Hypothèque

Financer son bien : quelle hypothèque choisir ?

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Photo : iStock / Lordn

Prendre une hypothèque ne s’improvise pas. Comparis indique les facteurs importants dont il faut ternir compte avant de définir la bonne stratégie pour son hypothèque.

Financer son bien au coût le plus bas possible, c’est le souhait de tout futur propriétaire. Or, ne miser que sur cet aspect-là- peut finir en fiasco financier. D’où l’importance pour vous d’identifier votre profil de risque.

Car en ce qui concerne une hypothèque, votre stratégie dépend principalement des trois questions suivantes : Quel risque suis-je prêt(e) à supporter (tolérance au risque) ? Quel risque puis-je supporter (capacité de risque) ? Quelle est la flexibilité dont j’ai besoin ? La réponse à ces trois questions se présente comme suit :

  • Tolérance au risque faible : j’aime la sécurité et je souhaite planifier mon budget avec des taux stables sur le long terme.
  • Tolérance au risque élevée : j’accepte de prendre des risques et je suis prêt(e) à surveiller de près l’évolution du marché hypothécaire.
  • Capacité de risque existante : mes réserves financières sont suffisantes pour conserver mon niveau de vie même si la charge des taux d’intérêts s’alourdit.
  • Capacité de risque inexistante : je risque de ne plus pouvoir assumer le bien immobilier si les taux d’intérêts devaient monter.
  • Besoin de flexibilité élevé : je souhaite pouvoir vendre mon bien à tout moment.
  • Besoin de flexibilité faible : je souhaite rester dans mon bien à long terme.

J'ai besoin de flexibilité Je n’ai pas besoin de flexibilité
Tolérance au risque faible et capacité de risque existante
Profil de risque no 1 : hypothèque à taux fixe avec option de résiliation ou LIBOR
Profil de risque no 2 : hypothèque à taux fixe à échéance longue
Tolérance au risque faible et capacité de risque inexistante
Profil de risque no 3 : hypothèque à taux fixe avec option de résiliation, sinon plutôt rester locataire
Profil de risque no 4 : hypothèque à taux fixe à échéance longue
Tolérance au risque élevée mais capacité de risque inexistante
Profil de risque no 5 : hypothèque à taux fixe avec option de résiliation, sinon plutôt rester locataire
Profil de risque no 6 : hypothèque à taux fixe à échéance longue
Tolérance au risque élevée et capacité de risque existante
Profil de risque no 7 : hypothèque à taux fixe à échéance courte ou LIBOR
Profil de risque no 8 : toutes les options envisageables, selon la perspective et l’écart des taux

Profil de risque no 1

Vous avez une aversion au risque. Pourtant, vos réserves financières vous accordent une certaine capacité de risque. De plus, vous souhaitez vous assurer une certaine flexibilité. Sur la base de ces besoins, deux options de financement sont en principe possibles.

Hypothèque à taux fixe avec option de résiliation : beaucoup de clients ignorent que certains établissements financiers proposent des hypothèques à taux fixe avec des options de résiliation avantageuses à la vente du bien immobilier. Ce type de produit permet de s’endetter à un coût prévisible tout en conservant une certaine flexibilité. Notre service partenaire HypoPlus vous soutient volontiers lors de la négociation.

Hypothèque LIBOR : contrairement aux hypothèques à taux fixes, les hypothèques LIBOR sont exposées à des variations de taux. Il est possible de limiter les craintes d’augmentations de taux en souscrivant une hypothèque LIBOR avec un contrat-cadre à échéance courte. Selon votre situation de vie future, vous pouvez alors conserver votre hypothèque LIBOR jusqu’à son échéance et vendre votre logement en propriété. Il est également possible de prolonger votre emprunt ou de le changer en hypothèque à taux fixe.

Profil de risque no 2

Vous n’aimez pas le risque, mais il vous reste encore un matelas financier après le financement de votre bien. Par ailleurs, vous projetez d’occuper plus longtemps votre bien. Dans ce cas, il est conseillé d'emprunter à long terme au moyen d’une hypothèque à taux fixe.

Profil de risque no 3

Votre tolérance au risque est faible et votre matelas financier après financement de votre bien est mince. De plus, vous avez besoin de beaucoup de flexibilité. Dans ces conditions, l’achat d’un bien immobilier n'est sans doute pas opportun. Louer votre logement correspond davantage à vos besoins.

Vous pouvez alternativement souscrire une hypothèque à taux fixe avec option de résiliation (cf. profil de risque no 1).

