Augmenter son hypothèque : mode d’emploi
Vous prévoyez de rénover votre logement ? Vous souhaitez acheter une résidence secondaire ? Pour financer de tels projets, vous pouvez augmenter votre hypothèque existante. Comparis vous explique quand une augmentation de l’hypothèque est judicieuse et quelles sont les conditions à remplir.
25.08.2025
iStock / takasuu
1. Dans quels cas puis-je augmenter mon hypothèque ?
Les gros investissements, comme la transformation d’une maison ou l’acquisition d’une résidence secondaire, sont coûteux. Or, les propriétaires ont souvent déjà mis une grande partie de leur fortune dans un bien immobilier. Si vos liquidités ne suffisent pour réaliser un investissement conséquent, vous avez la possibilité, à certaines conditions, d’augmenter votre hypothèque.
2. Dans quels cas puis-je augmenter mon hypothèque ?
Vous avez la possibilité d’augmenter votre hypothèque dans les cas suivants :
Vous prévoyez une rénovation, un assainissement énergétique ou la construction d’une piscine ? Dans ce cas, vous avez la possibilité d’augmenter votre hypothèque.
Dans un premier temps, vous devez déterminer le coût des travaux. Avec une estimation réaliste des coûts, il est plus facile d’augmenter l’hypothèque du montant approprié. Vous pouvez également obtenir des subventions pour financer des mesures de construction visant à réduire la consommation d’énergie.
Selon le type de rénovation, des règles spécifiques s’appliquent :
Mesures de conservation de la valeur du bien : le montant total de l’hypothèque augmentée ne doit pas dépasser les deux tiers de la valeur vénale. En font par exemple partie la rénovation du toit, le remplacement du chauffage ou la rénovation de la façade.
Mesures visant à augmenter la valeur du bien : en règle générale, les établissements hypothécaires autorisent une augmentation de l’hypothèque jusqu’à environ 80 % de la valeur vénale. Ces mesures comptent notamment la construction d’un garage, la réalisation d’une véranda ou l’aménagement des combles.
Notre conseil: regroupez les projets pour faire des économies
Vous envisagez plusieurs projets successifs sur votre bien immobilier ? Il est alors conseillé de les regrouper et de n’augmenter l’hypothèque qu’une seule fois (p. ex. une augmentation de 70’000 francs au lieu de deux augmentations de 35’000 francs chacune).
C’est à la fois un gain de temps et d’argent. Vous n’avez besoin de soumettre qu’une seule fois les documents requis. Et vous ne payez qu’une seule fois les frais administratifs dus au titre de la modification du contrat.
Vous souhaitez acheter une résidence secondaire ? Pour réunir les fonds propres nécessaires, vous pouvez augmenter votre hypothèque en cours sur votre résidence principale. Condition préalable : vous disposez encore d’une marge de manœuvre en matière de capacité d’emprunt.
Attention :
Le coût annuel total combiné de la résidence principale et de la résidence secondaire ne devrait pas dépasser 33 % du revenu du ménage.
L’acquisition d’un logement de vacances nécessite en général davantage de fonds propres : selon le prestataire, entre 25 et 50 % de la valeur vénale du bien.
Bon à savoir
Vous ne pouvez pas retirer d’argent de votre prévoyance vieillesse (caisse de pension ou pilier 3a) pour acheter une résidence secondaire. Ce n’est possible que pour l’acquisition d’une résidence principale.
Augmenter son hypothèque pour acheter une voiture ou pour financer une formation continue ? De nombreux établissements financiers autorisent une augmentation de l’hypothèque à des fins privées, même si vous n’utilisez pas l’argent pour un projet immobilier.
Vous avez toujours respecté vos obligations financières par le passé ? Vous avez également versé plus de fonds propres que nécessaire ? Dans ce cas, vous avez de fortes chances de disposer librement des fonds hypothécaires. Là encore, votre capacité à rembourser l’hypothèque doit être garantie.
Bon à savoir
La limite d’une augmentation de l’hypothèque à des fins privées (également appelée hypothèque à des fins autres que celles pour lesquelles elle a été contractée) est généralement de 66 % de la valeur vénale du bien.
