Indemnité de remboursement anticipé en cas de résiliation anticipée de votre hypothèque
Les raisons d’un refinancement anticipé de son hypothèque sont nombreuses. Dans la plupart des cas, la banque exige toutefois une indemnité de remboursement anticipé. Comparis vous explique de quoi il s’agit, son mode de calcul et les cas où elle n’est pas due.
21.10.2025
iStock / AlexRaths
1. Qu’est-ce que l’indemnité de remboursement anticipé d’une hypothèque ?
En cas de résiliation anticipée d’une hypothèque à taux fixe ou Saron, les établissements hypothécaires exigent ce que l’on appelle une indemnité de remboursement anticipé.
La raison en est que l’établissement hypothécaire place le montant de l’hypothèque remboursée sur le marché des capitaux pendant la durée restante du contrat. Si le bénéfice réalisé est inférieur à celui des intérêts de l’hypothèque, il en résulte une perte. L’établissement hypothécaire répercute cette perte sur sa clientèle en lui facturant une indemnité de remboursement anticipé.
2. À combien s’élève l’indemnité de remboursement anticipé d’une hypothèque ?
Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé dépend de la durée résiduelle et des taux d’intérêt. Des frais de traitement peuvent également s’appliquer.
Comme point de départ, l’établissement hypothécaire prend généralement le montant des intérêts qu’il aurait touché sur la durée restante de l’hypothèque. Il en déduit le montant qu’il pourrait obtenir en plaçant le montant de l’hypothèque sur le marché des capitaux. Cependant, le mode de calcul varie considérablement d’un établissement à l’autre.
Les conditions précises de l’indemnité de remboursement anticipé sont fixées dans les conditions générales du contrat-cadre. Lisez aussi les mentions en petits caractères. La plupart des banques facturent les pertes d’intérêts mais ne remboursent pas les gains éventuels.
Exemple de calcul de l’indemnité de résiliation anticipée :
Le tableau illustre un exemple de calcul fictif pour une hypothèque à taux fixe sur 15 ans, qui est résiliée prématurément après cinq ans. L’hypothèque contractée au départ s’élevait à 750 000 francs.
| Montant de l’hypothèque : | 750 000 CHF |
|---|---|
| Taux d’intérêt de l’hypothèque | 1,5 % |
| Taux d’intérêt du réinvestissement sur le marché des capitaux | 1,0 % |
| Différence par an | 0,5 % |
| Indemnité de remboursement anticipé par an | 3750 CHF |
| Indemnité de remboursement anticipé totale | 37 500 CHF |
Calculer l’indemnité de remboursement anticipé : puis-je le faire moi-même ?
Il est difficile de calculer soi-même l’indemnité de remboursement. Et pour cause : les établissements hypothécaires ne communiquent généralement pas le taux d’intérêt appliqué pour le réinvestissement du montant hypothécaire.
Prenez contact avec votre prêteur. Faites calculer les coûts exigibles. Ainsi, vous jouez la carte de la sécurité.
3. Quand une banque renonce-t-elle à une indemnité de remboursement anticipé ?
À l’achat ou à la vente d’un bien immobilier l’indemnité de remboursement anticipé peut être supprimée dans les cas suivants :
Transfert de l’hypothèque sur le nouveau bien : si vous achetez une nouvelle maison, vous pouvez transférer l’hypothèque existante. Vous possédez un autre bien immobilier ? Dans ce cas, il est également possible de transférer l’hypothèque sur celui-ci.
Transférer l’hypothèque à la nouvelle propriété : l’acheteuse ou l’acheteur peut être intéressé·e par la reprise de votre hypothèque. Or, rares sont les acquéreurs prêts à payer un taux d’intérêt plus élevé pour l’hypothèque reprise que pour une nouvelle hypothèque. Il peut donc être utile de compenser la différence d’intérêt afin de les inciter à reprendre votre hypothèque. Une baisse du prix de vente peut également s’avérer payante.
Important : pour ces deux options, l’accord de l’établissement prêteur est impératif. En outre, un nouvel examen de crédit et de solvabilité est généralement effectué.
4. Refinancement anticipé de l’hypothèque : quand cette démarche est-elle intéressante ?
Vous souhaitez contracter une hypothèque à un taux d’intérêt plus bas et refinancer l’ancienne plus tôt que prévu dans le contrat ? Dans ce cas, veillez à l’exactitude de vos calculs. Il faut que les économies réalisées sur les intérêts soient supérieures à l’indemnité de remboursement anticipé.
Bon à savoir
Vous restez dans le même établissement hypothécaire ? Ce dernier a tout intérêt à vous faire des concessions. Précisez qu’il s’agit du refinancement de votre hypothèque.
Il n’est pas simple de négocier avec différents établissements financiers. Les personnes qui hésitent ou qui n’osent pas se lancer dans la négociation peuvent s’adresser à des spécialistes, par exemple à HypoPlus, le partenaire hypothécaire de Comparis.
5. Indemnité de remboursement anticipé en cas de résiliation anticipée de votre hypothèque : questions fréquentes
Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé varie d’un établissement hypothécaire à l’autre. Les facteurs importants pour le calcul sont les suivants :
le montant de l’hypothèque
l’écart entre le taux hypothécaire convenu contractuellement et le taux d’intérêt actuellement réalisable en cas de placement sur le marché des capitaux
la durée restante de l’hypothèque
En règle générale, les établissements hypothécaires exigent des frais administratifs et de traitement supplémentaires. Vous trouverez les conditions précises de l’indemnité de remboursement anticipé dans les conditions générales du contrat-cadre.
Vous vendez votre bien immobilier ? Au moment de déclarer votre impôt sur les gains immobiliers, sachez que vous pouvez ajouter l’indemnité de remboursement anticipé aux coûts d’investissement. Cette opération réduit le bénéfice imposable de la vente.
En cas de changement de modèle d’hypothèque à l’occasion de son refinancement anticipé auprès du même établissement, vous pouvez déduire les frais de sortie du contrat de votre revenu imposable au moment de réaliser votre déclaration d’impôt. Pour en savoir plus, consultez l’article consacré à la déclaration d’impôts avec une hypothèque.
En Suisse, il n’existe pas de plafond légal pour l’indemnité de remboursement anticipé. Les établissements hypothécaires sont relativement libres de calculer cette indemnité, mais ils doivent s’orienter sur le préjudice financier réel.
Bon à savoir
Les coûts de refinancement vous paraissent disproportionnés et les négociations ont échoué ? Dans ce cas, il est recommandé de se rendre à l’organe de conciliation de la banque. Dans un deuxième temps, vous pouvez également vous adresser – si nécessaire – à l’Ombudsman des banques suisses.
Oui, l’indemnité de remboursement anticipé est généralement négociable. Vous avez de bonnes chances d’obtenir une réduction si vous
souscrivez une nouvelle hypothèque auprès du même établissement hypothécaire ou
si des circonstances particulières (p. ex. maladie grave ou incapacité de travail) existent.
La concession varie d’un établissement hypothécaire à l’autre et d’une base de négociation à l’autre.
Cet article a été créé pour la première fois le 08.06.2018
