  • « Vigilance »comme pour l’analyse précédente, aucun district n’a été classé en « vigilance » cette année non plus. Cela revient donc à dire qu’aucun district ne fait état de signes de bulle immobilière.
  • « Surveillance » : les 12 districts classés en « surveillance » faisaient déjà tous partie de cette catégorie dans le rapport immobilier 2017. La situation sur le marché des appartements reste inchangée dans les districts suivants : Bülach (ZH), Horgen (ZH), Lucerne (LU), Pfäffikon (ZH), Uster (ZH), Thoune (BE) et Monthey (VS), alors que dans les districts ci-après, le marché des appartements est concerné au même titre que celui des maisons de taille moyenne : Hinwil (ZH), Hochdorf (LU), Sursee (LU), Aarau (AG), et Lenzbourg (AG).
  • « Changement de tendance » : cette année, un changement de tendance en matière d’évolution des prix a pu être constaté pour le district See-Gaster (SG). La situation s’y est largement apaisée. En effet, l’année précédente, le district de See-Gaster était venu se classer dans la catégorie en « surveillance ». Aucun changement de tendance n'avait pu être établi pour la période précédente, tous districts confondus.

Carte interactive sur l’évolution des prix

Rapports immobiliers des trimestres précédents

Rapports immobiliers de l’EPFZ (ETH Zürich) et du comparateur sur Internet comparis.ch

Rapport immobilier 2018 – Partie I

En onze ans, les prix des appartements mis en vente à Zurich ont augmenté de 97 %. C'est aussi la ville la plus chère pour les acheteurs à la recherche d’un appartement : le mètre carré y coûte aujourd’hui 13 000 francs en moyenne. À Horgen et dans le canton de Nidwald, on paie aujourd'hui plus de 80 % de plus qu’en 2007. Le prix au mètre carré le plus bas pour les appartements est pratiqué à Le Locle, dans le canton de Neuchâtel.

Retrouvez ici des informations détaillées : Rapport immobilier 2018 – Partie I

Rapport immobilier 2017 – Partie II

Risque de bulle immobilier : le marché reste stable en Suisse

On observe une relative accalmie sur le marché immobilier pour l’année passée. La situation est restée stable et ne présente à l’heure actuelle aucun signe de bulle immobilière. Cette année encore, aucun district n’a été qualifié de « critique ». Comme en 2016, les mêmes 13 districts sont signalés en « surveillance » car des signes de bulle immobilière y ont été observés par le passé – là aussi, de grandes évolutions de prix y sont toutefois peu probables.

Retrouvez ici des informations détaillées : Rapport immobilier 2017 – Partie II

Rapport immobilier 2017 – Partie I

Prix des appartements à Lucerne : en hausse de 82 % sur dix ans

Lucerne est la ville suisse qui affiche la plus forte envolée des prix au mètre carré pour les appartements : le mètre carré s’y négocie à 8500 francs, ce qui représente une hausse de 82 % par rapport à l’année 2007. Suit la ville de Horgen, avec une augmentation des prix de 80 % : le prix du mètre carré s’établit autour de 11 000 francs. Uster et Sursee se partagent la troisième place du podium, avec une hausse de 69 %. C’est la ville de Zurich qui affiche le prix au mètre carré le plus élevé de Suisse (12 250 francs), tandis que le district de Rarogne (VS) est le plus abordable (2750 francs).

Retrouvez ici des informations détaillées : Rapport immobilier 2017 – Partie I

Rapport immobilier 2016 – Partie II

Les prix ont augmenté de 76 % à Horgen depuis 2007

À Horgen, les prix proposés pour les appartements à vendre ont crû de 76 % en 9 ans. Suit le district de Lucerne, où la différence s’élève à 67 %. La hausse est de 65 % respectivement dans l’Ouest lausannois et à Zoug, qui se partagent la troisième place. Les appartements les plus onéreux à la vente se trouvent à Maloja dans les Grisons (13 000 francs le mètre carré).

