Souscrire une hypothèque : marche à suivre en 7 étapes
Vous êtes sur le point de réaliser votre rêve, celui de devenir propriétaire ? Alors, il est temps de souscrire une hypothèque. Comparis vous explique comment procéder, en 7 étapes.
15.08.2025
iStock / PatrickHutter
1. Clarifiez vos besoins et votre budget
Avez-vous envie d’une maison au vert ? Ou rêvez-vous d’un appartement en ville ? Commencez par faire le point sur vos besoins en matière de logement.
Dans un premier temps, vous devez également calculer soigneusement votre budget. Deux points sont pertinents : votre patrimoine et vos revenus.
En Suisse, vous avez généralement besoin de 20 % de fonds propres pour financer un bien immobilier. La moitié au maximum, soit 10 %, peut provenir d’un retrait anticipé de vos fonds de prévoyance. Vous pouvez contracter une hypothèque pour les 80 % restants. L’établissement financier vérifie votre taux d’endettement et votre ratio de financement externe. Il s’assure ainsi que vous êtes en mesure de rembourser votre hypothèque.
Le calculateur d’hypothèques de Comparis vous permet de calculer très simplement votre taux d’endettement et votre ratio de financement externe.
En plus des fonds propres pour financer votre bien immobilier, vous devez disposer de réserves pour les coûts imprévus (p. ex. en raison d’une rénovation nécessaire en urgence). La règle veut que vous gardiez au moins 5 % de la valeur du bien immobilier à disposition en tant que réserve de liquidités.
Personne n’aime avoir des dettes. Néanmoins, renoncer à une hypothèque n’est pas nécessairement la meilleure option.
En Suisse, il peut en effet être avantageux de laisser une partie de la valeur du bien immobilier sous forme d’hypothèque plutôt que de la rembourser intégralement.
Cette situation est le fait de la valeur locative. Considérée comme un revenu fictif, elle est traitée comme un revenu supplémentaire sur le plan fiscal. Si vous conservez une hypothèque, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires de vos impôts. Votre charge fiscale peut s’en trouver réduite.
2. Surveillez les taux d’intérêt et comparez les prestataires
Plus les taux hypothécaires sont bas, plus les frais de logement le sont également. Par conséquent, suivez régulièrement l’évolution des taux pratiqués par les prestataires. Vous constaterez que les taux hypothécaires proposés varient en fonction de la durée et du prestataire.
3. Choisissez le modèle hypothécaire qui convient
Avant de souscrire une hypothèque, vous devez choisir un modèle. Vous avez le choix entre les modèles hypothécaires suivants :
| Modèle hypothécaire | Caractéristiques | À qui s’adresse le modèle hypothécaire ? |
|---|---|---|
| Hypothèque à taux fixe | Durée fixe (généralement comprise entre 2 et 10 ans). Résiliation anticipée souvent assortie de frais. Taux fixe. | Une hypothèque à taux fixe convient aux personnes qui apprécient la sécurité de planification et qui sont peu enclines à prendre des risques. |
| Hypothèque Saron | Pas de taux d’intérêt fixe, il s’adapte en permanence au marché. | Une hypothèque Saron convient aux personnes qui souhaitent économiser en cas de baisse des taux d’intérêt. Condition préalable : vous pouvez supporter financièrement d’éventuelles fluctuations des taux d’intérêt. |
| Hypothèque à taux variable | Taux d’intérêt variable. En règle générale, résiliable à tout moment. | Une hypothèque à taux variable convient aux personnes qui souhaitent une flexibilité maximale (p. ex. en cas de vente immobilière prévue) ou comme solution intermédiaire avant de passer à un autre modèle. |
Bon à savoir : vous pouvez également combiner différents types d’hypothèques. Cela peut toutefois rendre plus difficile le passage à un autre établissement financier lors du renouvellement de l’hypothèque.
4. Trouvez un partenaire financier approprié
La recherche du partenaire financier adapté à votre bien immobilier est une étape importante sur le chemin de l’accession à la propriété. Vous pouvez obtenir une hypothèque non seulement auprès des banques, mais aussi auprès des caisses de pension, des compagnies d’assurance et des fondations de placement. Les conditions de financement sont parfois très différentes d’un établissement à l’autre.
Le mieux est de vous faire conseiller par un·e professionnel·le indépendant·e. Notre partenaire hypothécaire HypoPlus vous aide à trouver le partenaire financier qui vous convient. Important : ne tardez pas à chercher un partenaire financier.
5. Négociez les conditions
Dès que vous avez obtenu vos offres, une autre étape décisive commence : la négociation des conditions. En effet, les taux hypothécaires ne sont pas gravés dans le marbre. Il existe une marge de négociation.
Ne vous contentez pas de la première offre. Ne souscrivez pas votre hypothèque à la hâte.
Exemple : une différence de taux d’intérêt de 0,2 % sur une durée de dix ans et un volume hypothécaire de 500 000 francs représente une économie d’environ 10 000 francs.
Négocier une hypothèque avec la banque : nos conseils
Voici quelques conseils pour négocier avec succès les conditions de votre hypothèque :
Demandez plusieurs offres : lors de la négociation, mentionnez que vous avez demandé plusieurs offres. Les banques sont alors souvent plus disposées à vous offrir de meilleures conditions.
Soumettez un dossier complet et clair : l’expérience a montré que les établissements financiers vous prennent alors plus au sérieux en tant que partenaire de négociation. Vous trouverez les éléments à inclure dans le dossier dans notre check-list des documents.
Argumentez avec votre solvabilité et vos fonds propres : une bonne solvabilité, un revenu stable et autant de fonds propres que possible renforcent votre position de négociation. Plus le risque pour la banque est faible (par exemple en raison d’un ratio de financement externe plus faible), plus vous avez de chances d’obtenir de meilleures conditions de taux d’intérêt.
Négociez également les conditions annexes : en règle générale, vous pouvez négocier non seulement les intérêts, mais aussi la flexibilité, l’amortissement, le remboursement exceptionnel, les frais éventuels et les frais de remboursement anticipé.
Bon à savoir : la date de négociation n’est pas la date de conclusion
Souvent, la date de négociation n’est pas identique à la date de conclusion définitive de l’hypothèque. Si les taux d’intérêt du marché augmentent entre-temps, la banque peut également augmenter vos taux d’intérêt hypothécaires. En effet, le taux d’intérêt convenu n’est généralement fixé définitivement qu’au moment de la conclusion du contrat.
6. Souscrivez votre hypothèque
Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves ? Vous avez défini une stratégie de financement appropriée et trouvé un partenaire financier potentiel ? Alors, plus rien ne s’oppose à la conclusion d’une hypothèque.
Important : pour être valable, le contrat de vente doit revêtir la forme authentique. Informez-vous auprès de votre commune ou de votre canton pour savoir comment sont organisés les notaires.
7. Après l’achat, cap sur le refinancement
un an et demi environ avant l’échéance de l’hypothèque en cours, vous devriez vous pencher sur la question du refinancement. Changer de prestataire peut être intéressant financièrement.
Vous devez également résilier votre hypothèque à taux fixe, même si son échéance est connue. Si vous n’agissez pas, votre hypothèque à taux fixe arrivant à échéance sera dans la plupart des cas convertie en hypothèque à taux variable. Vous ne pourrez alors pas non plus changer immédiatement de prestataire. Vérifiez votre contrat et le délai de préavis spécifié. En règle générale, le délai de résiliation est de 3 à 6 mois.
Cet article a été créé pour la première fois le 09.01.2021
