Méthode de la valeur intrinsèque : calculer la valeur réelle d’un bien immobilier

1. Avec la méthode de la valeur intrinsèque, comment la valeur du bien est-elle calculée ?

La méthode de la valeur intrinsèque est également appelée méthode de la valeur réelle. Elle sert à calculer la valeur matérielle d’un bien immobilier. Le point de départ est la question suivante : combien cela coûterait-il de remplacer l’objet dans son état actuel ? Dans cette approche axée sur les coûts,

• la valeur du terrain sur lequel est situé le bien, et

• la valeur vénale du bien sont déterminées et additionnées.

2. Calcul de la valeur intrinsèque : comment ça marche ?

La méthode de la valeur intrinsèque consiste à additionner la valeur du terrain et la valeur vénale du bien immobilier qui s’y trouve. La valeur vénale est calculée à partir du volume en mètres cubes multiplié par les coûts de construction par mètre cube.

La valeur indicative en Suisse est d’environ 800 francs par mètre cube de volume de construction. Selon le niveau d’équipement, elle peut subit une forte correction, principalement à la hausse. Un montant est déduit des coûts de construction au titre de la dépréciation liée à l’âge.

Dans le but de calculer la valeur foncière, une comparaison du marché est effectuée. À cette fin, les experts recueillent des valeurs comparatives du plus grand nombre possible de ventes de terrains alentours.

Le prix du marché effectif n’a pas d’importance pour le calcul de la valeur intrinsèque. Il ne joue un rôle que pour le terrain. La valeur intrinsèque peut donc différer de la valeur de marché.

Les formules suivantes sont applicables : 

• Valeur vénale = frais de construction + frais accessoires - dépréciation

• Valeur vénale + valeur foncière = valeur intrinsèque du bien

3. Quand la méthode de la valeur intrinsèque est-elle adaptée à l’estimation immobilière ?

Les propriétés qui présentent des caractéristiques spéciales (telles que les biens immobiliers de luxe, les biens « coup de cœur , les très vieilles maisons et les propriétés avec un grand terrain) sont particulièrement difficiles à évaluer. Dans ces cas, la méthode de la valeur intrinsèque est appropriée. La valeur ainsi définie est déterminante surtout pour l’assurance bâtiment.

Dans quels cas la méthode de la valeur intrinsèque n’est-elle pas appropriée ?

La méthode de la valeur intrinsèque ne tient pas compte de la demande à l’instant T pour l’objet en question. La valeur réelle du bien immobilier telle qu’elle a été définie peut donc différer considérablement de la valeur de marché effective.

C’est pourquoi les banques s’appuient généralement sur ce que l’on appelle la méthode d’estimation hédoniste pour l’octroi de prêts hypothécaires. Cette méthode d’évaluation permet de mieux s’approcher du prix auquel est susceptible d’être cédé le bien lors de sa vente.

4. En quoi la méthode de la valeur intrinsèque diffère-t-elle des autres méthodes d’évaluation immobilière ?

La méthode de la valeur intrinsèque sert à calculer la valeur de remplacement du bien. La conjoncture n’est pas prise en compte.

En revanche, dans l’évaluation hédoniste, le marché est la base du calcul de la valeur. Le prix de la propriété est calculé en comparaison avec le plus grand nombre possible d’objets similaires. C’est ainsi qu’une valeur conforme au marché est déterminée.

La méthode de la valeur de rendement tient compte du rendement à réaliser. La question du rendement qu’il est possible d’obtenir en louant le bien figure au premier plan.