Retrouvez ici des informations détaillées : Rapport immobilier 2016 – Partie II

Rapport immobilier 2016 – Partie I

Le marché immobilier suisse s’apaise à nouveau

Si le risque de bulle immobilière s’était accentué au cours de l'année passée, la situation est à nouveau rétablie aujourd’hui. À l’heure actuelle, aucun district n’a été jugé « critique ». On peut même parler d’une fin de l’alerte ou d’une modification de l’évolution des prix dans trois districts (Dielsdorf, March, Locarno). Par le passé, des signes de bulle immobilière ont pu être constatés dans 13 districts. Une stabilisation du marché n’a certes pas encore pu y être décelée, néanmoins la tendance qui se dégage est positive.

Retrouvez ici des informations détaillées : Rapport immobilier 2016 – Partie I

Rapport immobilier 2015 – Partie II

Marché immobilier : le risque de bulle augmente à nouveau

Sur le marché immobilier suisse, les risques augmentent à nouveau : cinq districts présentent de faibles signes de bulle immobilière. Au passage à la nouvelle année, seul un district était concerné. La bonne nouvelle : les experts de l’EPFZ ne jugent toujours aucun district comme étant « critique ».

Retrouvez ici des informations détaillées : Rapport immobilier 2015 – Partie II

Rapport immobilier 2015 – Partie I

Bulle immobilière : les risques ont-ils pratiquement disparu ?

La situation sur le marché immobilier suisse est toujours à la détente : on n'observe plus de faibles signes de bulle immobilière que dans un seul district. Le marché s'est donc sensiblement apaisé et le risque de bulle immobilière est pour l'heure écarté. Les experts se posent la question si le franc plus fort aura des répercussions sur le marché immobilier.

Retrouvez ici des informations détaillées : Rapport immobilier 2015 – Partie I

Rapport immobilier 2014 – Partie II

Le danger de bulle immobilière en Suisse s'estompe

La situation sur le marché immobilier suisse est toujours à la détente : seuls cinq districts présentent encore de faibles signes de bulle immobilière, le marché s'est donc apaisé. On ne trouve plus nulle part de signe fort de bulle immobilière – début 2013, onze districts se révélaient encore critiques. Si, en partie, aucun danger de bulle n'est à signaler, la progression des prix y est cependant énorme (p. ex. dans les districts d'Entremont, d'Imboden et de March).

Retrouvez ici des informations détaillées : Rapport immobilier 2014 – Partie II

Rapport immobilier 2014 – Partie I

Bulle immobilière : le danger persiste

Six districts de Suisse pointent vers une bulle immobilière – cinq en présentent des signes légers et un des signes forts. Un déplacement s'est donc opéré sur le marché immobilier suisse au cours du semestre dernier. En août 2013 encore, trois districts présentaient des signes forts de bulle ; deux des signes légers.

Retrouvez ici des informations détaillées : Rapport immobilier 2014 – Partie I

Rapport immobilier 2013 – Partie II

Refroidissement du marché immobilier suisse

Accalmie sur le marché suisse de l’immobilier : trois districts pointent clairement vers une bulle immobilière ; deux autres en présentent de faibles signes. Il y a six mois, la situation était encore critique dans onze districts. On observe, en revanche, une envolée des prix sur la période examinée : dans les districts des lacs, les appartements coûtent aujourd’hui jusqu’à 69 % de plus qu’en 2007.

Retrouvez ici des informations détaillées : Rapport immobilier 2013 – Partie II.

Rapport immobilier 2013 – Partie I

Des signes de bulle immobilière en Suisse

Onze districts de Suisse pointent fortement vers une bulle immobilière. Les régions les plus touchées ne sont pas les centres mais celles en périphérie. Toutefois, il faut s'attendre à ce que cette situation s'apaise dans un délai d'un an/en cours d'année. Par rapport à l'année 2007, les appartements se sont renchéris, jusqu’à un quart du prix voire de moitié, dans plus de 80 % des districts.

Retrouvez ici des informations détaillées : Rapport immobilier 2013 – Partie I