Hypothèque : dans quels cas peut-on bénéficier de déductions d’impôts ?

À la souscription d’une hypothèque, votre situation fiscale change. Comment la possession d’un bien immobilier se répercute-t-elle sur votre fiscalité ? Comment payer moins d’impôts avec une hypothèque ? Comparis vous explique.

Autor Adi Kolecic Foto
Adi Kolecic

31.01.2023

Une femme calcule le montant de ses impôts fonciers.

iStock / AndreyPopov

1.Hypothèque et impôts : que dois-je savoir ?
2.Comment économiser des impôts avec mon hypothèque ?
3.Où déduire l’hypothèque dans ma déclaration d’impôts ?

1. Hypothèque et impôts : que dois-je savoir ?

La valeur locative en bref

Les propriétaires immobiliers payent des impôts fédéraux et cantonaux sur leur bien immobilier, dont le montant est déterminé par la valeur locative de ce bien. La valeur locative est considérée comme un revenu fictif par les services des impôts. Son montant dépend de la somme d’argent que vous pourriez percevoir en louant votre bien immobilier.

Imposition de la valeur locative

Les autorités fiscales fixent la valeur locative dans une décision de taxation. Examinez attentivement cette estimation dès réception et contestez-la en cas de désaccord.

Car au bout du compte, vous pourriez économiser des impôts. En effet, plus la valeur locative est élevée, plus le revenu imposable l’est aussi. Inversement, plus la valeur locative est faible, plus la charge fiscale diminue.

2. Comment économiser des impôts avec mon hypothèque ?

Vous avez contracté une hypothèque pour financer votre logement en propriété ? Certaines composantes de cette hypothèque peuvent donner lieu à des déductions fiscales. Mode d’emploi.

Déduire des impôts les intérêts débiteurs de votre hypothèque

Vous pouvez bénéficier d’une déduction fiscale au titre des intérêts hypothécaires. Selon le montant de l’hypothèque en question, cette opération peut considérablement alléger votre facture fiscale. De ce point de vue, il est donc avantageux de contracter un prêt hypothécaire le plus élevé possible. En effet, plus l’hypothèque est élevée, plus les intérêts débiteurs le sont aussi, et plus la déduction fiscale est importante.

Important : il faut être en mesure de la rembourser. La règle d’or concernant le taux d’endettement et le ratio de financement externe est la suivante : votre apport personnel doit représenter au moins 20 % du prix du bien. Vos frais de logement annuels ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut.

Taux hypothécaires élevés

Les taux des hypothèques remontent. L’effet induit par les économies d’impôt est donc plus important. La question de savoir quel modèle répond le mieux à vos besoins et réduit au maximum votre charge fiscale est complexe. C’est précisément là que les spécialistes hypothécaires indépendants peuvent vous aider.

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Entretien préservant la valeur du bien

Avec les frais d’entretien, vous augmentez la déduction fiscale applicable au titre de l’hypothèque. En tant que propriétaire immobilier, vous pouvez déduire des impôts le coût des travaux de rénovation préservant la valeur du bien. Vous avez alors le choix entre la déduction des frais réels et une déduction forfaitaire. Vous trouverez plus d’informations à ce sujet dans notre article intitulé Travaux de rénovation : lesquels sont déductibles des impôts ?

Déduire des impôts l’amortissement de l’hypothèque

D’une manière générale, les établissements financiers exigent de la personne propriétaire qu’elle procède au remboursement de l’hypothèque de deuxième rang. Cet amortissement doit abaisser le ratio de financement externe aux deux tiers maximum de la valeur du bien et ce, dans un délai maximum de 15 ans. Ce remboursement peut s’effectuer par un amortissement direct ou indirect.

Le choix de l’amortissement a également des répercussions sur le bordereau d’impôt. Dans le cas de l’amortissement direct, la pression fiscale augmente continuellement. Avec l’amortissement indirect, vous pouvez déduire plus longtemps votre dette hypothécaire du revenu imposable. Pour en savoir plus, lisez notre article consacré à ce sujet : Amortissement de l’hypothèque – direct ou indirect ?

Déduire des impôts les coûts de résiliation de l’hypothèque – est-ce possible ?

Vous souhaitez résilier votre hypothèque à taux fixe de manière anticipée ? L’établissement financier peut exiger une indemnité de remboursement anticipé pour compenser le non-paiement des intérêts futurs. Répercussions sur le plan des impôts :

  • Vente du bien immobilier : l’indemnité de remboursement anticipé est déductible de l’impôt sur les gains immobiliers.

  • Refinancement auprès de la même banque : au moment de remplir votre déclaration d’impôts, vous pouvez déduire l’indemnité de remboursement anticipé de votre revenu imposable.

  • Changement d’établissement de crédit : vous ne bénéficiez d’aucune déduction fiscale au titre de l’indemnité de remboursement anticipé.

3. Où déduire l’hypothèque dans ma déclaration d’impôts ?

Pour déclarer votre hypothèque, indiquez les intérêts débiteurs payés sur l’hypothèque dans l’inventaire des dettes de votre déclaration d’impôt. Les choses deviennent un peu plus compliquées lorsqu’il s’agit de déclarer des travaux de rénovation préservant la valeur du bien. Deux options s’offrent à vous.

  • La première consiste à déduire les frais d’entretien de manière forfaitaire. Vous n’avez alors pas d’obligation de présenter les factures et les justificatifs des travaux.

  • Deuxième option : vous remettez tous les reçus de vos travaux de rénovation avec la déclaration d’impôt. La règle de base est la suivante : si les coûts de rénovation effectifs dépassent le montant forfaitaire, vous économisez des impôts. Conservez donc tous les reçus.

Conseil Comparis : répartissez les travaux de rénovation préservant la valeur sur plusieurs années. Ainsi, vous rompez la progression fiscale et à revenu constant, vous payez finalement moins d’impôts.

Cet article a été créé pour la première fois le 08.10.2020

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