Hypothèque

Évolution des taux hypothécaires : prévisions pour 2018

ANALYSES
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Taux d’intérêt en Suisse : le coût des hypothèques à taux fixe devrait augmenter en 2018. Photo : iStock.com / Photografeus

En 2017, les taux hypothécaires ont atteint un niveau historiquement bas avec une plage de fluctuation très faible. En 2018, ces taux pourraient recommencer à bouger en Suisse. Ainsi, le coût des hypothèques fixes à long terme pourrait sensiblement augmenter au cours de l’année, comme le montre notre analyse des prévisions actuelles de taux.

Acheter un bien immobilier a rarement été aussi avantageux que l’année passée. En effet, d’après le Baromètre des Hypothèques de comparis.ch, le taux de référence des hypothèques à taux fixe sur cinq et sur dix ans s'élevait respectivement à 1,10 % et à 1,45 %, seulement, à la fin décembre 2017 et les taux d’intérêt n’avaient en outre pratiquement pas évolué sur l'ensemble du cours de l’année. Mais cette situation pourrait bientôt changer.

« Nous observons par ailleurs des disparités régionales. Nous constatons notamment la présence d'un Röstigraben : en Romandie, la concurrence fonctionne moins bien qu’en Suisse alémanique. Les barrières d’entrée sur le marché sont élevées. Par conséquent, les établissements hypothécaires établis en Suisse romande continuent de pouvoir mieux imposer des marges élevées », déclare Dominik Weber, porte-parole Finance chez comparis.ch.

Pression à la hausse sur les hypothèques fixes à moyen et long termes

Selon les prévisions de différentes banques ainsi que selon la prévision consensuelle, les taux d’intérêt devraient légèrement augmenter sur le marché suisse des capitaux en 2018. La Banque cantonale de Zurich ainsi que vingt économistes interrogés par le centre de recherches conjoncturelles KOF pensent que le rendement de l’obligation fédérale à dix ans augmentera légèrement d’ici à la fin de l’année pour atteindre 0,1 %, éventuellement près de 0,3 % (voir graphique 1). Raiffeisen Suisse table même sur un taux enregistrant une augmentation importante pour venir s'établir à 0,5 %, ce qui correspondrait à une hausse d’environ 0,6 % par rapport à début janvier. En outre, UBS, la Banque cantonale de Saint-Gall et la Banque cantonale d’Argovie s’attendent à ce que le coût des opérations de couverture du taux à moyen et long termes (swaps de taux d’intérêt) soit en hausse.

Si les prévisions de ces établissements se confirment, le taux d’intérêt des hypothèques fixes devrait subir une pression à la hausse au cours de l’année. En principe, ce taux évolue de la même manière que le rendement des obligations fédérales et que les swaps de taux d’intérêt. Néanmoins, la question est de savoir quel impact une hausse éventuelle des rendements sur le marché des capitaux aurait sur les taux hypothécaires. En cas d’augmentation négligeable, il se peut que, du fait de la forte concurrence entre les établissements hypothécaires, la réévaluation des taux hypothécaires n'ait pas lieu ou qu'elle soit différée. Selon une enquête du journal NZZ du mois de décembre, UBS et la Banque cantonale de Zurich pensent que les taux d’intérêt des hypothèques fixes ne progresseront que très peu en 2018, si tant est qu’ils le fassent.

Credit Suisse porte un autre regard sur la situation et publie des prévisions détaillées sur les taux hypothécaires. D’après cette grande banque, le taux d’intérêt des hypothèques fixes à dix et quinze ans va augmenter de 0,4 % (voir graphique 2). En d’autres termes, les propriétaires immobiliers contractant une hypothèque de 500 000 francs devraient payer 2000 francs d’intérêts en plus par an s’ils la souscrivait dans douze mois seulement, plutôt qu'aujourd'hui. Tandis que cette même institution table sur une hausse de 0,1 % pour les hypothèques à taux fixe sur cinq ans, elle ne prévoit pas d’évolution des taux d’intérêt pour les hypothèques fixes sur trois ans. 

Hypothèques indexées sur le marché monétaire : statu quo

Concernant les hypothèques indexées sur le marché monétaire, ou hypothèques Libor, la situation est relativement claire : l'évolution des taux d’intérêt devrait être stable en 2018. Les hypothèques indexées sur le marché monétaire sont basées sur le Libor, le taux de référence auquel les banques se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire européen. Les instituts hypothécaires utilisent souvent le Libor à trois mois comme taux de base et le majorent d’une marge individuelle. D’après le graphique 1, presque tous les établissements pensent que d’ici à la fin 2018, le Libor à trois mois ne s’écartera quasiment pas de son niveau actuel de -0,75 %. La principale raison à cela est que les décisions de la Banque nationale suisse en matière de politique monétaire ne sont pas attendues avant la fin de l’année 2018. Cependant, même une légère augmentation du Libor – les experts interrogés par le centre de recherches conjoncturelles KOF tablent sur une hausse d’environ 0,15 % – n’aurait pas de conséquences sur le taux des hypothèques indexées sur le marché monétaire. En effet, tant que le Libor est négatif, les établissements hypothécaires appliquent de toute façon un taux de base de 0 %. En réalité, les emprunteurs continueront très vraisemblablement de ne payer que la marge de la banque, qui se situe généralement entre 0,7 et 1,3 %. 

Conclusion

Alors que l’on ne s'attend pas à voir évoluer le taux d’intérêt des hypothèques indexées sur le marché monétaire ni des hypothèque fixes à court terme, le consensus sur le marché est que le taux d’intérêt des hypothèques fixes à long terme va augmenter de façon notoire. En regard des historiques du marché, il est cependant tout à fait probable que le financement immobilier reste très avantageux.