Marché immobilier suisse : ce qu’il faut désormais savoir

1. Quelle est la situation actuelle sur le marché immobilier suisse ?

La situation a changé ces deux dernières années. La Banque nationale suisse (BNS) a sensiblement relevé son taux directeur en 2022, pour la première fois depuis 2007, et ce en raison de la hausse de l’inflation. 

À la mi-juin 2022, une première augmentation a eu lieu, le taux passant de moins 0,75 à moins 0,25 %. De nouvelles hausses du taux directeur ont été entreprises entre septembre 2022 et juin 2023. Actuellement, le taux directeur s’élève à 1,75 %.

La demande de logements ne faiblit pas

Le marché immobilier est sensible à l’évolution du taux directeur et des taux hypothécaires. Après que les taux indicatifs des hypothèques à taux fixe ont atteint leur plus haut sur dix ans au mois d’octobre 2022, les taux hypothécaires sont actuellement relativement stables.  

Jusqu’à présent, la demande de logements est également restée stable. « Cette situation s’explique, entre autres, par l’immigration exceptionnelle, l’augmentation des coûts de construction et la relative faiblesse de l’activité de construction ces dernières années », indique Dirk Renkert, expert Immobilier Comparis.

2. Un autre crash immobilier est-il imminent ?

À la fin des années 1980 et au début des années 1990, les taux de vacance des biens immobiliers suisses ont augmenté. La demande de logements était alors trop faible. La bulle immobilière qui a éclaté a directement conduit à une crise immobilière. 

Les prix ont partiellement baissé, jusqu’à 40 %. Les preneuses et les preneurs d’hypothèques et les investisseurs se sont retrouvés en difficulté. Les banques ont perdu plusieurs dizaines de milliards en raison de la dépréciation.

Un taux d’intérêt calculé élevé protège contre la crise

Mais il y a très peu de chances pour que cette situation se reproduise de sitôt. En effet, lors de l’octroi d’hypothèques, les banques tablent sur un taux d’intérêt calculé de 5 %. Elles déterminent systématiquement si l’hypothèque à octroyer resterait supportable pour la preneuse ou le preneur avec un taux d’intérêt aussi élevé.

Selon le Baromètre des Hypothèques Comparis, les taux des hypothèques à taux fixe sur dix ans oscillent actuellement entre 2 et 3 %. À court terme, ils devraient donc rester nettement inférieurs au taux d’intérêt calculé. 

Une nouvelle hausse des taux hypothécaires ne devrait donc pas entraîner de vague de défaillances de crédit pour les preneuses et les preneurs d’hypothèque. Néanmoins, la hausse générale des taux d’intérêt pourrait – en fonction de la région et de l’état du bien immobilier concerné – se traduire par une baisse des prix de l’immobilier.

L’immobilier de rendement est particulièrement menacé

L’immobilier de rendement est par expérience particulièrement touché par la hausse des taux d’intérêt. Si les taux hypothécaires augmentent sans commune mesure avec le rendement locatif, l’immobilier de placement n’est plus aussi attractif qu’auparavant. Conséquence : la valeur de marché du bien immobilier diminue.

L’augmentation du ratio de financement externe ne devrait pas poser problème

Si la valeur de la propriété diminue, le ratio de financement externe augmente automatiquement. Dans ce contexte, on parle souvent du fait que les établissements hypothécaires peuvent dans ce cas réclamer un paiement supplémentaire de la part de la personne qui emprunte. 

Dans la pratique, cependant, une telle exigence est difficilement applicable. Pour qu’elle puisse l’être, il faudrait prouver la variation de la valeur du bien immobilier. Et cela n’est pas possible – du moins jusqu’à la vente effective.

3. Quelles conséquences pour les propriétaires immobiliers ?

La grande majorité des propriétaires (de maisons ou d’appartements) suisses optent pour des hypothèques à taux fixe comme financement. Ils se protègent ainsi pendant toute la durée de l’hypothèque contre de nouvelles variations de taux d’intérêt. Le prix à payer est une sorte de prime d’assurance : une hypothèque à taux fixe sur 10 ans coûte actuellement entre 2 et 3 % par an. 

Il est recommandé aux propriétaires immobiliers de se pencher sur le refinancement de leur hypothèque suffisamment tôt. Vous trouverez des conseils sur la situation actuelle à destination des preneuses et des preneurs d’hypothèque dans les prévisions des taux hypothécaires de Comparis.

4. Quelles questions les vendeurs immobiliers potentiels doivent-ils se poser ?

Même celles et ceux qui voient leur propriété comme un investissement à long terme peuvent vouloir se séparer de leur propriété à un moment donné. Quel est le meilleur moment pour vendre un bien et comment dois-je procéder ? Les questions suivantes vous aideront à prendre une décision. 

Quand la vente est-elle prévue et à quelle évolution de prix vous attendez-vous ?

Personne ne peut prédire avec précision l’évolution du marché. Vous envisagez de vendre votre bien immobilier à l’avenir ? Réfléchissez alors suffisamment tôt aux différentes trajectoires que peut emprunter le marché immobilier et à leurs conséquences sur vos plans de vente. 

Par le passé, les différentes phases de l’évolution des prix de l’immobilier se sont poursuivies à plusieurs reprises pendant de nombreuses années. Il peut donc être difficile de simplement « sortir » d’une phase. 

Indépendamment de la situation actuelle du marché, agir avec prudence et anticipation est payant. En cas de soudaine contrainte de temps, vous devrez peut-être vendre votre bien immobilier en dessous du prix du marché ou de sa valeur vénale.

5. Quelles questions les acheteurs potentiels doivent-ils se poser ?

La montée des taux hypothécaires a pu inciter de nombreux aspirants propriétaires à reconsidérer leurs plans. 

Mais le taux d’intérêt est loin d’être le seul facteur important lors de l’achat d’une maison. D’autant plus que la charge des intérêts reste historiquement très faible. C’est ce que révèle l’aperçu Comparis sur l’évolution des taux hypothécaires. En 2008, le taux d’intérêt à 10 ans s’élevait par exemple à 4,65 %, et non à 2 ou 3 %.

Hypothèque Saron ou fixe ?

En tant qu’acheteuse ou acheteur, demandez-vous si vous souhaitez opter pour une hypothèque à taux fixe ou pour une hypothèque Saron. Les hypothèques à taux fixe offrent une protection contre la hausse des taux hypothécaires pendant la durée du contrat. Mais leur prix, en conséquence, est élevé. 

Les hypothèques Saron s’adaptent de manière dynamique aux évolutions du marché – et sont donc destinées aux acquéreuses et acquéreurs prêts à prendre des risques, en capacité de supporter des charges d’intérêts plus élevées à court terme. En principe, si vous escomptez une hausse modérée des taux d’intérêt voire une baisse de ces derniers, vous feriez mieux de partir sur une hypothèque Saron. En revanche, si vous prévoyez une hausse des taux très rapide, très forte et durable de la part de la banque centrale, vous devriez souscrire une hypothèque à taux fixe. 

Autres questions essentielles

• Est-ce que je peux me permettre à long terme d’acheter le logement de mes rêves si l’hypothèque doit être refinancée par une nouvelle hypothèque possiblement plus chère ? Est-ce que je le souhaite ?

• Le prix demandé reflète-t-il la situation actuelle du marché ou est-il beaucoup trop élevé ?

• Y a-t-il moyen de négocier une réduction de prix ?

Un entretien-conseil avec une ou un professionnel facilite ces réflexions. Les professionnels ne peuvent certes pas prédire l’avenir, mais ils peuvent envisager diverses possibilités de financement et divers scénarios avec vous.