Usufruit et droit successoral : à qui appartient le logement ?
En tant qu’usufruitier ou usufruitière, vous pouvez léguer votre maison à vos enfants, mais vous pouvez continuer à l’habiter ou à la louer. Comment met-on en place l’usufruit ? Quelle est la différence avec un droit d’habitation ? Comparis vous répond.
30.06.2022
iStock / Westersoe
1. Que signifie usufruit ?
L’usufruit vous donne le droit d’utiliser un actif et d’en conserver les revenus. Le droit s’applique aux objets de valeur ou aux titres – par exemple aux véhicules, aux machines ou aux actions.
Dans la pratique, le droit d’usufruit est souvent lié à la propriété d’habitation dans la famille : les usufruitiers d’une maison peuvent habiter le bâtiment, le louer et conserver les revenus locatifs qu’ils en tirent.
L’ayant droit a cependant des obligations : assurer le maintien de la valeur du bien immobilier et prendre en charge l’entretien régulier, les intérêts hypothécaires éventuels et les impôts. Il lui est interdit de modifier de manière substantielle le logement et ses parties extérieures. Il ne lui est possible de contracter une hypothèque supplémentaire qu’en accord avec la ou le propriétaire.
Un couple de personnes âgées vit dans sa maison, dont il est propriétaire, et en loue une partie. Si l’un des époux décède, les enfants nés de leur union héritent d’une partie de la maison. Les descendants pourraient demander le versement de l’héritage, ce qui impliquerait la vente de la maison.
Le couple a été prévoyant : chaque membre accorde à l’autre un droit d’usufruit dans son testament. Ainsi, en cas de décès, la personne survivante peut continuer à occuper la maison et conserver les revenus locatifs.
Un couple de personnes âgées a deux enfants adultes et vit dans un appartement dont il est propriétaire. Les époux craignent de devoir vendre leur bien dans quelques années pour financer leurs frais de soins.
Le couple transfère la propriété de l’appartement par anticipation à ses descendants – en se gardant un droit d’usufruit. Le couple ne peut désormais pas être contraint à vendre l’appartement par le tribunal pour assurer le paiement d’éventuels frais de soins élevés. Les deux conjoints ont ainsi le droit de continuer à occuper le logement et de percevoir d’éventuels revenus locatifs. Cette règle s’applique généralement même si le couple devient dépendant ou qu’il perd sa faculté de discernement.
Quoi qu’il en soit, ladite obligation d’assistance parentale doit être prise en compte : les descendants qui en ont les moyens peuvent être tenus d’aider financièrement leurs parents dans le besoin, y compris s’il existe un droit d’usufruit.
2. Comment met-on en place un usufruit ?
Le droit d’usufruit est constitué comme suit : par l’octroi du droit entre personnes de leur vivant, via un testament ou un pacte successoral ou par ce qu’on appelle le droit à l’attribution.
La personne propriétaire peut convenir contractuellement d’un droit d’usufruit avec les futurs ayants droit. En la matière, la règle est la suivante : pour les biens immobiliers, le droit ne prend effet qu’après l’authentification du contrat et l’inscription au registre foncier.
Par testament ou pacte successoral, la personne testatrice peut accorder à sa conjointe, son conjoint ou à une autre personne le droit d’usufruit dans le cadre de la partie librement disponible de la succession. C’est la partie de l’héritage qui n’est pas protégée par des obligations.
Usufruit sur l’héritage des descendants
Selon le droit successoral, les époux peuvent également appliquer l’usufruit à l’héritage qui revient à leurs descendants. Cela augmente la part des descendants dans l’héritage. Avec cette solution, ils reçoivent automatiquement les trois quarts de la masse héréditaire totale – assortis toutefois d’un usufruit. La part réservataire usuelle pour les descendants sans droit d’usufruit ne s’élève qu’à un quart.
En cas de décès, l’épouse ou l’époux survivant peut prétendre à l’attribution d’un usufruit sur la propriété du logement légué. Le tribunal détermine si l’attribution a lieu. La testatrice ou le testateur peut exclure cette option avant le décès par testament ou par contrat de mariage.
