Marché immobilier suisse : ce qu’il faut désormais savoir
En 2024, les taux d’intérêt ont nettement reculé après quelques hausses. Quelles implications pour le marché immobilier ? Le point avec Comparis.
05.11.2024
iStock / Michael Derrer Fuchs
1. Quelle est la situation actuelle sur le marché immobilier suisse ?
Le marché immobilier suisse est influencé notamment par la politique monétaire suisse et le niveau général des taux d’intérêt.
La politique suisse en matière de taux d’intérêt a connu quelques changements au cours des dernières années :
La Banque nationale suisse (BNS) avait nettement relevé son taux directeur à plusieurs reprises en 2022 et 2023 en raison de la hausse de l’inflation.
En 2024, le taux s’est détendu : après le pic de 1,75 %, le taux directeur a été abaissé de 0,25 point de pourcentage en mars, juin et septembre.
Actuellement, le taux directeur s’élève à 1 %.
Le niveau modéré des taux d’intérêt soutient la demande de biens immobiliers.
Les taux hypothécaires influencent les coûts de financement d’un bien immobilier. Ils sont étroitement liés au niveau général des taux d’intérêt, qui est influencé par la politique monétaire des banques centrales.
En règle générale, pour le marché immobilier, on considère que :
Lorsque le niveau des taux augmente, les taux hypothécaires augmentent.
Lorsque les taux baissent, les taux hypothécaires baissent.
2. À quoi ressemble la demande de logements en Suisse ?
Au cours des dernières années, les prix de l’immobilier en Suisse ont globalement augmenté.
La croissance s’est toutefois ralentie à partir de 2022. Cela est notamment dû à la hausse du taux directeur et des taux hypothécaires – associée à des incertitudes économiques générales.
Dans l’ensemble, le marché immobilier suisse a néanmoins fait preuve de résistance. Même lorsque les taux indicatifs des hypothèques à taux fixe ont atteint un sommet sur 10 ans en octobre 2022, la demande est restée assez stable.
Les raisons principales de cette stabilité élevée sur le marché immobilier sont :
Un degré d’immigration élevé : ces dernières années, la Suisse a connu une forte immigration, ce qui a accru le besoin de logements.
Une augmentation des coûts de construction : depuis 1998, les coûts de construction ont augmenté de 40 à 60 %. Cela a rendu la construction de nouveaux biens immobiliers plus chère et a donc limité l’offre, ce qui soutient les prix.
L’activité de construction en baisse : l’activité de construction neuve est en baisse – et ce avec une demande croissante. Selon le journal Baublatt, seuls 35 900 biens immobiliers ont été autorisés à la construction au cours des douze derniers mois – soit le chiffre le plus bas des 20 dernières années.
En comparaison historique, le niveau des taux d’intérêt est resté à un niveau modéré. Ainsi, la hausse des taux d’intérêt n’a eu qu’un effet limité sur la demande.
La demande de logements est restée stable. Les raisons en sont la forte immigration, l’augmentation des coûts de construction et l’activité de construction relativement faible ces dernières années.
3. La baisse des taux fait-elle grimper les prix de l’immobilier ?
Depuis juin 2024, les taux hypothécaires sont à nouveau en baisse. Les prix de l’immobilier augmentent-ils davantage ?
Il n’est pas facile de répondre à cette question, parce que l’évolution des prix de l’immobilier ne dépend pas seulement des coûts de financement, mais aussi d’autres facteurs.
Ces facteurs incluent par exemple :
L’immigration
L’activité de construction
Les coûts de construction
L’offre de biens immobiliers disponibles
La situation économique
Le développement démographique
Qu’est-ce que cela signifie concrètement ?
Pour 2024, on observe une légère hausse du niveau des prix. La baisse des taux hypothécaires pourrait également stimuler la demande de biens immobiliers à l’avenir.
L’immobilier locatif plus sensible aux fluctuations des taux d’intérêt
Les immeubles locatifs ont tendance à être plus sensibles aux fluctuations des taux d’intérêt que les immeubles résidentiels.
Si les taux hypothécaires d’un bien immobilier locatif augmentent sans augmentation correspondante des loyers, les chances de rendement d’un bien immobilier diminuent.
Inversement, la baisse des taux hypothécaires augmente l’attractivité, accroît la demande et peut faire augmenter la valeur de marché. Les investisseurs bénéficient alors de conditions de financement plus avantageuses et d’opportunités de rendement plus élevées.
4. Quel est le risque d’un crash immobilier ?
À la fin des années 1980 et au début des années 1990, le nombre de logements vacants en suisse a augmenté. La demande de logements était alors trop faible. La bulle immobilière qui a éclaté a directement conduit à une crise immobilière.
Les prix ont partiellement baissé, jusqu’à 40 %. Les preneuses et les preneurs d’hypothèques et les investisseurs se sont retrouvés en difficulté. Les banques ont perdu plusieurs dizaines de milliards en raison de la dépréciation.
Un taux d’intérêt calculé élevé protège contre la crise
Mais il y a très peu de chances pour que cette situation se reproduise de sitôt. En effet, lors de l’octroi d’hypothèques, les banques tablent sur un taux d’intérêt calculé de 5 %. Elles déterminent systématiquement si l’hypothèque à octroyer resterait supportable pour la preneuse ou le preneur avec un taux d’intérêt aussi élevé.