Quels sont les prérequis pour bénéficier d’une augmentation de l’hypothèque ?
Pour que l’établissement financier accepte d’augmenter le montant de l’hypothèque, vous devez remplir les conditions suivantes :
Ratio de financement externe maximal : en règle générale, l’hypothèque ne peut pas dépasser 80 % de la valeur vénale de votre bien immobilier existant.
Taux d’endettement : pour augmenter une hypothèque, l’établissement financier vérifie à nouveau votre situation financière. En règle générale, les coûts annuels (intérêts, amortissement et frais accessoires) ne doivent pas dépasser 33 % de votre revenu brut.
Conseil : le calculateur d’hypothèques de Comparis vous permet de calculer très simplement votre taux d’endettement et votre ratio de financement externe.
4. Augmenter son prêt hypothécaire : quels sont les risques ?
L’augmentation d’une hypothèque peut également comporter des risques. C’est particulièrement le cas dans les situations suivantes :
Votre bien immobilier a perdu de sa valeur
En cas d’augmentation de l’hypothèque, l’établissement financier vérifie la valeur actuelle de votre bien. Normalement, les prix de l’immobilier augmentent avec le temps. Mais il se peut aussi que votre maison ait perdu de sa valeur.
Si son prix a baissé, votre capacité d’emprunt diminue également. Dans ce cas, l’établissement financier peut refuser l’augmentation ou exiger un amortissement.
Vous gagnez moins
En cas de demande d’augmentation de l’hypothèque, l’établissement financier vérifie également le revenu actuel. S’il ne suffit pas, la banque peut exiger d’autres sûretés ou un amortissement extraordinaire.
Vos calculs sont faux
Des travaux de transformation peuvent rapidement devenir plus chers que prévu. Dans le pire des cas, si l’argent vient à manquer, vous devrez demander une augmentation supplémentaire pendant les travaux de construction. Par conséquent, calculez le plus précisément possible les coûts de votre projet. Demandez l’aide d’un·e professionnel·le si nécessaire.
Augmenter l’hypothèque avant la retraite ?
Une augmentation quelques années avant la retraite peut s’avérer délicate. Vous devez rembourser l’hypothèque aux deux tiers de la valeur vénale jusqu’à votre retraite. Les annuités peuvent donc augmenter de manière significative.
À cela s’ajoute le fait que votre capacité à rembourser l’hypothèque augmentée doit être garantie même après votre départ à la retraite. Pour la calculer, c’est votre revenu après la retraite qui est déterminant. Une hypothèque inversée pourrait être une bonne solution.
Vous hésitez à augmenter votre hypothèque ? HypoPlus, le partenaire hypothécaire de Comparis, vous propose un conseil complet.
5. Exemple de calcul : augmentation de l’hypothèque
Le tableau suivant indique le coût annuel total d’une hypothèque après une augmentation de 100 000 francs. L’exemple montre qu’après l’augmentation de l’hypothèque, le coût annuel total augmente de 9333 francs. Les calculs ont été réalisés à l’aide du calculateur d’hypothèques de Comparis.
| Situation à la souscription de l’hypothèque initiale | Situation au moment de l’augmentation | |
|---|---|---|
| Valeur vénale | 1 000 000 CHF | 1 100 000 CHF |
| Fonds propres | 300 000 CHF | 300 000 CHF |
| Hypothèque | 700 000 CHF | 800 000 CHF |
| Ratio de financement externe | 70 % | 73 % |
| Revenu annuel brut | 142 000 CHF | 170 000 CHF |
| Intérêts théoriques de 5 % + | 35 000 CHF | 40 000 CHF |
| Amortissement annuel jusqu’aux deux tiers de la valeur vénale, jusqu’à la retraite : 15 ans (au moment de l’augmentation de l’hypothèque) | 2224 CHF | 5556 CHF |
| Frais d’entretien et charges par an | 10 000 CHF | 11 000 CHF |
| Coût annuel total | 47 223 CHF | 56 556 CHF |
* La charge d’intérêts imputée de 5 % est un taux d’intérêt fictif que les établissements financiers utilisent pour calculer la viabilité d’un financement immobilier en Suisse.
Cet article a été créé pour la première fois le 11.06.2021
