Refinancement anticipé de l’hypothèque : les points auxquels vous devez veiller
Les raisons de procéder au refinancement anticipé de son hypothèque peuvent être nombreuses. Mais dans la plupart des cas, la banque facture alors une indemnité de remboursement anticipé. Comparis vous explique de quoi il s’agit, son mode de calcul et les cas où elle n’est pas due.
21.04.2023
iStock / AlexRaths
1. Qu’est-ce que l’indemnité de remboursement anticipé d’une hypothèque ?
En cas de remboursement anticipé d’une hypothèque à taux fixe ou Saron, la banque exige ce que l’on appelle une indemnité de remboursement anticipé.
Motif : Elle place le montant de l’hypothèque remboursée sur le marché des capitaux pendant la durée restante du contrat, risquant d’essuyer des pertes. Elle répercute ce risque sur sa clientèle en lui facturant une indemnité de remboursement anticipé.
Les conditions précises de l’indemnité de remboursement anticipé sont fixées dans les conditions générales du contrat-cadre. Lisez aussi les mentions en petits caractères. La plupart des banques facturent les pertes d’intérêts mais ne remboursent pas les gains éventuels.
2. Quand l’indemnité de remboursement anticipé n’est-elle pas due ?
À l’achat ou à la vente d’un bien immobilier, l’indemnité de remboursement anticipé peut être supprimée, dans les cas suivants :
Transfert de l’hypothèque sur le nouveau bien : si vous achetez une nouvelle maison, vous pouvez transférer l’hypothèque existante. Vous possédez un autre bien immobilier ? Dans ce cas, il est également possible d’y transférer l’hypothèque.
Transférer l’hypothèque à la nouvelle propriété : l’acheteuse ou l’acheteur peut être intéressé par la reprise de votre hypothèque. Pour cela, vous avez besoin de l’accord de l’établissement prêteur. Or, rares sont les acquéreurs qui seront prêts à payer un taux d’intérêt plus élevé pour l’hypothèque reprise que pour une nouvelle hypothèque. Il peut donc être utile de compenser la différence d’intérêt afin de les inciter à reprendre votre hypothèque. Une baisse du prix de vente peut également s’avérer payante.
3. Remboursement anticipé de l’hypothèque : quand cette démarche est-elle intéressante ?
Vous souhaitez contracter une hypothèque à des conditions plus avantageuses et refinancer l’ancienne plus tôt que prévu dans le contrat ? Dans ce cas, veillez à l’exactitude de vos calculs. Il faut que les économies réalisées sur les intérêts soient supérieures à l’indemnité de remboursement anticipé.
Vous restez dans la même banque ? Cette dernière a tout intérêt à faire des concessions. Précisez qu’il s’agit du refinancement de l’hypothèque. En règle générale, il est utile de comparer les hypothèques.
4. De quoi dépend le montant de l’indemnité de remboursement anticipé ?
Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé dépend de la durée résiduelle et des taux d’intérêt. À cela s’ajoute une marge. Comme point de départ, la banque prend souvent le montant des intérêts qu’elle aurait touché sur la durée restante de l’hypothèque. Elle en déduit le montant qu’elle pourrait obtenir en plaçant le montant de l’hypothèque sur le marché des capitaux. Cependant, le mode de calcul varie considérablement d’un établissement à l’autre.
Calculer l’indemnité de remboursement anticipé : puis-je le faire moi-même ?
Calculer soi-même l’indemnité de remboursement anticipé prévue n’est pas facile. Et pour cause : les banques ne divulguent généralement pas le taux d’intérêt appliqué pour le réinvestissement du montant hypothécaire. Prenez contact avec votre prêteur. Faites calculer les coûts exigibles. Ainsi, vous jouez la carte de la sécurité.
5. Refinancement anticipé de l’hypothèque : réduire les coûts
Exigez la transparence sur les coûts et négociez. Vous aurez plus de poids si vous recourrez à d’autres produits de la banque. Un exemple : vous amortissez votre hypothèque de manière anticipée parce que vous avez vendu votre maison. La banque a intérêt à ce que vous placiez l’argent de la vente de la maison chez elle. Si vous faites partie de sa clientèle fidèle, elle sera prête à vous faire des concessions.
Négocier avec différents établissements financiers est une lourde tâche. Les personnes qui hésitent ou qui n'osent pas se lancer dans la négociation peuvent s'adresser à des spécialistes, par exemple à HypoPlus, le partenaire hypothécaire de Comparis.
Déduire des impôts l’indemnité de remboursement anticipé
Vous vendez votre bien immobilier ? Au moment de déclarer votre impôt sur les gains immobiliers, sachez que vous pouvez ajouter l’indemnité de remboursement anticipé aux coûts d’investissement. Cette opération réduit le bénéfice imposable de la vente.
En cas de changement de modèle d’hypothèque à l’occasion de son refinancement anticipé auprès du même établissement, vous pouvez déduire les frais de sortie du contrat de votre revenu imposable au moment de réaliser votre déclaration d’impôt. Découvrez-en plus sur ce thème dans l’article consacré à la déclaration d’impôts avec hypothèque.
Des désaccords avec votre établissement hypothécaire ?
Vous n’êtes pas totalement à la merci de l’établissement hypothécaire. Les coûts de refinancement vous paraissent disproportionnés et les négociations ont échoué ? Dans ce cas, il est recommandé de se rendre à l’organe de conciliation de la banque. Dans un deuxième temps, vous pouvez également vous adresser – si nécessaire – à l’Ombudsman des banques suisses.
Cet article a été créé pour la première fois le 08.06.2018
