Décompte des charges en Suisse : quelles sont les règles ?
Charges locatives en Suisse : quels frais peuvent être facturés ? Comment réagir face à un abus ? Comparis fait le point.
06.03.2024
iStock / coldsnowstorm
1. Charges locatives : définition
Les charges locatives sont le prix du recours à des prestations en lien avec la jouissance du logement. Elles ne sont pas comprises dans le loyer net. Les charges locatives reflètent l’utilisation :
des parties privatives (p. ex. le logement)
des parties communes (p. ex. la cage d’escaliers)
2. Charges locatives en Suisse : que peut facturer la régie ?
Les bailleresses et bailleurs peuvent facturer des frais au titre par exemple des postes suivants :
Chauffage et électricité des communs (p. ex. pour l’éclairage de la cage d’escalier ou le fonctionnement de l’ascenseur). En général, vous payez l’électricité des espaces privatifs directement à votre fournisseur d’électricité.
Eau et assainissement
Concierge
Ascenseur
Enlèvement des ordures
Redevance de raccordement au câble
Frais administratifs forfaitaires : habituellement 3 % du montant des charges. Les forfaits supérieurs à 3 % ne doivent pas être acceptés et peuvent être contestés.
Vous trouverez une liste détaillée des charges locatives acceptables auprès de l’Association des locataires.
Important : seules les charges de copropriété sont à payer par vos soins. N’en font pas partie :
Frais d’entretien, d’acquisition et de réparation
Impôts
Primes d’assurance. Exceptions :
Assurance du système de chauffage
Logements subventionnés par l’État
Frais de raccordement au réseau câblé ou aux canalisations.
Si la bailleresse ou le bailleur les facture en tant que charges locatives, vous n’avez pas à les payer.
Frais de gestion intégrés aux charges locatives en Suisse
Il n’est possible de vous facturer que les frais administratifs liés aux charges. Il s’agit par exemple du temps nécessaire pour commander l’énergie de chauffage ou pour établir le décompte des charges.
Les frais administratifs sont généralement facturés de l’une des manières suivantes :
En fonction du temps passé, sur la base par exemple d’une indemnité horaire
Sur la base des tarifs locaux habituels
Sur la base d’un pourcentage fixe
3. Où doivent être consignées les charges locatives ?
Les frais accessoires doivent être explicitement indiqués dans le contrat de location. Vous n’avez pas à accepter les « autres frais annexes » ou « autres coûts généraux ».
Exception : dans certains cas, vous convenez avec la régie tacitement d’autres frais accessoires. C’est notamment le cas lorsque vous réalisez des paiements distincts au titre de l’utilisation de la machine à laver ou du bois de chauffage destiné à la cheminée de votre logement.
4. Comment les charges de mon logement sont-elles calculées ?
Il existe deux types de facturation des charges locatives :
Paiement forfaitaire des charges locatives en Suisse
Le montant annuel des charges est fixé à l’avance. Le calcul du forfait est basé sur la moyenne des coûts des trois dernières années.
Il n’y a pas de décompte annuel. Ni vous ni la régie ne peut réclamer la différence entre les coûts réels et le montant du forfait. Toutefois, les locataires ont le droit de demander des informations sur les coûts moyens. Ils peuvent réclamer un ajustement des charges en conséquence.
Paiement sur acompte des charges locatives
Vous payez chaque mois à l’avance un montant convenu au titre des charges. La régie facture une fois par an les charges effectives. En fonction des coûts réels, vous percevrez un remboursement ou devrez payer un complément.
Si le montant des acomptes versés dépasse les coûts réels, vous pouvez réclamer un remboursement dans un délai d’un an. La régie, de son côté, peut réclamer le paiement des charges pendant cinq ans.
Absence de décompte des charges : que faire en Suisse ?
Conformément à la loi, la régie doit, chaque année, établir un décompte des charges (art. 4 OBLF). Si ce n’est pas le cas, deux options s’offrent à vous :
Déposer plainte auprès de l’autorité de conciliation.
Envoyer une demande de remboursement des acomptes versés. En effet, en l’absence de décompte des charges, l’Association des locataires considère qu’aucune dépense n’a été réalisée au titre des frais accessoires.
Attention : les décomptes de charges ont un délai de prescription de cinq ans. Autrement dit, si le décompte arrive dans ce délai, vous devez payer les frais.
5. Comment vérifier le décompte des charges ?
Jetez un œil à votre contrat de bail. Seuls les frais accessoires qui y sont énumérés sont dus à la bailleresse ou au bailleur. Vérifiez également si des frais accessoires interdits y sont répertoriés.
Comparez le montant des charges avec la facture de l’année précédente. Si un poste de dépenses a fortement augmenté, demandez le décompte détaillé.
La régie doit répartir les charges selon une clé de répartition juste et équitable. Il peut s’agir de la taille du logement ou du nombre de locataires. La clé de répartition est absente ? Demandez des renseignements à votre régie.
Vérifiez si la régie a bien pris en considération les acomptes déjà versés.
La facturation est parfois imprécise. Exemple : le décompte fait état d’un montant total dans lequel tous les frais accessoires sont regroupés. Vous avez le droit de demander un décompte détaillé à la bailleresse ou au bailleur.
Le montant d’un poste de dépenses vous semble irréaliste ? Demandez des justificatifs pour ce poste. La bailleresse ou le bailleur doit vous les remettre.
Charges locatives moyennes en Suisse
Le montant des charges est variable en fonction du logement. Ces différences peuvent s’expliquer par différents facteurs :
Taille du logement
Nombre de pièces
Nombre de logements dans l’immeuble
Type de construction de l’immeuble : ainsi, dans le neuf, les logements sont en principe moins énergivores que dans l’ancien.
Prestations de l’immeuble : s’il dispose d’un ascenseur et d’un service de conciergerie, vous en paierez le prix dans les charges.
Votre propre usage
Mode de décompte des frais de chauffage : vos frais de chauffage sont-ils calculés individuellement ou le coût total est-il divisé par une clé de répartition ?
6. Que faire en cas de décompte erroné des charges ?
Adressez-vous à la régie. Envoyez par courrier recommandé la partie du décompte avec laquelle vous n’êtes pas d’accord. Énumérez les raisons et demandez la correction des coûts.
Important : certains baux prévoient un délai de 30 jours pour la correction. En l’absence de réclamation, le décompte est considéré comme accepté conformément au contrat.
Selon l’Association des locataires, cependant, un tel délai ne tient pas. Autrement dit, vous pouvez toujours faire valoir des prétentions après ce délai.
La régie ne veut pas répondre à votre demande ? Dans ce cas, vous pouvez vous adresser directement à l’autorité de conciliation en matière de bail. La procédure est gratuite.
Protection juridique en cas de litiges avec la bailleresse ou le bailleur
Vous pouvez vous couvrir contre les frais qui découleraient d’un litige locatif avec l’assurance protection juridique. En règle générale, elle prend en charge les frais de procédure et les honoraires d’avocat.
7. La bailleresse ou le bailleur peut-il me poursuivre au titre des charges ?
La régie peut engager une procédure à l’encontre des locataires qui ne s’acquittent pas de leurs charges, même si sa demande est injustifiée. Vous pouvez y faire opposition. Ainsi, vous arrêtez la procédure et la régie doit alors se tourner vers l’autorité de conciliation.
Les charges s’envolent malgré toutes les contre-mesures prises ? Alors la recherche d’un nouveau logement n’est sans doute pas vaine.
Cet article a été créé pour la première fois le 19.10.2016
