Évaluer son bien : combien vaut ma maison ?

2. Comment calcule-t-on la valeur du bien de manière professionnelle ?

Différentes méthodes d’estimation sont utilisées en fonction de l’usage prévu et du type de bien. Les experts en immobilier s'orientent principalement sur ces trois méthodes :

• Estimation hédoniste : dans ce modèle, la valeur du bien est déterminée par la comparaison avec des biens similaires déjà vendus. Le modèle de prix hédoniste en déduit la valeur vénale. Ce modèle convient surtout aux biens immobiliers standard occupés par les propriétaires.

• Méthode de la valeur de rendement / méthode des discounted cash flows (DCF) : les deux méthodes sont utilisées pour déterminer la valeur des biens immobiliers de rendement. Les revenus locatifs futurs sont additionnés et actualisés à la date d’évaluation avec l’application d’un taux de capitalisation.

• Méthode de la valeur intrinsèque : la valeur d’un bien immobilier se compose ici de la valeur du terrain et de la valeur vénale de la propriété. La méthode de la valeur intrinsèque ne tient pas compte des critères du marché (à l’exception de la valeur foncière). La valeur intrinsèque peut donc différer de la valeur de marché. Cette méthode de calcul est réservée notamment aux biens immobiliers de luxe.

3. Dans quels cas est-il souhaitable de procéder à un rapport d’expertise ?

Les spécialistes tels que les établissements hypothécaires et les agents immobiliers connaissent généralement bien les méthodes d’estimation. C’est pourquoi leurs estimations font souvent partie du processus de vente normal.

Mais il peut être judicieux de faire appel en plus à un ou une expert·e en immobilier pour l’estimation, tout particulièrement pour les biens immobiliers de luxe, les biens nécessitant des travaux de rénovation, les biens immobiliers avec une grande partie du terrain, les biens « coup de cœur » ou les bâtiments historiques.

Une expertise écrite contient généralement la valeur estimée et une estimation de l’état de la construction du bien immobilier.

4. Quels sont les avantages d’une estimation professionnelle ?

Les vendeurs (particuliers) estiment souvent la conjoncture du marché de manière trop imprécise. Exemple : le trajet quotidien de 15 minutes à pied jusqu’à l’arrêt de bus le plus proche est devenu votre quotidien. Pour les acheteuses et acheteurs potentiels, cette donnée peut freiner l’achat.

En conséquence, le prix que vous avez en tête n’est pas celui du marché. Un prix trop élevé risque de faire durer inutilement le processus de vente. Inversement, un prix trop bas est très dommageable. Par conséquent, il peut être utile de consulter un spécialiste pour l’estimation immobilière.