Impôt sur les gains immobiliers à Zurich : barèmes et conseils
Le gain réalisé à l’occasion d’une vente immobilière est imposable. Les dispositions relatives à cet impôt sur les gains immobiliers varient d’un canton à l’autre. Zoom sur celles qui s’appliquent dans le canton de Zurich.
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1. Qui est assujetti à l’impôt sur les gains immobiliers ?
Toute personne réalisant un bénéfice lors de la vente d’un bien immobilier est tenue, en tant que vendeuse ou vendeur, de s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers. Dans le contrat de vente, les parties contractantes peuvent convenir du règlement de cet impôt par l’acheteuse ou l’acheteur. Dans la pratique, cependant, elles ne le font que très rarement.
La plupart du temps, les cantons déterminent le taux d’imposition et le recouvrent. Dans certains cas, ce sont les communes qui sont compétentes. Le montant de l’impôt sur les gains immobiliers dépend principalement :
du type d’utilisation ;
de la durée de détention du bien ;
du montant du gain réalisé.
Dans le canton de Zurich, tous les gains provenant de la vente d’immeubles sont soumis à l’impôt sur les gains immobiliers en tant qu’impôt spécial et ce, qu’il s’agisse de la vente d’un bien à usage privé ou d’un immeuble faisant partie de la fortune commerciale.
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2. À combien s’élève l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zurich ?
Dans le canton de Zurich, le taux d’imposition est progressif. Il se situe entre 10 et 40 %. Plus le bénéfice des ventes est élevé, plus le taux d’imposition l’est aussi. Pour les bénéfices supérieurs à 100 000 francs, le taux d’imposition maximal est fixé à 40 %.
Plus la durée de détention est longue, moins l’impôt sur les gains immobilier est élevé
Outre ce barème de base, à Zurich, la durée de possession détermine également le montant de l’impôt sur les gains immobiliers. Le canton applique une majoration de 50 % sur le gain des ventes effectuées après moins d’un an de détention. Sur les ventes effectuées après moins de deux ans, cette majoration est de 25 %.
Au bout de cinq ans, le canton de Zurich accorde une réduction de 5 %, de 20 % après dix ans et de 50 % à partir de 20 ans. Seules les années complètes sont prises en compte. Les gains immobiliers inférieurs à 5000 francs ne sont pas imposés.
Qu’est-ce que le gain immobilier imposable ?
L’impôt sur les gains immobiliers se calcule sur la base du gain immobilier imposable et de la durée de possession. Le gain immobilier imposable correspond à la différence entre le prix de vente et les dépenses d’investissement.
Les coûts d’investissement comprennent :
le prix d’acquisition, compte tenu des coûts liés à cette acquisition (droits de mutation, émoluments du registre foncier et frais de notaire) ;
les dépenses d’accroissement de la valeur (coûts des travaux de construction et de transformation) ;
la commission de courtage usuelle et, pour les immeubles faisant partie de la fortune commerciale, les intérêts du crédit de construction.
Impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zurich : tableau
Barème du calcul de l’impôt (article 225 de la loi fiscale)*
| Pourcentage | Tranche |
|---|---|
| 10 % | Jusqu’à 4 000 CHF |
| 15 % | De 4 001 à 10 000 CHF |
| 20 % | De 10 001 à 18 000 CHF |
| 25 % | De 18 001 à 30 000 CHF |
| 30 % | De 30 001 à 50 000 CHF |
| 35 % | De 50 001 à 100 000 CHF |
| 40 % | Plus de 100 000 CHF |
* Source : canton de Zurich
Réduction selon la durée de détention (article 225, al. 1 de la loi fiscale)
| Réduction de | Après une durée de détention de (années complètes) |
|---|---|
| 5 % | 5 ans |
| 8 % | 6 ans |
| 11 % | 7 ans |
| 14 % | 8 ans |
| 17 % | 9 ans |
| 20 % | 10 ans |
| 23 % | 11 ans |
| 26 % | 12 ans |
| 29 % | 13 ans |
| 32 % | 14 ans |
| 35 % | 15 ans |
| 38 % | 16 ans |
| 41 % | 17 ans |
| 44 % | 18 ans |
| 47 % | 19 ans |
| 50 % | 20 ans et plus |
Exemple de calcul de l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zurich
Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur réalise un gain immobilier imposable de 75 000 francs (différence entre le prix d’achat et le produit de la vente). L’impôt sur les gains immobiliers à payer se calcule comme suit :
Sur les 4000 premiers CHF 10 % = 400 CHF (10 % de 4000 CHF)
De 4001 à 10 000 CHF 15 % = 900 CHF (15 % de 6000 CHF)
De 10 001 à 18 000 CHF 20 % = 1600 CHF (20 % de 8000 CHF)
De 18 001 à 30 000 CHF 25 % = 3000 CHF (25 % de 12 000 CHF)
De 30 001 à 50 000 CHF 30 % = 6000 CHF (30 % de 20 000 CHF)
De 50 001 à 100 000 CHF 35 % = 8750 CHF (35 % de 25 000 CHF)
Au-delà de 100 000 CHF 40 % = 0 CHF
Impôt sur les gains immobiliers 20 650 CHF
Si le vendeur a été propriétaire du bien pendant mettons huit ans, il bénéficie d’une réduction de 14 %.
Impôt sur les gains immobiliers 20 650 CHF
Réduction (14 %) 2891 CHF
Impôt sur les gains immobilier net 17 759 CHF
3. Comment réduire mon impôt sur les gains immobiliers à Zurich ?
Vous ne pouvez pas contourner l’impôt dû sur la vente de votre bien immobilier, dans le canton de Zurich, vous pouvez toutefois le réduire. Pour ce faire, les possibilités suivantes s’offrent à vous :
Faire valoir toutes les déductions
Plus la durée de possession du bien est longue et moins le montant de l’impôt est élevé. Faites valoir toutes les déductions : les investissements donnant une plus-value à un bien comme les travaux de rénovation, les commissions d’agence, les frais d’annonce, les droits de mutation, les frais de notaire ou encore les indemnités de résiliation anticipée versées à la banque.
Le conseil de Comparis
Déjà lors de l’achat d’un bien immobilier, créez une liste de prix d’achat/d’investissement/d’entretien. Énumérez-y toutes les dépenses en lien avec le bien immobilier avec la date et le montant. Ainsi, avant une vente, vous pouvez vérifier quelles déductions faire valoir. Sur la base de l’ensemble des documents nécessaires, un entretien-conseil fiscal avec un professionnel peut vous permettre d’optimiser le montant déductible.
Report de l’imposition sur les gains immobiliers
Sous certaines conditions, vous pouvez obtenir le report de l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zurich, notamment en cas de mutation. Les mutations donnant lieu au report de l’impôt sont les suivantes selon la loi fiscale du canton de Zurich :
Actes de dévolution ou de partage de succession et legs
Avancements d’hoirie et donations
Transferts de propriété entre époux pour l’indemnisation de droits légaux
Remaniements parcellaires (sauf dans le cadre de certains échanges)
Restructurations (fusions, scissions, transformations)
Aliénation totale ou partielle d’un immeuble faisant partie des actifs immobilisés nécessaires à l’exploitation avec acquisition d’un immeuble de remplacement
Vente d’un terrain agricole ou forestier avec acquisition de remplacement
Aliénation totale ou partielle d’un bien ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l’aliénateur ou de l’aliénatrice (maison individuelle ou appartement), à condition que le produit de cette aliénation soit utilisé dans un délai raisonnable pour l’acquisition ou la construction en Suisse d’un bien servant au même usage
Veuillez noter que pour donner lieu à un report d’imposition, la vente de l’immeuble et le remplacement doivent être effectués par la même personne. Pour bénéficier de l’effet suspensif, vous devez effectuer l’acquisition de remplacement dans les deux ans après la vente.
Vous trouverez de plus amples informations sur l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zurich, les formulaires et les notices sur la page du canton.
Cet article a été créé pour la première fois le 08.11.2022