Hypothèque

Immobilier résidentiel : l’essentiel pour financer un bien

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Vous aussi, vous souhaitez enfin pouvoir réaliser votre rêve et devenir propriétaire ? Photo : iStock / Natee Meepian

Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Le plus souvent, cela n'est possible qu’en ayant recours à une hypothèque. Comparis fait le tour du sujet et revient sur les questions essentielles du financement immobilier.

Une petite maison au vert ou bien un loft chic au cœur de la ville – un rêve pour beaucoup. Nombreux sont ceux qui se heurtent à des obstacles financiers. Les banques, ainsi que d’autres établissements hypothécaires, examinent en détail si, pour un client, le bien considéré est viable financièrement. Mais que cela signifie-t-il au juste ? Cet article explique quelques notions telles que taux d'endettement et ratio de financement externe tout en faisant le point sur la marche à suivre pour accéder à la propriété.

Ratio de financement externe : les fonds propres que vous devez détenir

Toute personne souhaitant acquérir un bien doit disposer d’un apport personnel qui correspond au minimum à 20 % du prix d’achat. Cela revient donc à dire qu’un établissement hypothécaire finance au maximum 80 % dudit bien. La proportion des capitaux empruntés par rapport au prix d’achat correspond au ratio de financement externe. Plus le ratio de financement externe est élevé, plus la dette envers la banque est importante et plus le montant de l’apport personnel est bas. Lorsque l’estimation de l’organisme prêteur est inférieure au prix d’achat, le calcul du ratio de financement externe sera effectué à partir de l'estimation.

Exemple : la banque estime la valeur d’un bien à 1 000 000 de francs et le finance avec un ratio de financement externe de 80 %. Cela veut donc dire que l’hypothèque s’élève à 800 000 francs et que l’acheteur doit dont apporter 200 000 francs de fonds propres. Avec un ratio de financement externe de 70 %, l'acheteur les fonds propres nécessaires seraient de 300 000 francs. 

Pour l’achat d’un bien immobilier, les fonds propres peuvent provenir de différentes sources. Toutefois, 10 % du prix d’achat doivent obligatoirement être financés par des fonds propres «véritables». En font par exemple partie :

  • les économies
  • les titres
  • les avances sur héritage/les donations
  • les avoirs du pilier 3a

Une autre tranche de 10 % du prix d’achat peut être financée par un nantissement ou par le retrait anticipé de la caisse de pension, pour autant que vous habitiez dans le bien acheté. 

Conseil : veillez à ne pas consacrer toutes vos économies à l'acquisition du nouveau logement. Il est conseillé de toujours disposer de quelques réserves pour les impôts, des frais divers ou des imprévus. Prévoyez de conserver 5 % de la valeur du bien à disposition dans votre cagnotte, ce qui correspond en général à une bonne marge de sécurité.

Taux d'endettement : les revenus dont vous devez disposer

La question de savoir si un bien est dans vos moyens ou pas ne dépend pas uniquement de votre apport personnel mais aussi de vos revenus. Les établissements prêteurs n’accordent d’hypothèque que si les frais courants n’excèdent pas un tiers de vos revenus annuels bruts. Parmi les frais courants, on compte les taux hypothécaires, les amortissements ainsi que les frais d’entretien et les charges.

Dans le cas des taux hypothécaires, les banques effectuent leurs calculs sur la base des taux d'intérêt s’élevant à 5 % – le taux d'intérêt théorique. Elles s’assurent ainsi que vous serez toujours en mesure de payer votre maison, même si les taux devaient augmenter. Cela veut dire que, même si vous avez les moyens d’accéder à la propriété aux conditions actuelles de taux bas, l’établissement prêteur ne vous proposera une hypothèque qui si vous êtes susceptible d’assumer des taux de 5 %.

En plus des taux hypothécaires, vous devez également prévoir des frais d’entretien et des charges à hauteur de 1 % du prix d’achat. À cela viennent éventuellement s’ajouter des frais d’amortissement comptant pour 1 % du montant de l’hypothèque.

Exemple : vous souhaitez vous porter acquéreur d’un bien d’une valeur de 1 000 000 de francs. Vous pouvez apporter 300 000 francs de fonds propres, de telle sorte que l’hypothèque se chiffre à 700 000 francs. Cela signifie que, chaque année,

  • les taux d'intérêt équivalent à 35 000 francs (taux d'intérêt théorique de 5 % sur 700 000)
  • les frais d’amortissement correspondent à 2222 francs (lorsque le ratio de financement externe est supérieur à 66,66 %, un tiers de l’hypothèque doit avoir été remboursé au bout de 15 ans au plus tard. Les frais d’amortissement correspondent à la différence entre 700 000 et 666 666, divisée par 15).
  • les frais d’entretien et les charges reviennent à 10 000 francs (1 % de 1 000 000)

Les frais de logement annuels pour le bien considéré, sur lesquels les organismes de prêt basent leurs chiffrages, totalisent ainsi 47 222 francs. Étant donné que les frais courants ne doivent pas être supérieurs à un tiers de vos revenus annuels brut, ceux-ci doivent donc s’élever à 141 666 francs. 

Si vous voulez savoir quels sont les biens à votre portée, le Calculateur d'hypothèques Comparis vous permet de faire le point, simplement et rapidement. 

Trouver le bien qui vous correspond

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Trouver un partenaire pour son financement

Dès que vous aurez déniché le bien que vous cherchez, vous allez devoir trouver un établissement hypothécaire offrant des conditions intéressantes. HypoPlus, un service partenaire de Comparis, vous apporte volontiers son aide à ce sujet. Pour cela, il vous suffit de remplir ce formulaire. Les conseillers de HypoPlus prendront contact avec vous le plus rapidement possible.

 

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