Calculer la valeur de son bien : combien vaut ma maison ?
Une évaluation immobilière professionnelle limite le risque de vendre un bien à un prix inférieur à sa valeur. Comparis vous indique comment procéder.
10.06.2025
iStock / Thaï Noipho
1. Qu’est-ce qu’une évaluation immobilière ?
Une évaluation immobilière sert à déterminer la valeur marchande actuelle (valeur vénale) d’un bien immobilier, généralement à des fins de vente, de financement, de partage successoral ou fiscales. Différents facteurs tels que l’emplacement, l’état et le niveau d’aménagement du bien immobilier sont pris en compte pour l’évaluation. Par ailleurs, différentes méthodes sont utilisées pour déterminer la valeur.
Une évaluation immobilière est nécessaire dans des situations diverses et sert de base de décision objective à de nombreuses fins. Voici quelques exemples :
Vente d’une maison : le calcul de la valeur du bien sert de base à la négociation du prix entre le vendeur et l’acheteur.
Financement immobilier : les établissements financiers ont besoin de la valeur immobilière pour le calcul de l’hypothèque. Elle est déterminante pour le montant maximal du prêt.
Fins fiscales et juridiques : en cas d’héritage, de donation ou de divorce, la valeur immobilière est déterminante pour un partage des actifs équitable et conforme à la loi.
2. Calculer la valeur d’un bien immobilier en ligne : puis-je estimer moi-même un bien immobilier ?
Pour vous faire une première idée de la situation, vous pouvez estimer vous-même un bien immobilier, par exemple à l’aide d’un outil en ligne. Vous pouvez par exemple réaliser ce type d’évaluation sur Comparis.
L’évaluation s’appuie sur les prix du marché immobilier à l’instant T, l’emplacement et les caractéristiques du bien.
Bon à savoir
Les outils d’évaluation immobilière en ligne vous donnent une première idée de la valeur marchande de votre bien. Cependant, comme ils ne sont pas toujours exacts, il est souvent utile de procéder à une évaluation professionnelle.
3. Comment calcule-t-on la valeur immobilière de manière professionnelle ?
Différentes méthodes d’évaluation sont utilisées en fonction de l’usage prévu et du type de bien. Les expertes et les experts immobiliers s’appuient principalement sur les méthodes suivantes :
Estimation hédoniste : dans cette méthode, la valeur du bien est déterminée par la comparaison avec des biens similaires déjà vendus. La valeur vénale est déterminée sur cette base. Ce modèle convient surtout aux biens immobiliers standard occupés par les propriétaires.
Méthode de la valeur de rendement / méthode des discounted cash flows (DCF) : les deux méthodes sont utilisées pour déterminer la valeur des biens immobiliers de rendement. En principe, elles calculent la valeur d’un bien en fonction des revenus locatifs nets attendus.
Méthode de la valeur intrinsèque : la valeur d’un bien immobilier se compose ici de la valeur du terrain et de la valeur vénale de la propriété. Cette méthode est souvent appliquée aux biens immobiliers présentant des caractéristiques particulières (p. ex. biens de luxe ou « coup de cœur »).
4. Quels sont les avantages d’une évaluation professionnelle ?
Souvent, les particuliers estiment la situation du marché de manière imprécise. Exemple : le trajet quotidien de 15 minutes à pied jusqu’à l’arrêt de bus le plus proche est devenu votre quotidien. Pour les acheteuses et acheteurs potentiels, cette donnée peut en revanche être un frein à l’achat.
En conséquence, le prix que vous avez en tête ne correspond pas à la réalité du marché. Un prix trop élevé risque de faire durer inutilement le processus de vente. Inversement, un prix trop bas est très dommageable. Par conséquent, il peut être utile de faire appel à une experte ou un expert pour l’évaluation de votre bien immobilier.
5. Combien coûte une évaluation immobilière en Suisse ?
Le coût du calcul de la valeur d’un bien immobilier varie en fonction du type d’évaluation, du prestataire et de la complexité du bien.
Une évaluation en ligne pour se faire une première idée de la valeur d’un bien immobilier est généralement gratuite.
Pour une évaluation détaillée par une experte ou un expert, il faut compter au moins 1000 francs.
Une expertise sommaire par une agente ou un agent immobilier coûte environ 200 à 500 francs. Si vous vendez ensuite le bien par l’intermédiaire de la même agence immobilière, le prix de l’évaluation est généralement inclus dans la commission de l’agent immobilier.
6. Déterminer la valeur immobilière : quels sont les critères importants ?
La valeur estimative d’un bien s’établit sur la base de nombreux critères.
Exemples :
Marché immobilier régional
Emplacement, environnement immédiat (accès aux transports publics, établissements de formation, centres commerciaux, zones de loisirs)
Bâtiments à proximité / densité
Utilisations possibles, p. ex. places de parc
Année de construction
Plan et surface habitable / valeur du terrain
Niveau d’aménagement et état énergétique du bien
Le cas échéant, évolution régionale des prix
7. Conseils pour augmenter la valeur de votre bien immobilier
Pour augmenter la valeur de votre bien immobilier, des investissements ciblés sont particulièrement efficaces. Voici quelques conseils :
L’un des moyens les plus durables d’augmenter la valeur d’un bien immobilier est d’ améliorer de manière ciblée son efficacité énergétique. Exemples :
Remplacement des anciennes fenêtres par des modèles modernes et bien isolés
Installation d’une pompe à chaleur ou de panneaux solaires
Isolation ultérieure du toit et de la façade
Ces mesures réduisent non seulement les frais d’énergie et de chauffage, mais augmentent également considérablement la valeur du bien.
Des cuisines et des salles de bains modernes et de haute qualité sont des critères de décision importants pour les acheteurs potentiels. Ils augmentent considérablement la valeur du bien.
L’augmentation de la surface habitable est un facteur décisif pour accroître la valeur d’un bien immobilier, en particulier en Suisse, où l’espace est souvent rare et coûteux. Vous pouvez augmenter la surface habitable en construisant une annexe ou un jardin d’hiver. Vous pouvez également aménager le grenier ou le sous-sol.
Un bon état général ne garantit pas seulement une première impression positive, mais a également un effet sur la valeur marchande. Par exemple, repeignez les murs, remplacez les revêtements de sol et entretenez l’extérieur.
Cet article a été créé pour la première fois le 08.08.2019
