Augmenter son hypothèque : ce qu’il faut savoir
Vous prévoyez de rénover votre logement ? Vous souhaitez acheter une résidence secondaire ? Pour financer de tels projets, vous pouvez augmenter votre hypothèque. Comparis vous explique quand une augmentation de l’hypothèque est judicieuse et quelles sont les conditions à remplir.
23.09.2022
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1. Dans quels cas puis-je augmenter mon hypothèque ?
Les gros investissements, comme la transformation d’une maison ou l’acquisition d’une résidence secondaire, sont coûteux. Or, les propriétaires ont souvent déjà mis une grande partie de leur fortune dans un bien immobilier. Si vos liquidités ne suffisent pas pour un gros investissement, vous pouvez augmenter votre hypothèque.
Augmenter son hypothèque pour financer des travaux de transformation
Vous souhaitez augmenter le montant de votre hypothèque pour financer un jardin, une piscine ou aménager des combles ? Dans un premier temps, déterminez le coût des travaux. Avec une estimation réaliste des coûts, il est plus facile d’augmenter l’hypothèque du montant approprié. Vous pouvez également obtenir des subventions pour financer des mesures de construction visant à réduire la consommation d’énergie.
Selon le type de rénovation, des règles spécifiques s’appliquent :
Mesures de conservation de la valeur du bien : le montant total de l’hypothèque augmentée ne doit pas dépasser les deux tiers de la valeur vénale. Il peut viser la rénovation du toit, le remplacement du chauffage ou encore la rénovation de la façade, par exemple.
Mesures visant à augmenter la valeur du bien : en règle générale, les établissements hypothécaires autorisent une augmentation de l’hypothèque supérieure aux deux tiers de la valeur vénale. Ces mesures comptent notamment la construction d’un garage, la réalisation d’une véranda ou l’aménagement des combles.
Pour financer deux projets successifs, pour un montant de 35 000 francs chacun par exemple, demandez une seule augmentation de 70 000 francs. C’est à la fois un gain de temps et d’argent. Vous n’avez besoin de soumettre qu’une seule fois les documents requis. Et vous ne payez qu’une seule fois les frais administratifs dus au titre de la modification du contrat.
Augmenter son hypothèque pour faire l’acquisition d’une résidence secondaire
Vous souhaitez acheter une résidence secondaire ? Pour réunir les fonds propres nécessaires, vous pouvez augmenter votre hypothèque en cours sur votre résidence principale. Condition préalable : vous disposez encore d’une marge de manœuvre en matière de capacité d’emprunt.
Nota :
Le coût annuel total combiné de la résidence principale et de la résidence secondaire ne devrait pas dépasser environ 33 % du revenu du ménage.
L’acquisition d’un logement de vacances nécessite en général davantage de fonds propres : selon le prestataire, entre 25 et 50 % de la valeur vénale du bien.
Augmenter l’hypothèque à des fins privées
Augmenter son hypothèque pour acheter une voiture ou financer une formation continue ? De nombreux établissements financiers autorisent une augmentation de l’hypothèque à des fins privées, même si vous n’utilisez pas l’argent à des fins immobilières.
Vous avez toujours respecté vos obligations financières par le passé et versé plus de fonds propres que nécessaire ? Dans ce cas, vous avez de fortes chances de disposer librement des fonds hypothécaires. Là encore, votre capacité à rembourser l’hypothèque doit être garantie.
Augmenter l’hypothèque avant la retraite ?
Une augmentation quelques années avant la retraite peut s’avérer délicate. Vous devez rembourser l’hypothèque aux deux tiers de la valeur vénale jusqu’à votre retraite. Les annuités peuvent donc augmenter de manière significative.
À cela s’ajoute le fait que votre capacité de remboursement de l’hypothèque augmentée doit être garantie même après le départ à la retraite. Pour la calculer, c’est votre revenu après la retraite qui est déterminant. Une hypothèque inversée pourrait être une bonne solution.
