Décompte des charges en Suisse : ces charges sont autorisées
Quels frais peuvent être inclus dans le décompte des charges en Suisse ? Comment réagir face à un abus ?
27.03.2025
iStock / coldsnowstorm
1. Charges locatives : de quoi s’agit-il ?
Les charges sont les prestations liées à l’utilisation du logement. Elles ne sont pas comprises dans le loyer net. Les charges locatives reflètent l’utilisation :
des parties privatives (p. ex. le logement)
des parties communes (p. ex. la cage d’escalier)
En Suisse, le délai pour le décompte des charges expire généralement six mois après la période de décompte. La période de facturation varie en fonction du contrat de location.
2. Qu’est-ce qui est inclus dans les charges ?
Les bailleresses et bailleurs peuvent facturer des frais au titre des postes suivants, par exemple :
Chauffage et électricité des parties communes (p. ex. pour l'éclairage de la cage d'escalier ou le fonctionnement de l'ascenseur). En général, vous payez l’électricité des espaces privatifs directement à votre fournisseur d’électricité.
Eau et assainissement
Concierge pour certaines prestations
Ascenseur pour certaines prestations
Enlèvement des ordures
Redevance de raccordement au câble
Frais administratifs : habituellement 3 % du montant des charges. Les forfaits supérieurs à 3 % ne doivent pas être acceptés et peuvent être contestés.
Vous trouverez une liste détaillée des charges locatives acceptables auprès de l’Association des locataires.
Important : vous ne devez payer directement que les charges de copropriété. N’en font pas partie :
Frais d’entretien, d’acquisition et de réparation
Impôts autres que la TVA
Primes d’assurance Exceptions :
assurance du système de chauffage
Logements subventionnés par l’État
Frais de raccordement au réseau câblé
Si ces frais sont facturés en tant que charges locatives, vous n’avez pas à les payer.
Frais de gestion intégrés aux charges locatives en Suisse
La bailleresse ou le bailleur ne peut facturer que les frais d’administration liés aux charges locatives (Art. 4 OBLF). Il s’agit par exemple du temps nécessaire pour commander l’énergie de chauffage ou pour établir le décompte des charges.
Les frais d'administration sont généralement facturés de l’une des manières suivantes :
En fonction du temps passé, sur la base par exemple d’une indemnité horaire
Sur la base des tarifs locaux habituels
Sur la base d’un pourcentage
3. Où doivent être consignées les charges ?
Les charges doivent être explicitement indiquées dans le contrat de location. Vous n’avez pas à accepter les « autres frais annexes » ou « autres coûts généraux ».
Exception : dans certains cas, vous convenez tacitement, avec la régie, d’autres charges. C’est notamment le cas lorsque vous réalisez des paiements distincts au titre de l’utilisation de la machine à laver ou du bois de chauffage destiné à la cheminée de votre logement.
Bon à savoir : si vous payez séparément les frais tels que l’utilisation du lave-linge, la régie ne peut plus les inclure dans les charges. Cela signifie également qu'elle doit déduire les paiements anticipés pour l'eau et l'électricité.
Si le loyer est trop élevé en raison des frais accessoires : mettez-vous en quête d'un nouvel appartement.
Les charges prennent l’ascenseur malgré toutes les mesures que vous prenez pour les limiter ? Dans ce cas, il vaut la peine de vous mettre à la recherche d’un nouveau logement.
4. Comment sont facturées les charges de votre logement ?
Il existe deux types de facturation des charges locatives :
Paiement forfaitaire des charges locatives en Suisse
Le montant annuel des charges est fixé à l’avance. Le calcul du forfait est basé sur la moyenne des coûts des trois dernières années.
Il n’y a pas de décompte annuel. Ni vous ni la régie ne pouvez réclamer la différence entre les coûts réels et le montant du forfait. Les locataires ont toutefois le droit d’obtenir des informations sur les coûts moyens. Ils peuvent alors demander un ajustement des charges.