Profil de risque no 4

Vous ne souhaitez pas prendre plus de risques que cela est absolument nécessaire. Vos réserves financières après financement de votre bien sont minces. À terme, vous projetez de ne pas vendre votre bien. Dans ce cas, emprunter à long terme au moyen d’une hypothèque à taux fixe conviendra davantage à vos besoins.

Profil de risque no 5

En principe, vous avez une tolérance au risque élevée mais votre situation financière, déjà tendue, ne vous laisse guère de marge de manœuvre. Par ailleurs, vous ne souhaitez pas être lié à votre logement en propriété sur le long terme. Dans pareilles conditions, l’achat d’un bien doit être mûrement réfléchi. Louer votre logement correspond davantage à vos besoins.

Vous pouvez alternativement souscrire une hypothèque à taux fixe avec option de résiliation (cf. profil de risque no 1).

Profil de risque no 6

Le risque d’une augmentation de taux ne vous effraye pas mais, question calcul du taux d'endettement, vous exploitez le potentiel jusqu’à la dernière limite. Parallèlement, vous projetez de rester relativement longtemps dans votre bien. Dans ce cas, il est conseillé d'emprunter à long terme au moyen d’une hypothèque à taux fixe.

Profil de risque no 7

Vous avez une tolérance au risque élevée et vous avez la capacité de risque. Mais vous lier à votre logement en propriété sur le long terme ne correspond pas à vos besoins. Il y a alors deux solutions pour financer votre bien :

Hypothèques à taux fixe à échéance courte : les hypothèques à taux fixe à échéance courte (un à trois ans) offrent davantage de flexibilité que des hypothèques à taux fixe à moyenne et à longue échéance. Comme votre capacité de risque est élevée, vous pouvez supporter des coûts de refinancement plus élevés si les taux devaient être plus hauts à l’échéance de l’hypothèque.

Hypothèques LIBOR : si vous avez un profil de risque de type 7, vous pouvez envisager un financement via une hypothèque LIBOR. Vous vous assurez de la flexibilité au moyen d’un contrat-cadre à courte échéance, que vous pouvez prolonger une fois à terme.

Profil de risque no 8

Vous avez à la fois une tolérance au risque élevée et la capacité de risque, en plus de vouloir occuper votre bien à long terme. Selon cette configuration de besoins, toutes les options de financement sont possibles. Vous pouvez choisir votre hypothèque en fonction de la perspective des taux d’intérêts. Les profils de risque no 1 à 7 sont différents : dans ces cas, c'est avant tout la tolérance au risque et la capacité de risque individuelles ainsi que votre situation de vie qui déterminent le choix de votre produit.

Dois-je répartir mon hypothèque en plusieurs tranches ?

Les banques conseillent généralement de répartir une dette hypothécaire en plusieurs tranches de durées distinctes. Cette répartition présente l'avantage que le client n’est pas contraint de prolonger son hypothèque entièrement d’un coup. Il peut donc réagir à l’évolution des taux et de sa situation de vie avec davantage de flexibilité.

Cela dit, le client ne peut pas passer aussi facilement à un établissement prêteur moins cher quand une tranche arrive à échéance. Dans le secteur bancaire, le refinancement de l’intégralité du prêt n'est possible que lorsque toutes les tranches sont migrées vers la nouvelle banque dans un délai de deux ans. Les emprunteurs optant pour un financement par tranches sont donc tributaires des conditions proposées par leur banque.

Pour en savoir plus sur l’emprunt par tranches.

Quel est l'importance des prévisions de taux ?

La perspective des taux d’intérêts joue un rôle prépondérant dans le choix de la stratégie hypothécaire. Les hypothèques fixes, par exemple, sont pertinentes quand vous tablez sur des taux en hausse à longue échéance. Si, au contraire, vous comptez sur des taux à la baisse ou stables, des hypothèques LIBOR sont intéressantes. Renseignez-vous ici sur les prévisions de taux et l’évolution de taux au cours des dernières années.

Cela dit, seul le profil de risque no 8 peut en principe se permettre de prendre en compte toutes les options de financement et de les combiner en fonction de sa propre prévision de taux. Dans tous les autres cas, c'est avant tout la tolérance au risque et la capacité de risque individuelles ainsi que la part de flexibilité qui détermine le modèle hypothécaire à choisir.

De manière générale : financer un bien immobilier ne se fait pas à la va-vite. Faites-vous conseiller et comparez les différentes offres de financement. Notre service partenaire HypoPlus vous soutient volontiers dans votre projet.