Hypothèque

Évolution des taux hypothécaires : prévisions pour 2019

ANALYSES
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Environnement des taux Suisse – plusieurs établissements financiers tablent sur un relèvement des taux pour les hypothèques fixes au cours de l’année 2019. Photo : iStock.com / Photografeus

La pression à la baisse qui s’est exercée sur les taux indicatifs des hypothèques à taux fixe au cours de l'année passée se poursuit en 2019. Comme l’indique notre analyse de différents pronostics de taux, les coûts des hypothèques à taux fixe devraient se redresser.

Les taux indicatifs des hypothèques à courte, moyenne et longue échéance ont poursuivi à la baisse depuis le début de l'année. Comme le montrent les dernières données (état au 14 mars 2019) de HypoPlus, le service partenaire de Comparis, les taux des hypothèques sur dix ans ont atteint un plancher record, de 1,30 %. Quant aux hypothèques sur cinq ans, elles se situent à un niveau plus bas que jamais, à 0,99 %. Les hypothèques à taux fixe sur deux ans, elles, se maintiennent à un taux faible, soit 0,93 %.

Le recul général des taux s’explique par l’affaiblissement de l’économie mondiale. Raison pour laquelle la Réserve fédérale américaine (Fed) a repoussé ses plans de redressement des taux. La banque centrale européenne (BCE), toujours en mode de gestion de crise, ne devrait pas relever les taux avant 2020. « Compte tenu de cette situation, la Banque nationale suisse (BNS) ne considérera aucune hausse des taux », commente l’expert Banque Comparis Frédéric Papp.

Les hypothèques à taux fixe seront-elles plus chères ?

La Banque cantonale zurichoise (ZKB), par exemple, estime que la correction à la baisse des taux à long terme a été excessive et table par conséquent sur une légère reprise au cours des trimestres suivants. Dans ce contexte, la ZKB prévoit que le taux indicatif d’une hypothèque à taux fixe sur dix ans s’élèvera à 2,06 % d’ici à janvier 2020, soit un relèvement de 0,5 % par rapport à la situation de janvier dernier.

Si la prévision de la ZKB se matérialise, les propriétaires immobiliers paieraient, pour une hypothèque de 500 000 francs, quelques 2500 francs de plus annuellement en souscrivant leur prêt dans 12 mois seulement plutôt qu’en le concluant dès aujourd’hui. L’institution nationale s'attend, quant à elle, à des hypothèques sur cinq ans fixées à 1,51 % – soit un bond de 0,4 % en 12 mois.

Credit Suisse rejoint cette estimation, prévoyant que les taux indicatifs des hypothèques à taux fixe sur dix ans progresseront de tout juste 50 points de pourcentage pour atteindre 2 % sur une période de 12 mois. Quant aux hypothèques à taux fixe sur cinq ans, la grande banque suisse s'attend à une hausse de quelques 40 points de pourcentage, établissant les taux à 1,5 %.

Le risque d’évolution des taux s'accentue

Les prévisions de taux suivent également de près un indicateur : l’évolution du Swap. En effet, il indique le coût de la protection du risque d’évolution de taux, par exemple pour un prêt sur dix ans. Quand les taux Swap reculent, le marché table sur des taux plus bas. Inversement, une hausse des taux Swap laisse supposer une hausse.

Parmi les prévisions de taux de différentes banques, que Comparis a analysées, toutes s'attendent à une croissance du Swap. Ainsi, la Banque cantonale de Saint-Gall (SGKB) table sur des taux Swap sur dix ans en progression, pour atteindre jusqu’à 0,9 % pour 2019. En début d'année, le taux se situait encore à 0,29 %. La SGKB prévoit par ailleurs un net changement de cap en cours d’année, à savoir de -0,27 % (état début 2019) jusqu’à 0,35 %.

La banque UBS table sur une hausse similaire des taux Swap. Plus prudente, la Banque cantonale d'Argovie s'attend à une progression de 0,1 % pour un Swap sur 5 ans et de 0,45 % pour un Swap sur 10 ans.

Les économistes prévoient des taux plus élevés

Interrogés sur leurs prévisions, les économistes du centre de recherches conjoncturelles KOF tablent sur un relèvement des taux sur le marché des capitaux. Ils s'attendent à ce que les rendements des obligations de la Confédération sur dix ans croissent à 0,51 % d’ici à la fin de l'année. Généralement, l’évolution de ces rendements se reflète dans les taux hypothécaires.

Les hypothèques Libor toujours à faible coût

Selon les prévisions bancaires, les taux indicatifs des hypothèques Libor, également dites hypothèques indexées sur le marché monétaire, restent stables. Le Libor correspond au taux de référence auquel les banques se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire européen. Les établissements hypothécaires utilisent souvent le Libor à trois mois comme taux de base, auquel ils ajoutent une marge individuelle.

Le KOF pronostique également un Libor à 3 mois négatif, à -0,55 %, à fin 2019. Tant que le Libor se situe dans le négatif, les établissements hypothécaires appliquent un taux de base de 0 %. En fin de compte, les emprunteurs continuent à ne payer que la marge de la banque, qui se situe entre 0,65 et 1,1 %.

Conclusion

Bien que les banques tablent sur des taux hypothécaires plus élevés, les prévisions de taux sont à prendre avec précaution. En effet, les établissements de prêt s'attendaient l’année dernière déjà à des taux en hausse. Or c'est l’inverse qui s'est produit – tout du moins jusqu’à aujourd’hui.

« Les emprunteurs à la recherche d’une hypothèque ne devraient donc pas se baser uniquement sur les prévisions de taux pour faire leur choix. Car le facteur déterminant pour trouver l’hypothèque adéquate est avant tout sa tolérance et sa capacité au risque individuelles ainsi que les exigences en termes de flexibilité », commente F. Papp.