Principes de base en matière d’hypothèques

Retrait anticipé de fonds de prévoyance pour acquérir un logement


L’accession à la propriété est un rêve que de nombreuses personnes partagent et que l’État promeut en Suisse. Cela signifie que les fonds de prévoyance peuvent être utilisés de manière ciblée pour l'acquisition d’une résidence principale. D’une manière générale, les établissements de prêt exigent un apport personnel à hauteur de 20 %, ce qui peut déjà représenter une somme importante. Pour que l'accession à la propriété ne reste pas de l’ordre du rêve, découvrez plus bas les possibilités dont vous disposez pour optimiser votre ratio de financement externe au moyen de vos avoirs de prévoyance.


a) Retrait anticipé de fonds de la caisse de pension et du pilier 3a

Le retrait anticipé de fonds épargnés dans le cadre de la prévoyance professionnelle (caisse de pension) ou privée (pilier 3a) permet d’obtenir un apport personnel supplémentaire en vue de l’acquisition ou de la construction d’un bien immobilier destiné à un usage personnel. On ne peut pas s’en servir pour financer des investissements immobiliers, des logements de vacances ou des biens locatifs.

D’une manière générale, il est possible de procéder à un retrait anticipé tous les cinq ans. Le versement du capital de prévoyance est imposé à un taux réduit, sachant que la charge fiscale varie en fonction du lieu de résidence et du montant des fonds.

Avantages Inconvénients
  • La dette hypothécaire s’abaisse et l’apport personnel s’accroît.
  • Les taux hypothécaires sont plus avantageux du fait d’un meilleur ratio de financement externe.
  • La rente est moins importante à l’âge de la retraite.
  • Le montant du retrait anticipé est imposé immédiatement.

 

En cas de retrait anticipé des avoirs du 2e pilier, il faut tenir compte des éléments suivants :

  • Dans le cadre d’une hypothèque, les fonds propres provenant de la caisse de pension ne peuvent pas représenter plus de 10 % de l’apport personnel, soit la moitié des 20 % nécessaires.
  • Le retrait de fonds de prévoyance doit s’élever à 20 000 francs au minimum.
  • Il est possible de retirer la totalité des avoirs avant d’avoir atteint l’âge de 50 ans, au-delà le retrait peut porter soit sur la partie cotisée jusqu’à l’âge de 50 ans soit la moitié du capital actuel.
  • En plus de pouvoir être utilisé pour l’acquisition d’un bien immobilier, le retrait anticipé peut également servir au remboursement d’une dette hypothécaire.
  • Attention : le retrait anticipé des avoirs de la caisse de pension est une opération qui exige de son montrer prudent. En cas de divorce, d’insolvabilité ou d’une vente à perte du bien, on risque non seulement perdre son bien mais aussi ses droits à pension. Le retrait anticipé doit être remboursé dès que le bien immobilier est vendu ou qu’il n'est plus destiné à un usage personnel.

En cas de retrait anticipé des avoirs du pilier 3a, il faut tenir compte des éléments suivants :

  • Le retrait anticipé du pilier 3a n'est soumis à aucune condition en matière de montant minimal.
  • En plus de pouvoir être utilisé pour l’acquisition d’un bien immobilier, le retrait anticipé peut également servir au remboursement d’une dette hypothécaire.
  • Un retrait partiel du capital d’un pilier 3a est possible au plus tard cinq ans avant l'âge de retraite ordinaire. Après cette limite, les fonds déposés sur un compte de prévoyance donné ne peuvent plus être retirés qu’en totalité. C’est l’une des raisons pour lesquelles il est intéressant de disposer de plusieurs comptes de pilier 3a.

b) Nantissement de la caisse de pension et du pilier 3a

Le nantissement de la caisse de pension ou du pilier 3a ne permet pas d’augmenter ses fonds propres mais sert simplement à apporter une sûreté en vue de prendre une hypothèque plus importante. Grâce au nantissement, et donc à la garantie plus élevée dont disposent ainsi les établissements de prêt, il est possible de financer plus de 80 % du prix d'achat avec des fonds tiers. Les fonds nantis ne peuvent toutefois être saisis qu’en cas difficultés de paiement sévères et définitives. De cette manière, le capital demeure dans la prévoyance et continue à produire des intérêts exonérés d’impôts.

Avantages Inconvénients
  • Le capital prévoyance demeure sur le compte prévu à cet effet et la rente ne s’en trouve pas diminuée.
  • Le capital prévoyance peut ainsi continuer à être rémunéré sans être fiscalisé.
  • La charge des intérêts hypothécaires peut faire l’objet d’une déduction fiscale.
  • Les fonds propres n’augmentent pas, la dette hypothécaire est donc plus importante.
  • Taux hypothécaires moins intéressants du fait d’un ratio de financement externe plus élevé.
  • En cas de non paiement des intérêts hypothécaires, l’établissement prêteur peut saisir le capital prévoyance.

 

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