Hypothèque et économies d'impôts


Lorsque vous achetez un bien ou que vous souscrivez une hypothèque, votre situation fiscale change. Quelles sont les différences entre le régime fiscal des propriétaires et celui des locataires ?

Voici les points essentiels à observer :

Imposition de la valeur locative

Les propriétaires paient des impôts au niveau fédéral et cantonal sur leur bien immobilier. Il s'agit là de l'imposition de la valeur locative, traitée comme un revenu fictif dans la déclaration d'impôt. La valeur locative correspond au revenu que percevraient théoriquement les propriétaires s’ils louaient leur bien. En principe, elle se situe entre 60 et 70 % du loyer moyen sur le marché. La valeur locative est déterminée par les administrations fiscales. Il est conseillé de bien contrôler la décision de taxation reçue et de faire appel, le cas échéant. L’économie peut être considérable.

 

Déductions d’impôts

Intérêts hypothécaires : en tant que titulaire d’une hypothèque, vous avez la possibilité de déduire de vos impôts les intérêts dus, dits intérêts hypothécaires, ce qui peut considérablement alléger votre facture fiscale, selon le montant de l'hypothèque en question. Du point de vue purement fiscal, il est donc judicieux d'avoir l'hypothèque la plus élevée possible. Mais attention : vous devez être en mesure d’honorer votre hypothèque si les taux d'intérêt remontent.

De plus, le contexte actuel de taux bas est certes une excellente chose pour les propriétaires fonciers, mais il implique aussi des taux d’intérêts plus bas à déduire des impôts – d’où un effet plutôt limité en termes d’économies d’impôts en ce moment.

Frais d’entretien : en tant que propriétaire, vous pouvez déduire de vos impôts les frais d'entretien de votre bien immobilier. Vous avez le choix entre une déduction des frais effectifs ou forfaitaires. La déduction forfaitaire s'élève généralement à 10 % de la valeur locative. Conservez impérativement les justificatifs de tous les travaux d’entretien effectués et voyez quelle option vous offrira le meilleur avantage fiscal.

Les investissements augmentant la valeur du bien ne peuvent être déduits des impôts, à l'exception des mesures d’économie d'énergie ou de protection de l'environnement. Si la distinction entre les investissements augmentant la valeur et ceux concevant la valeur n’est pas toujours aisée, de nombreuses administrations fiscales proposent des fiches d'information pour vous guider.

 

Amortissement direct et indirect

Généralement, les établissements financiers exigent un amortissement, qui fait baisser le ratio de financement externe à 65 % maximum de la valeur du bien. C’est à dire que dans un délai de 15 ans ou jusqu’à l’âge de 65 ans, il ne doit rester tout au plus l’hypothèque de premier rang, l’hypothèque de deuxième rang étant entièrement remboursée. Ce type de remboursement peut s’effectuer par un amortissement direct ou indirect.

 Amortissement direct  : vous remboursez l'hypothèque en plusieurs échéances et diminuez ainsi progressivement votre endettement. Cela peut être judicieux, mais présente aussi un inconvénient majeur : le montant de l’hypothèque se réduit peu à peu et donc, également les intérêts dus que vous pourriez déduire des impôts. Ainsi, votre facture fiscale augmente continuellement. Cela dit, à l’heure actuelle, la perte est négligeable : le niveau des taux est si bas que l'avantage fiscal obtenu par une hypothèque est plutôt faible.

En règle générale, seul les hypothèques de deuxième rang sont amorties (par exemple sur 15 ans ou 1 % de l'hypothèque totale par an) ; on ne rembourse habituellement pas une hypothèque de premier rang.

L’ amortissement indirect  peut quant à lui être intéressant au niveau fiscal, car vous versez l'argent dans le pilier 3a. Cet avoir est mis en gage auprès de la banque et fait ainsi office de garantie supplémentaire. Ce capital, qui vous sera reversé au plus tard au moment de votre retraite, devra être utilisé pour le remboursement de l'hypothèque. Avantage : vous pouvez déduire de vos impôts les versements au pilier 3a (cette année, 6768 CHF pour les salariés affiliés à une caisse de pension).

Votre situation personnelle déterminera s'il faut amortir ou non votre hypothèque. Les questions qui se posent alors sont les suivantes : qu'allez-vous faire de l'argent si vous n'amortissez pas votre hypothèque ? Souhaitez-vous le placer ? À long terme, le rendement après imposition serait-il plus élevé que les économies réalisées via une hypothèque plus modeste ? Ou avez-vous plutôt besoin d'argent pour vos dépenses de consommation ? N’oubliez pas que le capital utilisé pour un amortissement est lié au bien immobilier et ne peut pas être utilisé aux fins de consommation.

 

Conseils : économies d’impôts et règles d'or

 
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