Hypothèque

Vaut-il mieux prolonger ou refinancer son hypothèque ?

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| Par Frédéric Papp |
Photo : iStock.com / Rawpixel

L’arrivée à terme de l’hypothèque s’accompagne de la question des nouvelles conditions de financement. Les propriétaires n’ont que deux possibilités : prolonger ou refinancer l’hypothèque. Avec les spécialistes hypothécaires du groupe Comparis, HypoPlus vous explique les différences et vous montre en quoi un refinancement hypothécaire est conseillé dans la plupart des cas.

Prolonger ou refinancer : quelle différence ?

À l’échéance d’un contrat hypothécaire, le prolonger est l’une des possibilités envisageables. Dans ce cas-là, il suffit de signer un nouveau contrat hypothécaire aux conditions en vigueur. La deuxième possibilité est de le refinancer, ce qui présuppose un changement d’établissement. Le contrat hypothécaire est alors renégocié.

Quand s’occuper de la prolongation ou du refinancement ?

Commencez à étudier le marché environ 24 mois avant le terme de l’hypothèque. Le Baromètre des Hypothèques Comparis ou nos prévisions sur les taux, par exemple, peuvent vous fournir des informations. Demandez un entretien-conseil indépendant avec un professionnel dans les 15 à 18 mois précédant l’échéance. N’attendez pas les dernières semaines avant la fin du contrat pour renégocier votre hypothèque. Dans ces conditions, le temps joue en votre défaveur mais en faveur de l’établissement hypothécaire, une situation qui débouche inexorablement sur des taux d’intérêt peu attrayants. Certains établissements permettent de souscrire de manière anticipée jusqu’à deux ans avant l’expiration de l’hypothèque, parfois jusqu’à 12 mois avant sans supplément.

Avantages et inconvénients : prolongation de l’hypothèque

  • Peu de démarches administratives
    D’un point de vue administratif, rester auprès du même établissement hypothécaire facilite les choses. Bien qu’il dispose souvent déjà des documents en relation avec le bien, il vous demandera une copie de votre dernière déclaration d’impôt et de vos derniers certificats de salaire, entre autres.
  • Faibles volumes hypothécaires
    Demandez à votre établissement prêteur de vous faire une nouvelle proposition de taux lorsque la majeure partie de l’hypothèque est remboursée. Votre banque vous proposera probablement son taux d’appel lors de la première phase des négociations, un taux en moyenne bien plus élevé que le meilleur taux d’intérêt que l’on peut obtenir sur le marché. Faites savoir que vous n’êtes pas d’accord avec le taux proposé et poursuivez les négociations. Vous pourrez très certainement obtenir un effort supplémentaire de l’ordre de 0,1 à 0,25 %.
  • Plusieurs tranches
    Si l’hypothèque se compose de deux tranches ou plus, vous ne serez sans doute pas en position de force pour négocier. Si la deuxième tranche n’arrive pas à échéance dans les 24 mois, la situation est particulièrement critique. Ce fractionnement des hypothèques peut être justifié, mais dans la plupart des cas, les banques s’en servent avant tout pour s’assurer de garder leurs clients sur le long terme. L’une des solutions consisterait à diviser la cédule hypothécaire. Dans ce cas, le plus simple est de laisser la tranche arrivant à échéance auprès de l’établissement actuel et de synchroniser l’échéance du nouveau contrat avec celle de la deuxième tranche. Une fois les tranches arrivées à échéance, vous pourrez sans problème vous tourner vers l’établissement le plus avantageux.

Avantages et inconvénients : refinancement de l’hypothèque

  • Faire jouer le marché en sa faveur
    Une hypothèque qui arrive à échéance est une formidable opportunité pour « faire jouer le marché ». Négocier avec plusieurs prestataires vous permettra sans doute d’obtenir des conditions très attrayantes pour le financement à long terme de votre logement.
  • Charges administratives accrues
    Un changement d’établissement nécessite un examen de solvabilité complet. Il faut soumettre tous les documents en relation avec le bien, en plus des informations sur sa situation patrimoniale et ses revenus. Consentir à quelques démarches administratives peut valoir le coup. La différence entre le taux d’appel et le meilleur taux négocié peut être énorme.

Potentiel d’économies significatif

L’écart entre le taux d’appel proposé par défaut et le meilleur taux obtenu après négociation est très conséquent (voir graphique ci-dessous). Il illustre le potentiel d’économies important qui, en pratique, est encore loin d’être suffisamment exploité pour les hypothèques à taux fixe arrivant à échéance. Pour une hypothèque à taux fixe sur 10 ans, la différence de taux moyenne pour l’année en cours est de 0,53 % par an.

 

Si l’on prend ce chiffre de 0,53 % comme référence, pour une hypothèque d’un montant de 650 000 francs étalée sur 10 ans, le potentiel d’économies total peut atteindre 34 000 francs. Le taux d’intérêt le plus avantageux ne peut pas être obtenu par tous les preneurs d’hypothèque. Les établissements hypothécaires calculent le taux d’intérêt en fonction du taux d’endettement individuel et du ratio de financement externe. Des facteurs tels que le type de logement, sa situation géographique ou encore le patrimoine restant entrent également en ligne de compte.

Les valeurs empiriques obtenues par HypoPlus, service de conseil en hypothèques du groupe Comparis, font apparaître un gain pouvant atteindre en moyenne 0,30 %, soit un potentiel d’économies annuel de plusieurs milliers de francs.

Refinancer et prolonger : une bonne occasion d’augmenter le montant de l’hypothèque

La renégociation de l’hypothèque est le moment idéal pour étudier le montant de l’hypothèque. Si par exemple des rénovations s’imposent pour le bien, le montant de l’hypothèque peut être revu à la hausse, de 30 000 francs pour une nouvelle salle de bains et/ou de 12 000 francs pour un remplacement de fenêtres. Une révision à la hausse de l’hypothèque doit se faire dans le cadre de la valeur d’engagement et dans le respect des règles en matière de solvabilité.

Conseil : pour optimiser sa fiscalité, mieux vaut répartir les mesures visant la préservation de la valeur sur plusieurs années, ou au contraire les regrouper sur une année fiscale lorsque les montants en jeu sont moindres. À titre d’exemple, il paraît difficile d’augmenter de 20 000 francs une hypothèque de 650 000 francs pendant la durée du contrat, ou à des conditions peu avantageuses le cas échéant. Une planification sur le long terme des travaux de rénovation ou de transformation est donc vraiment indiquée.