Paiement sur acompte des charges locatives
Vous payez chaque mois à l’avance un montant convenu au titre des charges. Une fois par an, la régie facture les charges effectives. En fonction des coûts réels, elle vous rembourse ou vous facture la différence.
Absence de décompte des charges : que faire en Suisse ?
Conformément à la loi, la régie doit établir chaque année un décompte des charges (art. 4 OBLF). Si ce n’est pas le cas, deux options s’offrent à vous :
Déposer plainte auprès de l’autorité de conciliation.
Envoyer une demande de remboursement des acomptes versés. En l’absence de décompte des charges, l’Association des locataires considère qu’ aucune dépense n’a été réalisée au titre des frais accessoires.
Attention : les décomptes des charges ont un délai de prescription de cinq ans. Si le décompte arrive dans ce délai, vous devez donc payer les frais.
5. Comment vérifier le décompte des charges ?
Jetez un œil à votre contrat de bail. Vous ne payez que les charges qui sont mentionnées dans celui-ci. Vérifiez également si le décompte comporte des frais accessoires illicites. Comparez également le montant des charges avec la facture de l’année précédente.
La régie doit répartir les charges selon une clé de répartition juste et équitable. Il peut s’agir de la taille du logement ou du nombre de locataires. La clé de répartition n'est pas indiquée ? Demandez des renseignements à la régie.
Vérifiez si la régie a bien pris en compte les acomptes déjà versés.
La facturation est parfois imprécise. Exemple : le décompte fait état d’un montant total dans lequel toutes les charges sont regroupées. Vous avez le droit de demander un décompte détaillé au propriétaire (art. 8 OBLF).
Le montant d’un poste de dépenses vous semble irréaliste ? Demandez des justificatifs pour ce poste. La régie doit vous les remettre.
Charges locatives moyennes en Suisse
Le montant des charges varie en fonction du logement. Ces différences peuvent s’expliquer par différents facteurs :
Taille du logement
Nombre de pièces
Nombre d'appartements dans l’immeuble
Type de construction : un immeuble neuf est en principe moins énergivore qu'un bâtiment ancien.
Services à disposition : si l’immeuble est équipé d’un ascenseur ou qu’il est entretenu par un concierge, vous en paierez le prix dans les charges.
Votre propre comportement
Type de décompte des frais de chauffage : vos frais de chauffage sont-ils calculés individuellement ou le coût total est-il divisé par une clé de répartition ?
6. Que faire si le décompte des charges est erroné ?
Adressez-vous à la régie. Envoyez par courrier recommandé la partie du décompte que vous contestez. Indiquez les raisons de votre démarche et demandez une correction du décompte.
Important : certains baux prévoient un délai de correction de 30 jours. En l’absence de réclamation, le décompte est considéré comme conforme au contrat et accepté. L’Association des locataires estime qu'un tel délai est abusif. Autrement dit, vous pouvez toujours faire valoir des prétentions après son échéance. Il en va de même pour la consultation des pièces justificatives.
La régie ne veut pas répondre à votre demande ? Dans ce cas, vous pouvez vous adresser directement à l'autorité de conciliation en matière de baux à loyer. La procédure est gratuite. Vous trouverez un aperçu des autorités de conciliation auprès de l'Office fédéral du logement OFL.
Protection juridique en cas de litiges avec la bailleresse ou le bailleur
Un litige lié au droit du bail peut coûter cher. Vous pouvez vous prémunir avec une assurance protection juridique. En règle générale, elle prend en charge les frais de procédure et les honoraires d'avocat.
7. La régie peut-elle me mettre aux poursuites pour les frais accessoires ?
La régie peut engager une procédure de poursuite à l’encontre des locataires qui ne s’acquittent pas de leurs charges. Elle peut le faire même si la somme exigée n'est pas justifiée.
Vous pouvez faire opposition au commandement de payer dans les dix jours. Ainsi, vous arrêtez la procédure. La régie doit alors s'adresser au tribunal compétent et demander la mainlevée de l'opposition.
Cet article a été créé pour la première fois le 19.10.2016