3. Que dois-je payer en tant qu’usufruitier d’un bien immobilier ?
Les bénéficiaires doivent prendre en charge les frais suivants :
Coûts récurrents : il s’agit notamment des frais de chauffage et d’électricité, des intérêts hypothécaires et des primes de l’assurance bâtiment.
Impôts : sur le logement, vous payez l’impôt sur la fortune et devez déclarer la valeur locative ou les revenus locatifs en tant que revenu. Dans certains cantons, les usufruitiers doivent en outre s’acquitter de l’impôt cantonal sur les immeubles.
Entretien ordinaire du bien immobilier
Pour les investissements importants comme le remplacement d’un système de chauffage, c’est généralement le propriétaire qui assume les frais.
4. Comment s’éteint le droit d’usufruit ?
Selon le code civil, le droit s’éteint au décès de l’ayant droit ou après une durée maximale de 100 ans. Les ayants droit peuvent également signer un contrat de renonciation et faire effacer leur droit du registre foncier.
Que se passe-t-il si l’ayant droit perd sa faculté de discernement, pour cause de démence par exemple ? En règle générale, ce droit reste maintenu. Une extinction n’est possible que si le droit d’usufruit est lié par contrat ou déclaration d’intention à la capacité de discernement de la personne bénéficiaire.
5. Usufruit immobilier : quelles différences avec le droit d’habitation ?
En tant que bénéficiaire d’un usufruit ou d’un droit d’habitation en Suisse, vous avez la garantie de pouvoir continuer à occuper le logement.
Quelles différences entre les deux ? En résumé, les bénéficiaires ont plus de droits, mais aussi plus d’obligations en relation avec le bien immobilier qui leur est confié.
| Usufruit | Droit d’habitation | |
|---|---|---|
| Quels sont mes droits d’utilisation ? | Vous pouvez séjourner gratuitement dans le logement ou louer celui-ci. Les revenus locatifs vous appartiennent. | Vous pouvez séjourner gratuitement dans le logement. |
| Quels sont les coûts que je dois prendre en charge ? | Frais accessoires, intérêts hypothécaires, assurance, entretien ordinaire | Entretien ordinaire du bien |
| Que dois-je déclarer ? | Impôt sur la fortune, valeur locative ou revenu locatif, impôt foncier (selon le canton) | Imposition sur la valeur locative |
6. Est-il possible de vendre un bien immobilier malgré l’usufruit ?
La personne propriétaire peut vendre le bien immobilier à tout moment. Toutefois, inscrit au registre foncier, l’usufruit actif subsiste. En règle générale, les bénéficiaires ne peuvent pas participer à la décision de vente d’un bien immobilier.
Bon à savoir : en pratique, il arrive que des personnes veuves soient à la fois bénéficiaires et copropriétaires du bien immobilier en question. Elles ne peuvent procéder à une vente qu’avec les autres copropriétaires.
Un droit d’usufruit réduit toutefois la valeur vénale du bien immobilier et complique la vente. Pour une vente réussie, il vaut généralement la peine d’inciter les bénéficiaires de l’usufruit à y renoncer.
Faire estimer la valeur du bien
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7. Conclusion : dans quelle situation un usufruit est-il judicieux ?
L’usufruit d’un bien immobilier peut s’avérer particulièrement utile en cas de transfert de patrimoine anticipé à de futurs héritiers. Ainsi, les conjoints peuvent transmettre leur patrimoine à leurs descendants, mais conserver en grande partie leurs droits et obligations à le logement par l’usufruit.
Une autre option est la protection des époux entre eux. Grâce au droit d’usufruit par testament ou contrat de mariage, en cas de décès, le partenaire survivant peut continuer à vivre dans le logement et profiter de possibles revenus locatifs.
En fonction de la situation patrimoniale, des revenus et de la famille, l’usufruit peut également être utilisé pour des raisons fiscales. Découvrez avec un conseiller fiscal si un usufruit est judicieux pour vous ou non.