2. Quels sont les prérequis pour bénéficier d’une augmentation de l’hypothèque ?
Le ratio de financement externe et le taux d’endettement doivent rester dans les limites des prescriptions, même après l’augmentation de l’hypothèque. Concrètement :
Montant maximal de l’hypothèque
Le montant de l’hypothèque souhaité ne doit pas dépasser 80 % de la valeur vénale du bien. Exception : pour les travaux de rénovation visant à conservant la valeur du bien, l’hypothèque ne doit pas dépasser les deux tiers de la valeur vénale du bien.
Bon à savoir : la valeur de la plupart des biens immobiliers a augmenté en Suisse. Un ratio de financement externe inférieur à 80 % n’est donc pas rare. Les banques n’estiment souvent la valeur vénale qu’après un certain laps de temps après l’achat.
Conditions de financement
Le coût annuel total combiné de la résidence principale et de la résidence secondaire ne devrait pas dépasser environ 33 % du revenu du ménage.
Les conditions de financement varient d’un établissement à l’autre. Par conséquent, veillez à comparer scrupuleusement les conditions de financement des prestataires et à vous faire conseiller par une ou un spécialiste en hypothèques indépendant.
3. Augmenter son prêt hypothécaire : quels sont les risques ?
L’augmentation d’une hypothèque peut également comporter des risques. C’est particulièrement le cas dans les situations suivantes :
Votre bien immobilier a perdu de sa valeur
En cas d’augmentation de l’hypothèque, l’établissement financier vérifie la valeur actuelle de votre bien. Normalement, les prix de l’immobilier augmentent avec le temps. Mais il se peut aussi que votre maison ait perdu de sa valeur : en raison de l’état du bâtiment, de la situation actuelle du marché ou d’une dégradation de la conjoncture.
Si son prix a baissé, votre capacité d’emprunt baisse également. Si l’hypothèque initiale représentait 80 % de la valeur vénale, vous devrez mettre la main à la poche et l’augmentation hypothécaire vous sera refusée.
Vous gagnez moins
La demande doit être faite avant une éventuelle réduction du taux d’occupation. En cas de demande d’augmentation de l’hypothèque, l’établissement financier vérifie le revenu actuel. S’il ne suffit pas, la banque peut exiger d’autres sûretés ou un amortissement extraordinaire.
Vos calculs sont faux
Lors de travaux de transformation, il peut arriver que la facture soit plus salée que prévu. Dans le pire des cas, si l’argent vient à manquer, vous devrez demander une augmentation supplémentaire pendant les travaux de construction. Par conséquent, calculez le plus précisément possible les coûts de votre projet et demander à bénéficier d’une assistance professionnelle.
4. Exemple de calcul : augmentation de l’hypothèque
Le tableau suivant indique le coût annuel total d’une hypothèque. Hypothèses :
Augmentation de 100 000 francs trois ans plus tard
Revenu brut de 170 000 francs
Les calculs ont été réalisés à l’aide du calculateur d’hypothèques de Comparis.
| Situation à la souscription de l’hypothèque initiale | Situation au moment de l’augmentation | |
|---|---|---|
| Valeur vénale | 1 000 000 CHF | 1 100 000 CHF |
| Fonds propres | 300 000 CHF | 300 000 CHF |
| Hypothèque | 700 000 CHF | 800 000 CHF |
| Ratio de financement externe | 70 % | 73 % |
| Revenu annuel brut | 142 000 CHF | 170 000 CHF |
| Intérêts théoriques de 5 % | 35 000 CHF | 40 000 CHF |
| Amortissement annuel jusqu’aux deux tiers de la valeur vénale, jusqu’à la retraite : 15 ans | 2 224 CHF | 5 556 CHF |
| Frais d’entretien et charges par an | 10 000 CHF | 11 000 CHF |
| Coût annuel total | 47 223 CHF | 56 556 CHF |
Cet article a été créé pour la première fois le 11.06.2021
