Comment calculer la surface habitable nette ?
Qu’est-ce qui compte dans la surface habitable nette en Suisse – et comment calculer la surface habitable ? Que puis-je faire en cas d’inexactitudes dans le contrat de bail ?
13.05.2025
iStock / T Turovska
1. Calculer la surface habitable nette : qu’est-ce qui compte dans la surface habitable en Suisse ?
En Suisse, la surface habitable nette n’est pas définie de manière uniforme. Le système d’évaluation de logements (SEL) de la Confédération et la norme SIA 416 font référence en la matière.
La surface habitable nette est constituée de toutes les surfaces de plancher accessibles et utilisables d’un appartement. Pour la surface habitable nette :
Les pièces peuvent être chauffées et sont habitables toute l’année.
La hauteur de la pièce est d’au moins 1,5 mètre.
Les murs intérieurs et extérieurs ne sont pas pris en compte. Autrement dit, les pièces sont mesurées d’un mur à l’autre. Le volume des murs ne fait pas partie de la surface habitable nette.
Le réduit et les armoires murales à l’intérieur de l’appartement en font partie.
La norme SIA 416 est définie par la Société suisse des ingénieurs et des architectes. Elle définit la surface utile principale. Elle correspond à ce que la plupart des gens entendent par « surface habitable » : la surface totale de toutes les pièces chauffées. Cela inclut également les zones où se trouvent des meubles tels que la baignoire ou les armoires encastrées.
La cave, par exemple, ne fait pas partie de la surface utile principale. Le balcon et la terrasse sont également des surfaces utiles secondaires.
Surface habitable brute, surface utile extérieure, surface utile secondaire : différences
En ce qui concerne les espaces de vie, il existe différents termes, qui désignent des choses différentes.
Surface habitable brute : surface habitable nette plus les murs extérieurs.
Surface utile principale : surface totale de toutes les pièces chauffées.
Surface utile extérieure : balcon, terrasse, parking extérieur ou jardin. S’y ajoute, dans certains cas, la véranda, si elle n’est pas chauffée.
Surface utile secondaire : garage, cave, grenier ou atelier.
Surface habitable dans les annonces
Dans les annonces immobilières, on parle souvent de « surface habitable ». La définition de la surface habitable est rarement précisée. En cas de doute, contactez l’annonceuse ou l’annonceur.
Le terme « surface utile » est également populaire. Par rapport à la surface habitable, cette valeur est généralement plus élevée. En effet, elle inclut également, par exemple, les balcons ou les caves.
2. Qu’est-ce qui est pris en compte dans le calcul de la surface habitable nette – et qu’est-ce qui ne l’est pas ?
La surface habitable nette comprend toutes les pièces habitables. C’est-à-dire, entre autres, la cuisine, la salle de bain et le couloir.
Le grenier, la cave et l’atelier sont des surfaces utiles secondaires. Elles ne font pas partie de la surface habitable nette.
Les balcons et les terrasses sont des surfaces utiles extérieures. Elles ne font pas partie de la surface habitable nette.
Les balcons couverts, les loggias et les jardins d’hiver font partie de la surface habitable nette s’ils sont habitables et chauffés toute l’année. Dans le cas contraire, ils font partie de la surface utile extérieure.
Il n’existe pas de norme pour les pièces mansardées. En règle générale, les surfaces d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,5 mètre font partie de la surface habitable nette.
Bon à savoir : la pente du toit est en partie représentée sur le plan d’étage. Vous pouvez alors estimer si la surface est utilisable.
Les surfaces sous les lavabos et les WC font partie de la surface habitable nette. En effet, vous pouvez les utiliser à des fins d’habitation.
L’espace dans les placards et les espaces de rangement (réduits) font partie de la surface habitable nette.
3. Comment calculer la surface habitable ?
Vous souhaitez calculer les mètres carrés de votre logement ? Comptez la surface au sol de toutes les pièces chauffées et habitables et additionnez-les. Les murs ne font pas partie de la surface habitable.
Vous pouvez calculer la surface des pièces à l’aide d’un mètre ruban ou d’un mètre pliant. La règle est la suivante : la longueur multipliée par la largeur donne le nombre de mètres carrés de la pièce. Pour les combles, comptez les surfaces au sol à partir de 1,5 mètre de hauteur.
Conseil Comparis : vous pouvez désormais mesurer les pièces à l’aide d’applications pour smartphone. Pour ce faire, recherchez des applications de mesure dans l’App Store. Cependant, les mesures sont souvent imprécises. Elles ne donnent donc qu’un aperçu.
La surface habitable nette exacte du logement est particulièrement importante. En Suisse, elle sert de base à d’autres calculs, et notamment du montant du loyer par mètre carré ou du décompte des frais accessoires. Veillez donc à ce que les informations figurant dans le contrat de bail correspondent à la taille réelle de l’appartement.
4. Que faire si le logement est plus petit qu’indiqué ?
Les propriétaires utilisent des méthodes diverses pour mesurer la surface habitable. La valeur indiquée dans le contrat de location peut donc être supérieure à la surface habitable nette selon le SEL et la SIA.
Conseil Comparis : si possible, renseignez-vous sur la méthode de calcul de la surface habitable dès la visite.
La loi ne fixe aucune limite quant à l’écart autorisé. D’une manière générale : vous n’auriez pas signé le contrat de location si la surface réelle (selon le SEL/la norme SIA) avait été indiquée ? C’est que l’écart est trop grand. Il s’agit d’un défaut de la chose louée. Vous pouvez alors vous retirer du contrat ou demander une réduction du loyer.
Important : comme il existe différentes méthodes de calcul, des écarts jusqu’à 10 % sont tolérables, comme le confirme la jurisprudence.
Vous souhaitez emménager dans un logement plus grand ? Vous trouverez des milliers d’annonces sur le portail immobilier de Comparis.
Cet article a été créé pour la première fois le 01.09.2010
