Hypothèque : comment obtenir la plus forte baisse de taux ?

Ratio de financement externe : pas davantage à investir trop de fonds propres

Les établissements hypothécaires octroient des taux d’intérêt plus bas aux personnes bénéficiant d’une bonne capacité de remboursement. On parle de capacité de remboursement supérieure à la moyenne pour les preneurs d’hypothèque dont l’apport en fonds propres dépasse le minimum requis, c’est-à-dire 20 % de la valeur du bien immobilier.

Ratio de financement externe : idéalement deux tiers maximum

Une analyse effectuée par HypoPlus, le service spécialisé en hypothèques du groupe Comparis, indique toutefois que les établissements hypothécaires n’accordent presque plus de remises supplémentaires sur les taux lorsque le ratio de financement externe passe sous la barre des 65 %. Apporter autant de fonds propres que possible lors de l’achat d’un bien immobilier n’est donc guère avantageux.

Il reste tout de même préférable que le ratio de financement externe ne dépasse pas les deux tiers de la valeur immobilière. Dans ce cas, la baisse du taux hypothécaire peut atteindre 25 points de base (un point de base équivaut à 0,01 %).

L’hypothèque de premier rang est décisive

Si, à partir d’un certain seuil, l’apport de fonds propres supplémentaires ne conduit plus nécessairement à une réduction de taux, c’est parce que les hypothèques dites « de premier rang » sont associées à un niveau élevé de sécurité. Pour celles-ci, le ratio de financement externe est limité à 65 %. Si le bien immobilier doit faire l’objet d’une vente judiciaire, le prix de vente suffit en général à couvrir l’hypothèque de premier rang.

Autrement dit, un ratio de financement externe encore plus bas n’apporte que peu de sécurité supplémentaire aux établissements hypothécaires qui, par conséquent, n’accordent quasiment aucune réduction supplémentaire dans ce cas.

Fortune : changer de banque, une stratégie souvent payante

L’analyse de HypoPlus montre aussi qu’en changeant de banque pour un prestataire meilleur marché, vous pouvez obtenir une minoration supplémentaire du taux d’intérêt comprise en moyenne entre 5 et 10 points de base.

Par ailleurs, en transférant vers le nouvel établissement hypothécaire votre compte salaire ainsi qu’un capital supplémentaire d’au moins 10 % environ du montant de l’hypothèque, vous augmentez encore vos chances de bénéficier de la remise maximale. L’existence d’un capital supplémentaire signale en effet à l’établissement que vous n’avez pas eu besoin d’atteindre la limite du ratio de financement externe, ce qui réduit pour lui le risque de crédit.

Taux d’endettement : influence minime sur le taux hypothécaire

Pour l’acquisition d’un bien immobilier, on considère qu’un taux d’endettement  est raisonnable si les mensualités ne représentent pas plus d’un tiers du revenu du ménage créditeur. Autre point que souligne l’analyse de Hypoplus : le taux d’endettement n’influence que très légèrement le taux hypothécaire. Un excellent taux d’endettement d’environ 18 % (le taux habituel étant de 33 %) ne réduit le taux indicatif que de 5 points de base dans le meilleur des cas.