Comment se calcule l’impôt sur les gains immobiliers ?
Le gain réalisé à l’occasion d’une vente immobilière est imposable. Les dispositions relatives à cet impôt varient d’un canton à l’autre. Comparis vous explique ce qui s’applique dans le canton d’Argovie et comment calculer l’impôt argovien sur les gains immobiliers.
25.04.2023
Unsplash / Claudio Thürlemann
1. Qui est redevable de l’impôt sur les gains immobiliers ?
La vente d’un immeuble privé peut vous rapporter des bénéfices. En règle générale, vous payez l’impôt sur les gains immobiliers en tant que vendeuse ou vendeur sur la plus-value réalisée. Dans le contrat de vente, vous pouvez également décider que c’est la partie acquéreuse qui paie l’impôt sur les gains immobiliers. Dans la pratique, cependant, cela ne se fait que très rarement.
Vous n’avez pas à payer d’impôt sur les gains immobiliers pour les gains provenant de la vente d’immeubles faisant partie de la fortune commerciale. Ces transactions sont soumises à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur le bénéfice.
De quoi dépend le montant de l’impôt sur les gains immobiliers en Argovie ?
En Argovie, le montant des taux d’imposition sur les gains immobiliers ne dépend que de la durée de possession. Le montant final de votre impôt dépend bien sûr du montant des bénéfices de la vente.
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2. À combien s’élève l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton d’Argovie ?
Dans le canton d’Argovie, le taux de l’impôt sur les gains immobiliers se situe entre 5 et 40 %. Le recouvrement de l’impôt relève de la compétence des communes.
Impôt sur les gains immobiliers en Argovie : tableau des taux d’imposition
Barème du calcul de l’impôt (article 109 de la loi fiscale)*
| Pourcentage | Durée |
|---|---|
| 40 % | jusqu’à la fin de la 1ère année de possession |
| 38 % | jusqu’à la fin de la 2e année de possession |
| 36 % | jusqu’à la fin de la 3e année de possession |
| 34 % | jusqu’à la fin de la 4e année de possession |
| 32 % | jusqu’à la fin de la 5e année de possession |
| 30 % | jusqu’à la fin de la 6e année de possession |
| 28 % | jusqu’à la fin de la 7e année de possession |
| 26 % | jusqu’à la fin de la 8e année de possession |
| 24 % | jusqu’à la fin de la 9e année de possession |
| 22 % | jusqu’à la fin de la 10e année de possession |
| 20 % | jusqu’à la fin de la 11e année de possession |
| 19 % | jusqu’à la fin de la 12e année de possession |
| 18 % | jusqu’à la fin de la 13e année de possession |
| 17 % | jusqu’à la fin de la 14e année de possession |
| 16 % | jusqu’à la fin de la 15e année de possession |
| 15 % | jusqu’à la fin de la 16e année de possession |
| 14 % | jusqu’à la fin de la 17e année de possession |
| 13 % | jusqu’à la fin de la 18e année de possession |
| 12 % | jusqu’à la fin de la 19e année de possession |
| 11 % | jusqu’à la fin de la 20e année de possession |
| 10 % | jusqu’à la fin de la 21e année de possession |
| 9 % | jusqu’à la fin de la 22e année de possession |
| 8 % | jusqu’à la fin de la 23e année de possession |
| 7 % | jusqu’à la fin de la 24e année de possession |
| 6 % | jusqu’à la fin de la 25e année de possession |
| 5 % | à partir de la 25e année de possession |
3. Comment se calcule l’impôt sur les gains immobiliers ?
Dans le canton d’Argovie, le bénéfice est calculé à partir de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Différents autres coûts sont ajoutés au prix d’achat en tant que dépenses d’investissement. Vous pouvez faire valoir les dépenses d’investissement effectives ou, si vous possédez le bien immobilier depuis au moins dix ans, des dépenses d’investissement forfaitaires. Les dépenses d’investissement comprennent :
les frais de notaire et les émoluments du registre foncier
les frais d’intermédiation
des investissements augmentant la valeur du bien
Exemple de calcul de l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton d’Argovie
Calcul établi sur la base d’un achat de bien immobilier au 1.3.2013 et d’une vente au 1.3.2023. La propriété a donc été détenue pendant dix ans par le vendeur.
| Prix d’achat du bien | 900 000 CHF |
|---|---|
| Investissements appréciant le bien | 0 CHF |
| Prix de revente | 1 000 000 CHF |
| Gain à la revente | 100 000 CHF |
| Déduction de la commission d’agence (2,5 % vom Verkaufspreis) | 25 000 CHF |
| Impôt net sur les gains immobiliers (22 % jusqu’à la 10e année de détention) | 16 500 CHF |
4. Comment réduire mon impôt sur les gains immobiliers dans le canton d’Argovie ?
Vous ne pouvez pas contourner l’impôt dû sur la vente de votre bien immobilier, D’une manière générale, Plus la durée de possession du bien est longue et moins le montant de l’impôt est élevé. Vous pouvez également réduire l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton d’Argovie. Pour ce faire, deux options s’offrent à vous :
Faire valoir toutes les déductions possibles.
Reporter l’imposition sur les gains immobiliers.
Faire valoir toutes les déductions
Pensez à faire valoir toutes les déductions possibles, par exemple les investissements donnant une plus-value à un bien comme les travaux de rénovation, la commission d’agence, les frais d’annonce, les droits de mutation, les frais de notaire ou encore les indemnités de résiliation anticipée versées à la banque.
Un conseil : dès l’achat du bien immobilier, veillez à établir une liste avec le prix d’achat/les dépenses d’investissement/les dépenses d’entretien. Énumérez-y toutes les dépenses en lien avec le bien immobilier avec la date et le montant. Ainsi, avant une vente, vous pouvez vérifier quelles déductions faire valoir. Si vous faites appel à un conseiller fiscal, celui-ci pourra vous permettre d’optimiser le montant déductible sur la base de ces documents.
Report de l’imposition sur les gains immobiliers
Sous certaines conditions, dans le canton d’Argovie, vous pouvez obtenir le report de l’impôt sur les gains immobiliers. C’est le cas pour les acquisitions de remplacement de biens immobiliers à usage propre ou de terrains agricoles ou sylvicoles à usage propre. Les mutations ont également pour effet de suspendre la fiscalité. Celles qui donnent lieu au report de l’impôt sont les suivantes :
Actes de dévolution ou de partage de succession et legs
Avancements d’hoirie et donations
Actes juridiques avec des parents en ligne droite
Actes juridiques des partenaires mariés
Remaniements parcellaires visant le regroupement de différents biens
Remaniements parcellaires destinés à arrondir un domaine agricole
Restructurations effectuées par des personnes morales à des fins spécifiques
Veuillez noter que pour donner lieu à un report d’imposition, la vente de l’immeuble comme le remplacement doivent être effectués par la même personne. Pour bénéficier de l’effet suspensif, vous devez effectuer l’acquisition de remplacement dans les trois ans qui suivent ou dans l’année qui précède la vente.
Vous trouverez de plus amples informations sur l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton d’Argovie, les formulaires et les notices sur la page du canton.
Cet article a été créé pour la première fois le 25.03.2022