Selon le Baromètre des Hypothèques Comparis, les taux des hypothèques à taux fixe sur dix ans se situent actuellement en dessous de 2 %. Actuellement, les taux hypothécaires sont donc nettement inférieurs au taux d’intérêt calculé.
L’augmentation du ratio de financement externe ne devrait pas poser problème
Si la valeur du bien diminue, le ratio de financement externe augmente automatiquement. Ce qui signifie que la part de l’hypothèque dans la valeur totale du bien augmente. Dans ce contexte, on parle souvent du fait que les établissements hypothécaires peuvent alors réclamer un paiement supplémentaire de la part de la personne qui emprunte.
Dans la pratique, cependant, une telle exigence est difficilement applicable. Pour qu’elle puisse l’être, il faudrait prouver la variation de la valeur du bien immobilier. Et cela n’est pas possible – du moins jusqu’à la vente effective.
5. Quelle est l’importance des fluctuations des taux d’intérêt dans le choix d’une hypothèque ?
Les fluctuations des taux d’intérêt influencent le montant des intérêts hypothécaires. Par conséquent, il est important de savoir si c’est plutôt une hypothèque à taux fixe stable ou une hypothèque Saron flexible qui vous convient le mieux.
L’hypothèque à taux fixe offre une stabilité et une protection contre les hausses de taux, mais elle est moins flexible et plus chère en cas de baisse des taux.
L’hypothèque Saron est plus flexible et moins chère en cas de baisse des taux, mais elle comporte le risque d’une hausse soudaine des taux. Le choix dépend de votre propension au risque.
La majorité des propriétaires immobiliers suisses préfèrent les hypothèques à taux fixe. Elles offrent sécurité et prévisibilité.
Une hypothèque à taux fixe sur 10 ans coûte actuellement entre 1,5 et 2,1 % par an (état en septembre 2024).
6. Quelles questions les vendeurs immobiliers potentiels doivent-ils se poser ?
Même celles et ceux qui voient leur propriété comme un investissement à long terme peuvent vouloir se séparer de leur propriété à un moment donné. Cependant, quel est le meilleur moment pour vendre un bien immobilier ? Et comment dois-je procéder ? Les questions suivantes vous aideront à prendre une décision.
Quand la vente est-elle prévue et à quelle évolution de prix vous attendez-vous ?
Personne ne peut prédire avec précision l’évolution du marché. Vous envisagez de vendre votre bien immobilier à l’avenir ? Réfléchissez alors suffisamment tôt aux différentes trajectoires que peut emprunter le marché immobilier et à leurs conséquences sur vos plans de vente.
Par le passé, les différentes phases de l’évolution des prix de l’immobilier se sont poursuivies à plusieurs reprises pendant de nombreuses années. Il peut donc être difficile de simplement « sortir » d’une phase.
Indépendamment de la situation actuelle du marché, agir avec prudence et anticipation est payant. En cas de soudaine contrainte de temps, vous devrez peut-être vendre votre bien immobilier en dessous du prix du marché ou de sa valeur vénale.
Lorsqu’une personne privée réalise un gain sur la vente d’un bien immobilier ou d’un terrain, un impôt spécial est exigible, à savoir l’impôt sur les gains immobiliers. Sous certaines conditions, cet impôt sur les gains immobiliers peut être différé. Là aussi, bien planifier peut être payant.
Ma stratégie de vente est-elle la bonne ?
La tarification du bien immobilier nécessite de viser juste, Vous avez déjà mis votre bien en vente et la demande est faible ? Alors il vous est conseillé de revoir le prix de l’offre.
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7. Quelles questions les acheteurs potentiels doivent-ils se poser ?
La baisse des taux hypothécaires devrait inciter de nombreux propriétaires potentiels à concrétiser leurs projets dans les meilleurs délais.
D’un point de vue historique, la charge de remboursement des intérêts est actuellement modérée. C’est ce qu’indique un coup d’œil sur l’évolution des taux d’intérêt des hypothèques. À titre de comparaison : en 2008, le taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sur dix ans s’élevait par exemple à 4,65 %.
Questions importantes lors de l’achat d’un bien immobilier
Est-ce que je peux me permettre à long terme d’acheter le logement de mes rêves si l’hypothèque doit être refinancée par une nouvelle hypothèque possiblement plus chère ? Est-ce que je le souhaite ?
Le prix demandé reflète-t-il la situation actuelle du marché ou est-il beaucoup trop élevé ?
Y a-t-il moyen de négocier une réduction de prix ?
Dois-je opter pour une hypothèque à taux fixe ou une hypothèque Saron ?
Un conseil professionnel – par exemple par notre partenaire hypothécaire HypoPlus – fournit des réponses. Les professionnel·le·s ne peuvent certes pas prédire l’avenir. Mais ils peuvent envisager diverses possibilités de financement et divers scénarios avec vous, ce qui facilite la prise de décision.
Cet article a été créé pour la première fois le 25.07.2022
